Nadal na rynku wtórnym trwa sezon transakcyjny. Dla wielu oddziałów Metrohouse październik był rekordowym pod względem obrotów. Wzmożonemu ruchowi na rynku wtórnym towarzyszy dość stabilna sytuacja cenowa.

Miastem, w którym w ostatnich tygodniach znacznie spadła średnia cena nabywanego mieszkania jest Kraków. Mimo sukcesywnych wzrostów cen od początku tego roku, dziś krakowianie powrócili do zakupu tańszych mieszkań. Warto zwrócić uwagę na Gdańsk, gdzie cena mkw. odnotowała najniższy poziom od czasu publikacji cen transakcyjnych

w niniejszym raporcie (I, 2011).

Tab. 10 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w X 2013 r.

Miasto	Średnia cena ofertowa z okresu VII 2013 – X 2013	Średnia cena transakcyjna z okresu VIII 2013 – X 2013	Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową	Zmiana proc. w cenach trans. m/m	Zmiana proc. w cenach trans. r/r	Średnia cena nabywanego mieszkania	Średni metraż nabywanego mieszkania
Wrocław	5 527	5093	7,8%	1,6%	-8,7%	272 700 PLN	54,1 mkw.
Kraków	6 460	5542	14,2%	-7,1%	-2,7%	274 100 PLN	52,5 mkw.
Warszawa	7 497	7088	5,5%	-0,6%	-0,9%	382 000 PLN	54,0 mkw.
Poznań	5 149	5230	-1,6%	-2,0%	13,7%	268 500 PLN	51,4 mkw.
Gdańsk	5 323	4848	8,9%	-3,4%	-3,0%	237 000 PLN	49,6 mkw.
Gdynia	5 410	4920	9,1%	2,9%	2,2%	237 500 PLN	49,1 mkw.
Łódź	3 492	3648	-4,5%	0,8%	2,2%	186 100 PLN	50,4 mkw.

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Początek IV kwartału br. to kontynuacja wzmożonej aktywności kupujących. W największych polskich miastach obserwujemy większe niż zazwyczaj zainteresowanie zakupem mieszkania. Często przedmiotem transakcji są mieszkania, które z różnych względów były długo i bezskutecznie eksponowane na rynku. Są to zazwyczaj lokale o dużych powierzchniach, w lokalizacjach na obrzeżach miast. Lokale te po kolejnej obniżce ceny wróciły na rynek spotykając się

z zainteresowaniem potencjalnych nabywców, dla których pierwotne warunki cenowe były nie do zaakceptowania.

Największe spadki cen transakcyjnych widoczne są w Krakowie (-7,1 proc.). W ostatnich trzech miesiącach za mkw. na rynku wtórnym płaciliśmy 5542 PLN. Po serii wzrostów średnich cen nabywanych mieszkań kupujący powrócili do zakupów w segmencie tańszych mieszkań. Co trzecie mieszkanie sprzedawane w ostatnich trzech miesiącach miało cenę niższą niż 4500 PLN za mkw. Zwykle są to mieszkania na Starym Mieście w stanie do większego remontu lub lokale w budownictwie z wielkiej płyty. Po spadkach cen w Krakowie istotnie zwiększyła się dysproporcja pomiędzy cenami oferowanymi przez właścicieli mieszkań do sprzedaży a realnie sprzedawanymi lokalami. Wynosi już 14,2 proc.

Znów spadły średnie ceny w Gdańsku (-3,4 proc.). Cena mkw. znajduje się poniżej poziomu 5000 PLN i wynosi 4848 PLN. Tak niskiej wartości nie odnotowaliśmy jeszcze w prowadzonym od dwóch lat zestawieniu. Wprawdzie w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku nie zmienił się udział transakcji w przedziale cenowym do 4000 PLN za mkw., jednak o 5 pkt. proc. zmniejszył się udział sprzedaży mieszkań, których ceny mkw. były wyższe niż 6000 PLN za mkw. Tym razem niższe ceny pojawiły się także w transakcjach dokonywanych w Poznaniu (średnia 5230 PLN za mkw.). W tym mieście średnie ceny ofertowe mieszkań są o 81 PLN wyższe od wartości odnotowywanych

w transakcjach. Ostatnim „spadkowym” miastem jest Warszawa, tu jednak cena mkw. obniżyła się o zaledwie o 45 PLN.

 

W grupie miast ze wzrostami cen przewodzi Gdynia, gdzie kupujemy mieszkania droższe o 2,9 proc. niż w notowaniu sprzed miesiąca. Dziś średnia cena mkw. wynosi 4920 PLN, czyli jest wyższa o 72 PLN niż od transakcji zawieranych w Gdańsku. We Wrocławiu widoczna jest huśtawka cen. Po niewielkich spadkach z zeszłego miesiąca obecnie kupujemy mieszkania w cenie 5093 PLN, czyli 1,6 proc. drożej niż w poprzednim raporcie. Niewielkie wzrosty cen nabywanych mieszkań znów widoczne są w Łodzi. Od wiosny średnie ceny wzrosły tu o 244 PLN. Podobnie jak przed miesiącem transakcje pokazują, że łodzianie kupują mieszkania po wyższych średnich cenach niż wystawione do sprzedaży oferty.

Wykres 4 Średnie ceny transakcyjne mieszkań I 2011- X 2013

 

 

 

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

 

 

Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.