Gdzie to mieszkaniowe Eldorado?
Na kupujących czekają nowe mieszkania – wystarczy zapłacić i się wprowadzić! Do takich nagłówków przyzwyczaiły nas w ostatnim czasie media. Deweloperzy przekonują, że drugiej takiej okazji już nie będzie. Czy rzeczywiście mamy do czynienia z prawdziwym Eldorado dla kupujących?
Zakup gotowego mieszkania nie oznacza, że nasze pieniądze są bezpieczne
W pierwszym etapie zakupu deweloper zwykle zawiera z nami umowę rezerwacyjną, a najczęściej tzw. deweloperską. Niestety, tego rodzaju umowa nie daje nam gwarancji stania się pełnoprawnym właścicielem mieszkania, nawet jeśli otrzymamy do niego klucze. – W sensie prawnym nie ma znaczenia czy mieszkanie jest wybudowane, czy też nie. Ryzyko utraty pieniędzy jest identyczne w obu przypadkach. Właścicielem mieszkania stajemy się w momencie przeniesienia jego własności na kupującego w formie aktu notarialnego – mówi Joanna Pisula, radca prawny Grupy Archicom.
Jakość pod lupą fachowca
Dysponowanie gotowym mieszkaniem ma swoje plusy. Możemy na przykład naocznie sprawdzić stan techniczny lokalu – ocenić m.in. na ile starannie wykonane są tynki, wykończenia klatek schodowych i jak zagospodarowana jest strefa wokół budynku.
Pamiętajmy jednak, że nawet w gotowym mieszkaniu w wielu obszarach musimy zawierzyć dokumentacji, nie mając możliwości sprawdzenia ważnych technicznie elementów. – Trudno jest ocenić na pierwszy rzut oka czy instalacje zostały wykonane prawidłowo, elektryka jest bezpieczna, a rury instalacyjne w posadzce nie zostały uszkodzone przed ich zalaniem wylewką – podpowiada Jerzy Kozłowski, dyrektor ds. jakości w Grupie Archicom.
W przypadku braku wiedzy specjalistycznej o wiele sensowniej jest zapoznać się z opiniami dotychczasowych klientów dewelopera, niż polegać na powierzchownym oglądzie mieszkania. Jeśli chcemy mieć pewność, że wszystko jest wykonane prawidłowo, powinniśmy skorzystać z pomocy fachowca, który sprawdzi jego stan techniczny.
Trudne zmiany aranżacyjne
Zakup mieszkania zwykle wiąże się z kompromisami. W przypadku mieszkań gotowych najczęściej dotyczą one rozkładu pomieszczeń. W końcowym etapie sprzedaży zwykle pozostają w ofercie najmniej funkcjonalne mieszkania. Najczęściej nie możemy już zlecić deweloperowi dostosowania mieszkania do naszych potrzeb. W takim przypadku musimy pogodzić się z kupnem mieszkania, które nie będzie idealnie dopasowane do naszych potrzeb.
Mieszkanie możemy oczywiście dostosować we własnym zakresie już po zakupie. To jednak też nie jest prostą sprawą. Musimy uzyskać formalną zgodę urzędową na przeprowadzenie takich zmian, co w praktyce oznacza zatrudnienie architekta i cierpliwe oczekiwanie na zakończenie procedury urzędowej. Następnie należy zburzyć to, co już wykonane i zrealizować swoją koncepcję wnętrza od nowa. Koszt takiej operacji będzie znacznie wyższy niż w wypadku zlecenia tych zmian deweloperowi na etapie realizacji.
Zdarza się również, że zniechęceni uciążliwymi formalnościami zdecydujemy się zlecić prace remontowe tzw. „złotej rączce”, która wprowadzi je bez żadnych pozwoleń. Musimy jednak być świadomi, że taka nieformalna przebudowa może utrudnić uznanie przez dewelopera ewentualnej reklamacji w przypadku wystąpienia różnego rodzaju usterek. Inna kwestią jest to, że powinniśmy liczyć się z nieprzyjemnościami ze strony zarówno administratora osiedla, jak i wspólnoty mieszkaniowej, która może zakwestionować przeróbki.
