Klauzule w umowach, zobowiązujące klienta do ponoszenia dodatkowych kosztów wynikających ze zmian rynkowych, nie są dozwolone i zostały zakazane przez SOKiK.

Stosowanie w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości postanowień, przyznających deweloperowi uprawnienie do zwaloryzowania ostatecznej ceny określonej w umowie (lub poszczególnych zaliczek) na podstawie rozmaitych wskaźników zmian koniunkturalnych w gospodarce (np.: wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS, wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej GUS) uznawane było już wielokrotnie przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie za niedozwolone i zakazane (por. m.in. wyrok SOKiK z dnia 28 listopada 2008 r. XVII Amc 237/07; wyrok SOKiK z dnia 27 lipca 2009 r. XVII Amc 335/09).

Mimo tego, stosowanie klauzul przerzucających na nabywców związanego ze zmianami sytuacji rynkowej ryzyka prowadzonej przez dewelopera działalności, a ponadto powodujących istotną niepewność konsumenta co do ostatecznej ceny za nieruchomość, pozostaje w dalszym ciągu stosunkowo rozpowszechnioną praktyką. Warto się zastanowić kiedy i pod jakimi warunkami zastosowanie przez dewelopera klauzuli waloryzacyjnej będzie niedozwolone, jakie roszczenia będą przysługiwały konsumentowi w związku z posłużeniem się przez dewelopera niedozwoloną klauzulą oraz w jakim trybie i na jakich zasadach konsument może skutecznie dochodzić wspomnianych roszczeń.

Klauzula jest bezskuteczna

Zgodnie z art. 385  § 1  k.c. za postanowienia niedozwolone można uznać wyłącznie takie, które nie były z konsumentem indywidualnie uzgadniane lub negocjowane. Zgodnie z § 3 tego przepisu za nieuzgodnione indywidualnie należy uznać takie postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy, zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Zgodnie § 4, w celu utrzymania klauzuli waloryzacyjnej w mocy, to na deweloperze będzie spoczywał ciężar udowodnienia indywidualnych uzgodnień z nabywcą. W toku postępowania dowodowego na korzyść konsumenta będzie przemawiała okoliczność posługiwania się przez dewelopera określoną klauzulą (lub podobnymi klauzulami) także w innych umowach zawieranych z klientami, opartych na standardowym wzorcu.

Ponadto, klauzula waloryzacyjna na ogół nie będzie uznana za niedozwoloną, jeżeli deweloper przyzna konsumentowi prawo do odstąpienia od umowy na wypadek wzrostu ceny nieruchomości w wyniku waloryzacji. W takim wypadku, konsumentowi pozostaje możliwość wycofania się z zawarcia umowy przyrzeczonej, przy jednoczesnym zwrocie wszelkich świadczeń (zaliczek), które poczynił na poczet nabycia nieruchomości.

Warto jednak zwrócić uwagę na dwie kwestie mogące przesądzać o niedopuszczalności klauzuli waloryzacyjnej pomimo formalnego zastrzeżenia na rzecz konsumenta prawa odstąpienia. Pierwsza: brak określenia w umowie przedwstępnej daty, do której umowne prawo odstąpienia może być wykonane, a to ze względu na wymóg zawarty w art. 395 § 1 k.c., którego niespełnienie przesądza o nieważności postanowienia, a tym samym braku rzeczywistej możliwości odstąpienia od umowy. Druga: uzależnienie dopuszczalności odstąpienia od umowy w związku z waloryzacją od zapłaty na rzecz dewelopera kary umownej, odstępnego lub innej formy „opłat manipulacyjnych” w zasadzie również przesądza o niedopuszczalności obwarowanej w tenże sposób klauzuli waloryzacyjnej.

Możliwe roszczenia nabywcy

Jeżeli nabywca uiścił całość ceny zwaloryzowanej na podstawie niedozwolonej klauzuli waloryzacyjnej i zawarł umowę przenoszącą własność, to zgodnie z art. 385 § 1 i 2  k.c. niedozwolone postanowienie umowne nie wiąże nabywcy, jednakże w pozostałym zakresie łącząca strony umowa pozostaje w mocy. Tym samym więc, dokonana przez nabywcę na podstawie niewiążącej go klauzuli waloryzacyjnej zapłata stanowi świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c., a zatem może on dochodzić jej zwrotu od dewelopera w postępowaniu sądowym. Istnieje jednak ryzyko, że przy dochodzeniu zwrotu pieniędzy, deweloper powoła się w procesach sądowych na wyłączenie z art. 411 pkt. 1 k.c. zgodnie, z którym nie można żądać zwrotu świadczenia, jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do niego zobowiązany.

