Strychy starych kamienic kryją w sobie mieszkania uważane za architektoniczne perełki. Jeżeli dodatkowo kamienica położona jest w centrum miasta, a deweloper odrestaurował ją i przywrócił do dawnej świetności, mieszkanie może mieć ogromną wartość – wynika z analizy Lion’s Banku. Taka inwestycja nie powinna jednak przynieść straty.

– Strych wykończony w wysokim standardzie, będący częścią dobrze zlokalizowanej i najlepiej odrestaurowanej kamienicy jest dziś bardzo pożądanym produktem na rynku nieruchomości –ocenia Artur Wach, członek zarządu Lion’s House, spółki nieruchomościowej należącej do Lion’s Banku. Mieszkania lub apartamenty położone na najwyższych kondygnacjach, dobudowanych do starych kamienic, stanowią zwykle perełkę na rynku co uzasadnia bardzo wysokie ceny takich lokali.

Deweloper do zadań specjalnych

Sprzedażą apartamentów zlokalizowanych w nadbudówkach istniejących kamienic zajmuje się w Polsce niewielu deweloperów, którzy specjalizują się w tego typu inwestycjach. Wynika to z konieczności przejścia przez skomplikowane procedury budowlane i własnościowe. W przypadku przebudowy istniejącego już strychu jednym z problemów jest brak samodzielności takiej przestrzeni. A jeżeli strych jest częścią wspólną budynku, nie może być przedmiotem sprzedaży. –Potencjalny inwestor musi podpisać umowę ze wspólnotą lub spółdzielnią i zabezpieczyć sobie przeniesienie praw do nieruchomości, które powstaną w wyniku planowanej inwestycji– wyjaśnia Emanuel Grykin, radca prawny i prezes zarządu spółki Okólnik, specjalizującej się w odrestaurowywaniu kamienic. Taka konstrukcja w zasadzie uniemożliwia zaciągnięcie na inwestycję kredytu bankowego. A środki finansowe, jakie może pochłonąć inwestycja w przebudowę kamienicy są zwykle bardzo duże – w zamian za uzyskanie prawa własności dozbudowanych apartamentów czy mieszkań, inwestor zobowiązuje się zazwyczaj do renowacji całego budynku, w środku i na zewnątrz, a nawet stworzenia nowych rozwiązań technicznych, jak windy czy podziemne garaże.

– Poprawnie przeprowadzona inwestycja powinna zakładać przywrócenie całego budynku do dawnej świetności z zachowaniem detali i architektury, przy jednoczesnym uzbrojeniu technicznym spełniającym obowiązujące dziś standardy – mówi Mirosław Polak, prezes zarządu spółki IPECO.Trzeba też pamiętać o tym, że strychy są zwykle zbyt niskie, żeby zrobić w nich luksusowe apartamenty, dlatego potrzebna jest zwykle wymiana poszycia dachowego. Ogromne nakłady związane z takimi pracami deweloper rekompensuje sobie w wysokich cenach sprzedawanych później apartamentów czy panthaousów, które w dobrze wyglądającej kamienicy stają się tym bardziej cenne. Dlatego inwestycja – choć bardzo skomplikowana – jest ostatecznie opłacalna.

Według Artura Wacha, korzyści odnoszą tez sami nabywcy. – Nawet jeżeli na zakup apartamentu wydadzą sumę przekraczającą koszt zakupu mieszkania w nowo wybudowanym apartamentowcu, to zyskują pewność , że budynek nie zestarzeje się w ciągu np. 10 czy 15 lat i po tym czasie nadal będzie wyglądał bardzo atrakcyjnie – ocenia. Dodaje, że z uwagi na ograniczona podaż takich nieruchomości, zawsze będzie na nie popyt.

Potrzebny kapitał i dobry prawnik

Jakie problemy natury prawno-administracyjnej może generować renowacja kamienicy zakładająca stworzenie nowej powierzchni na górnej kondygnacji? Samo podniesienie dachu musi być zgodne z planem miejscowym lub wymagać uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli dodatkowo budynek podlega ochronie konserwatorskiej, pojawiaj si dodatkowe uzgodnienia, zarówno przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, jak i na etapie wykonywania prac. – To wszystko powoduje, że cały proces inwestycyjny pochłania 3 – 4 razy więcej nakładów pracy niż w przypadku przeciętnego projektu deweloperskiego  z segmentu popularnego – dodaje Mirosław Polak.

Widok z tarasu na Warszawę

Te wszystkie ograniczenia powodują, że oferta apartamentów usytuowanych na przebudowanych strychach czy dobudowanych kondygnacjach jest bardzo skromna. A popyt na nie jest bardzo duży z uwagi na wykosi standard, niepowtarzalną architekturę i bardzo dobrą lokalizację. Ciekawe projekty tego typu ma w swoim portfelu spółka IPECO, realizująca obecnie w Warszawie aż cztery inwestycje: przy ul. Mokotowskiej, Poznańskiej oraz Puławskiej i Okrąg. Deweloper podaje, że przy każdym projekcie dąży do wiernego odtworzenia kamienicy zapewniając przy tym uzbrojenie techniczne budynku.

W kamienicy przy ul. Mokotowskiej dobudowano dwa pietra, na których usytuowane zostały cztery penthouse’y o powierzchni od 115 do 180 m kw. z kilkudziesięciometrowymi tarasami. Deweloper odrestaurował budynek, zachowując historyczne detale i rekonstruując eklektyczną elewację frontową. Wzbogacił ponadto kamienicę o przestronną przeszkloną windę zewnętrzną. Mirosław Polak, prezes IPECO, przyznaje, że samo przygotowanie inwestycji od strony prawnej i projektowej (konieczna była konsultacja z konserwatorem zabytków),trwało cztery lata.

Druga inwestycja spółki IPECO zlokalizowana jest przy ulicy Poznańskiej w Warszawie, a więc także w centrum miasta. W odrestaurowywanej kamienicy mieści się 17 lokali o metrażu od 31 m kw. do 170 m kw. Ten największy to penthouse zajmujący całą najwyższą kondygnację. Przynależy do niego ponad 130-metrowy taras. Niestety ceny apartamentów w tych inwestycjach nie są podawane do publicznej wiadomości.

Rozbudowa i odbudowa dawnej świetności

Bliżej Starego Miasta znaleźć można natomiast inwestycję Kamienica Ordynacka. Jest to projekt prowadzony przez spółkę Okólnik. Cały projekt zakładał cztery etapy inwestycji. Po pierwsze deweloper odrestaurował zbudowany w 1912 roku budynek zachowując neoklasycystyczny styl. Klatki schodowe zostały odrestaurowane z wykorzystaniem marmuru, granitu oraz oryginalnych elementów mosiężnych. Firma uzyskała pozwolenie na nadbudowę kamienicy i zamierza postawićna niej penthouse’y. Trzecim etapem będzie dobudowa nieistniejącego już narożnika kamienicy, w którym znajdzie się pięć apartamentów. Powstanie też podziemny parking. Ceny w tej inwestycji (sprzedawane są też lokale na niższych piętrach) rozpoczynają się od 10 tys. zł za m kw., ale w przypadku penthouse’u jest to już ok. 30 tys. zł za m kw.