Dlaczego niektóre mieszkania się nie sprzedają?
Przyczyną mogą być mankamenty, których nie widać na udostępnianych przez dewelopera wizualizacjach. Dlatego tak ważne jest, aby przed zakupem odwiedzić lokal osobiście i sprawdzić czy nie jest głośno, a mieszkanie nie jest umiejscowione obok stacji benzynowej, nasypu kolejowego czy stacji transformatorowej.
Przyczyną może być też wątpliwa renoma dewelopera. Jeśli ma on problemy finansowe lub prawne, wówczas część ryzyka będą musieli wziąć na siebie jego klienci. A może w pobliżu inwestycji ma powstać coś, co utrudni w przyszłości funkcjonowanie w nowym miejscu? To na szczęście dziś łatwo sprawdzić, bo deweloperzy zobowiązani są do dostarczania prospektów informacyjnych. W dokumentacji deweloper pod sankcjami karnymi ma obowiązek podać informacje o inwestycjach mających wpływ na nasze mieszkania.
Pamiętajmy jednak, że mieszkania z pozwoleniem na użytkowanie nie podlegają ochronie ustawy deweloperskiej. Inwestycje nie objęte ustawą wiążą się z brakiem obowiązku informowania przez inwestora o potencjalnych uciążliwościach okolicy. Umowa objęta ochroną ustawową wymaga formy notarialnej, natomiast w przypadku mieszkań gotowych deweloper może od nas oczekiwać formy pisemnej umowy przedwstępnej, która potencjalnie jest znacznie bardziej ryzykowana od umowy zawieranej u notariusza. Obecnie na rynku praktycznie nie występują gotowe inwestycje objęte ESCROW, podczas gdy wśród nowych inwestycji jest takich coraz więcej.
Mieszkania na pustych osiedlach droższe w utrzymaniu
Koszty rosną szczególnie w okresie zimowym, kiedy za naszymi ścianami nie ma sąsiadów i musimy dogrzewać na nasz koszt niesprzedane, puste mieszkania. Wtedy trudniej jest również stworzyć wspólnotę mieszkaniową. Jeśli wspólnota będzie zrzeszać niewielką część mieszkańców, muszą się oni liczyć z tym, że ich głos może być uznany za niereprezentatywny dla całego osiedla.
Kiedy wreszcie deweloper znajdzie nabywców na wszystkie mieszkania, może się okazać, że większość przyjętych we wspólnocie uchwał i wdrożonych w życie zostanie zmieniona przez nową większość. To samo może dotyczyć wyboru zarządu wspólnoty, który może być odwołany zaraz po powstaniu nowej większości. Do tego dochodzi ryzyko, że deweloper będzie chciał zadbać o swoje interesy we wspólnotach, gdzie większość mieszkań jest jeszcze niesprzedana. To daje deweloperowi uprawnienie do decydowania o losie wspólnoty i trochę od niego zależy, jaką postawę przyjmie wobec nas.
Ceny na gotowe mieszkania często abstrakcyjne
To zwykle bywa przyczyną niepowodzenia przedsięwzięcia. Zbyt wysokie ceny, co więcej najczęściej nie są to ceny za m2, bo te deweloper obniżył, ile tylko mógł, żeby sprzedać cokolwiek. Na niesprzedanych inwestycjach zwykle zalegają duże lokale, które kosztują 400-600 tysięcy złotych. Co z tego, że cena jest atrakcyjna, skoro mało kto ma teraz taką zdolność kredytową?
Mieszkania gotowe też mogą być okazją
Zakup mieszkania gotowego ma pewne mankamenty. Nie prowadzi to oczywiście do prostego wniosku, że gotowego mieszkania kupować nie należy. Warto natomiast nie ulegać magii hasła „gotowe” i być świadomym ryzyka. Jeśli znajdujesz na rynku mieszkanie gotowe, które nie ma tych mankamentów – jesteś szczęśliwcem i kupuj. Wtedy to na pewno jest okazja.