Obserwowana od pięciu lat korekta cen mieszkań postępowała w poszczególnych latach ze zmienną dynamiką. Od początku 2008 i do połowy 2009 roku wyceny mieszkań szybko zniżkowały głównie za sprawą znacznego ograniczenia akcji kredytowej (podniesienie marż kredytowych, spadek zdolności kredytowej, wzrost liczby negatywnych decyzji). W kolejnych miesiącach na rynek kredytów stopniowo zaczęły oddziaływać obniżki stóp procentowych, co redukowało koszt finansowania. Nie bez znaczenia było też podniesienie limitów cenowych, które kwalifikowały nawet relatywnie drogie mieszkania do programu dopłat do kredytów hipotecznych – „Rodzina na swoim”.

W latach 2010 i 2011 banki komercyjne liberalizowały politykę kredytową, co doprowadziło do stabilizacji cen mieszkań pomimo dynamicznie rosnącej ich podaży na rynku pierwotnym. Niestety początek roku 2011 przyniósł podwyżki stóp procentowych i dodatkowo zaostrzenie wymagań nadzoru dotyczących dostępności kredytów. Konsekwencją nowych regulacji KNF było ograniczenie wysokości rat kredytowych do 50% dochodów netto dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 65% dochodów dla pozostałych. Powodowało to stopniowy spadek siły nabywczej na rynku mieszkaniowym. Sporym ograniczeniem dla kupujących było też zmniejszenie dostępności programu „Rodzina na swoim” w sierpniu 2011 roku. Od tego momentu wyznaczenie w większości miast wyraźnie niższych limitów cen kwalifikujących mieszkania do dopłat wzmogło przecenę i konkurencję między podażową stroną rynku.

Popyt na mieszkania został też mocno ograniczony w kilka miesięcy później wejściem w życie z początkiem 2012 roku części przepisów znowelizowanej rekomendacji „S”. Utrudniły one dostęp do finansowania hipotecznego w zagranicznych walutach, a ponadto zmieniły sposób liczenia zdolności kredytowej przez banki. Od tego czasu niezależnie od terminu, na który kredyt miał być udzielony, banki obliczały zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat. Zmiany te mocno przyspieszyły spadki odczytów indeksu cen mieszkań. Trudno nie wiązać więc z sytuacją na rynku kredytowym kierunków i dynamiki zmian cen na rynku nieruchomości. W pięcioletniej historii przeceny mieszkań widać okresy jej nasilenia, w tych momentach, gdy znacznie spadała dostępność do finansowania hipotecznego.