Pierwsze trzy kwartały 2017 roku przyniosły szereg nowych projektów w budowie, ale również rosnący popyt i coraz większą chłonność rynku. Znalazło to odzwierciedlenie w spadku pustostanów w stolicy. W konsekwencji czynsze wywoławcze pozostają na stabilnym poziomie, a prognozy dotyczące stołecznego rynku są coraz bardziej optymistyczne. Eksperci Knight Frank komentują sytuację na warszawskim rynku nieruchomości biurowych.

 

Paweł Lothammer, Dyrektor Działu Reprezentacji Właściciela, Knight Frank:

„Z perspektywy popytu na stołecznym rynku nadal obserwujemy znaczne ożywienie najemców. W okresie od stycznia do końca września 2017 roku wynajęto niemal 600 000 m kw., a wynik ten jest tylko kilkanaście procent niższy niż średni roczny popyt notowany w poprzednich latach. Strefy centralne, Służewiec oraz Aleje Jerozolimskie nadal cieszą się największym zainteresowaniem najemców.

Rosnące zapotrzebowanie najemców na powierzchnię biurową w Warszawie odzwierciedla przede wszystkim bardzo wysoka absorpcja netto, która po trzech kwartałach 2017 roku przekroczyła 250 000 m kw. i była zdecydowanie wyższa niż średnia roczna absorpcja z ostatnich pięciu lat.

W konsekwencji, po kilku latach zdecydowanego wzrostu współczynnika pustostanów, możemy zauważyć wyraźne odwrócenie trendu. Już od początku roku w stolicy widoczny jest spadek współczynnika pustostanów, a tylko w ciągu minionego kwartału wskaźnik obniżył się o 1 pp.. Aktualnie współczynnik pustostanów w Warszawie szacowany jest na 12,9% nowoczesnych zasobów, a najwięcej dostępnej powierzchni oferowane jest w centrum miasta i na Służewcu.

Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badania Rynku, Knight Frank:

„Od początku roku w Warszawie oddano do użytku piętnaście nowych projektów biurowych oferujących łącznie ponad 200 000 m kw. powierzchni. Według planów deweloperów kolejne 100 000  m kw. ma być dostarczone jeszcze w tym roku. Jeśli zostaną dotrzymane terminy, nowa podaż na koniec 2017 roku będzie porównywalna do średniej rocznej podaży z ostatnich lat.

Choć jest to zdecydowanie niższy wynik niż ten odnotowany w poprzednim rekordowym roku, aktywność deweloperów na stołecznym rynku nie słabnie. Tylko w ciągu ostatnich trzech miesięcy rozpoczęto budowy pięciu obiektów o łącznej powierzchni 140 000 m kw. W rezultacie, na koniec września 2017 roku w realizacji znajdowało się ponad 820 000 m kw. powierzchni biurowej. Tak wysokiego wolumenu w budowie nie odnotowano jeszcze nigdy na warszawskim rynku biurowym.

Należy jednocześnie zwrócić uwagę na znaczący udział wielkoskalowych projektów w podaży w budowie, co przekłada się na wydłużony okres realizacji tych inwestycji. W konsekwencji, zdecydowana większość realizowanej aktualnie powierzchni zostanie oddana do użytku dopiero w 2019 i 2020 roku.  

W konsekwencji, biorąc pod uwagę harmonogramy deweloperów realizujących nowe inwestycje, ale także ożywiony popyt i rosnącą chłonność rynku, w nadchodzących kwartałach spodziewany jest dalszy spadek współczynnika pustostanów.”

 

Marcin Purgal, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, Knight Frank:

„Optymizm na stołecznym rynku biurowym znalazł swoje odzwierciedlenie również w sektorze inwestycyjnym. W pierwszych trzech kwartałach 2017 roku w ramach transakcji nabycia biurowców w Warszawie zainwestowano blisko 390 mln EUR. Jednocześnie stanowiły one ponad połowę wolumenu transakcji w sektorze biurowym w Polsce. Najważniejsze transakcje, przeprowadzone na warszawskim rynku inwestycyjnym w okresie od stycznia do września 2017 to: przejęcie warszawskiego Proximo I przez REICO (Ceska Sporitelna) oraz Warsaw Spire B przez CA Immo czy nabycie portfela nieruchomości biurowych BPH przez fundusz Octava. Ponadto jest kilka transakcji w toku, które powinny się finalizować niebawem, potwierdza to niesłabnące zainteresowanie inwestorów rynkiem warszawskim. Obecnie najlepsze aktywa biurowe typu „prime” w centrum Warszawy wyceniane są przy stopie kapitalizacji na poziomie 5,25%- 5,50%, a w przypadku biurowców usytuowanych poza centrum miasta stopy kapitalizacji oscylują wokół 7,00%-7,50%.”