Ostatnie miesiące były wyjątkowo spokojne jeśli chodzi o zmiany cen mieszkań. Jedynie w dwóch miastach odnotowaliśmy większe odstępstwa od cen obserwowanych w sierpniowym raporcie. Są to Poznań i Łódź, gdzie nabywcy zdecydowali się na zakup droższych odpowiednio o 3,6% i 2,8%. mieszkań. Statystycznie tańsze oferty nabywali mieszkańcy Trójmiasta.

 

Marcin Jańczuk Metrohouse

Niecałe cztery miesiące dzielą nas od końca roku. Wszyscy planujący zakup mieszkania doskonale zdają sobie sprawę
z upływającego czasu, ponieważ liczą się z faktem, iż od 2015 r. składając wniosek kredytowy będą musieli posiadać 10% wkładu własnego do kredytu. Dla nabywcy mieszkania w Łodzi będzie to średnio ok. 20 tys. zł, ale już dla mieszkańca stolicy prawie dwukrotność tej kwoty. Możliwe, że zbliżające się zmiany w dostępie do kredytów staną się więc bodźcem zakupowym. Nie każdy bowiem posiada odpowiedni zapas gotówki, który może przeznaczyć na wkład własny do kredytu, szczególnie że w perspektywie ma remont mieszkania i inne koszty około transakcyjne, które i tak nadwyrężają budżet. Po raczej spokojnym okresie wakacyjnym, jesień może obfitować w liczne transakcje – szczególnie w grupie tańszych cenowo mieszkań. Ich potencjalni nabywcy są grupą, która może mieć problemy z organizacją wkładu własnego.

Tab. 7 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w VIII 2014 r.

Miasto	Średnia cena ofertowa z okresu VI-VIII 2014	Średnia cena transakcyjna z okresu VI-VIII 2014	Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową	Zmiana proc. w cenach trans. m/m	Zmiana proc. w cenach trans. r/r	Średnia cena nabywanego mieszkania	Średni metraż nabywanego mieszkania
Wrocław	5753	5179	10,0%	1,3%	3,2%	290 900 zł	57,6 m kw.
Kraków	6657	6263	5,9%	0,1%	4,0%	333 600 zł	55,3 m kw.
Warszawa	7647	7265	2,7%	0,9%	0,7%	377 600 zł	52,3 m kw.
Poznań	5413	5200	3,8%	3,6%	1,4%	279 800 zł	54,3 m kw.
Gdańsk	5433	4815	11,4%	-1,5%	-7,4%	255 500 zł	52,6 m kw.
Gdynia	5598	4867	13,1%	-1,0%	-0,2%	269 000 zł	55,2 m kw.
Łódź	3640	3602	1,0%	2,8%	1,4%	194 900 zł	51,7 m kw.

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

 

Tymczasem spośród analizowanych miast tylko w dwóch klienci kupowali mieszkania znacznie droższe niż przed miesiącem. W Poznaniu cena m kw. w transakcjach wyniosła średnio 5 200 zł i jest wyższa od zeszłomiesięcznej o 3,6% Warte zauważenia jest, że w transakcjach znajdziemy zarówno ceny zaczynające się od poziomu 3 200 zł (duże mieszkania w przedwojennych kamienicach) aż do 7 500 zł (nowe budownictwo na Nowym Mieście). Ciekawą sytuację cenową obserwujemy w Łodzi. Już po raz drugi w tym roku średnie ceny przekroczyły kwotę 3 600 zł (obecnie 3 602 zł). Nie jest to zasługą zwiększonej liczby transakcji mieszkań wybudowanych w ostatnich latach – popyt na nie oscyluje nadal na niskim poziomie. Nieznacznie wzrosły natomiast ceny po jakich nabywaliśmy mieszkania
w budynkach z wielkiej płyty, które wraz z kamienicami są najczęściej wybieraną grupą nieruchomości sprzedawanych w Łodzi. Nieznacznie wyższe ceny niż przed miesiącem mamy we Wrocławiu, gdzie za metr kwadratowy płacimy średnio 5 179 zł. Najwyższe ceny, ponad 6 500 zł, uzyskiwały kawalerki
i mieszkania dwupokojowe w budynkach po 2005 r. Przy dużych metrażach w starych kamienicach we Wrocławiu uda się kupić mieszkanie już za 3 000 – 3 500 zł za mkw. W Krakowie i Warszawie różnice w cenach nie przekroczyły 1%. Za mkw. mieszkania płacimy średnio odpowiednio 6 263 i 7 265 zł.

Jedynymi dwoma miastami, w których kupowane są tańsze mieszkania są Gdańsk i Gdynia.
W Gdańsku bardzo trudno jest wrócić do poziomu 5 000 zł. Ostatnio takie średnie wartości obserwowaliśmy we wrześniu ubiegłego roku. Natomiast w Gdyni wiosną udało się przekroczyć poziom 5 100 zł, ale znów obserwujemy, że średnia cena stabilizuje się na poziomie 4 800 – 4 900 zł – czyli podobnie jak przez większość ubiegłego roku. Nie zanosi się tu na wzrost średniej ceny sprzedaży, tym bardziej, że nabywcy mają szeroki dostęp do mieszkań od deweloperów sprzedawanych w programie MdM, co samo w sobie jest konkurencją dla nierzadko przeszacowanych mieszkań na rynku wtórnym.

Wykres 4. Średnie ceny transakcyjne mieszkań VIII 2013 – VIII 2014

 

 

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

 

Marcin Jańczuk
Metrohouse S.A.