W innym przypadku, jeśli nabywca zapłacił cenę bez waloryzacji, zaś deweloper uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od uiszczenia kwot wynikających z waloryzacji, nabywca może wytoczyć przeciwko deweloperowi powództwo z żądaniem zawarcia umowy przenoszącej własność bez zapłaty dodatkowych kwot wynikających z klauzuli waloryzacyjnej. Powyższe uzależnione jest od zapłaty całości niezwaloryzowanej ceny oraz tego, czy umowa przedwstępna została zawarta z dochowaniem formy aktu notarialnego.

Dochodzenie w postępowaniu cywilnym roszczeń przeciwko deweloperowi, związanych z posłużeniem się klauzulą abuzywną w zawartej przez niego z nabywcą umowie, nie wymaga wcześniejszego uzyskania prawomocnego wyroku SOKiK, uznającego konkretne postanowienie za niedozwolone i zakazującego jego dalszego stosowania w umowach. Oczywiście, uzyskanie takiego rozstrzygnięcia, względnie fakt posłużenia się przez dewelopera postanowieniem wpisanym już do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonym przez Prezesa UOKiK istotnie ułatwia dochodzenie roszczenia, eliminując konieczność ponownego wykazywania abuzywności postanowienia zastosowanego w umowie, tym niemniej brak takiego rozstrzygnięcia, nie pozbawia konsumenta możliwości wykazywania niedozwolonego charakteru zastosowanej klauzuli w procesie toczonym przed sądem. Jedyna różnica będzie tu polegała na braku rozszerzonej skuteczności wyroku zasądzającego na rzecz powoda, w zakresie w jakim stwierdza on niedopuszczalność określonego postanowienia (a zatem osoby trzecie w sporach z deweloperem formalnie nie będą mogły powoływać się na wiążącą moc zawartego w uzasadnieniu wyroku rozstrzygnięcia).

Jak dochodzić swoich praw

W kwestii trybu dochodzenia roszczeń, a więc wyboru pomiędzy skierowaniem sprawy na drogę postępowania zwyczajnego lub też dochodzenia ich wspólnie z innymi pokrzywdzonymi w postępowaniu grupowym, można pokusić się o następujące uwagi.            Teoretycznie, postępowanie grupowe mogłoby i powinno być dobrym wariantem dochodzenia roszczeń o zwrot uiszczonych opłat waloryzacyjnych. Niższe opłaty od pozwu (2 % wartości przedmiotu sporu, a więc sumy roszczeń głównych członków grupy, zamiast stawki 5 % od każdego roszczenia), oraz ograniczenie innych kosztów procesu (jeden profesjonalny pełnomocnik powoda – reprezentanta grupy, a zatem reprezentujący interesy wszystkich powodów), brak konieczności rozpoznawania spraw opartych na bardzo zbliżonym stanie faktycznym i prawnym w wielu postępowaniach przez różne składy orzecznicze rodzące ryzyko niejednolitości orzecznictwa to niewątpliwe korzyści tego rozwiązania. Niestety brak pełnego dopracowania szczegółowych rozwiązań procesowych zawartych w obowiązującej ustawie z dnia 17 grudnia 2009 r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym, jak również niepewność co do sposobu ich interpretacji i stosowania przez sądy, wynikająca z braku praktycznych doświadczeń w tym zakresie, nie pozwalają rekomendować wyboru tej właśnie drogi przez potencjalnych klientów. Wśród głównych praktycznych problemów można wymienić czasochłonność wstępnego etapu postępowania związanego z rozstrzygnięciem przez sąd w przedmiocie przyjęcia sprawy do rozpoznania w postępowaniu grupowym (po przeprowadzeniu rozprawy), formowanie się ostatecznego kształtu grupy poprzedzone publicznym ogłoszeniem o wszczęciu postępowania grupowego, konieczność ujednolicenia wysokości roszczeń (względnie ograniczenie żądania pozwu do ustalenia o odpowiedzialności pozwanego, bez rozstrzygania o wysokości roszczeń członków grupy) oraz szczególne problemy proceduralne jakie mogą pojawić się m.in. w wypadku śmierci uczestnika grupy lub wystąpienia innych przesłanek zawieszenia postępowania.

Andrzej Olaś, aplikant adwokacji Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór Adwokaci – Spółka Partnerska, doktorant w Zakładzie Postępowania Cywilnego UJ