W związku z koniecznością modernizacji infrastruktury przesyłowej lub przeprowadzenia niezbędnych prac na urządzeniach przesyłowych, przedsiębiorcy przesyłowi często spotykają się z brakiem zgody właściciela (lub użytkownika wieczystego) danej nieruchomości na wejście na jego teren.

Procedurę wymuszenia na właścicielu udostępnienia gruntu, na którym zamontowane zostały urządzenia przesyłowe ustawodawca przewidział w art. 124 – 126 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n). Istnieją również procedury sądowe, umożliwiające relatywnie szybkie wejście na teren i dokonanie niezbędnych robót. Wybór między administracyjnoprawną a sądowoprawną drogą ograniczenia prawa własności ustawodawca pozostawia zainteresowanemu podmiotowi, w zależności od potrzeb i spełnienia przesłanek konkretnych przepisów prawa.

Dwie możliwości

Zgodnie z art. 124 u.g.n. starosta może ograniczyć w drodze decyzji administracyjnej sposób korzystania właściciela z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Decyzja ta będzie więc dotyczyć nowych inwestycji, a ograniczenie nastąpi zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Taka decyzja może jednak zostać wydana jedynie wówczas, gdy wnioskodawca wykaże, że pomimo przeprowadzonych rokowań z właścicielem, nie udało się mu uzyskać jego zgody. Decyzji takiej może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Co więcej, jest ona również podstawą wpisu do księgi wieczystej. W przypadku jednak, gdy przeprowadzenie prac przez wnioskodawcę uniemożliwia właścicielowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy, może on żądać wykupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Przedsiębiorca dokonujący prac na nieruchomości zobowiązany jest przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego, a jeśli to nie będzie możliwe – do wypłaty odszkodowania, zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n.

Jeśli nastąpi awaria

W sytuacji, w której istnieje jedynie potrzeba przeprowadzenia na urządzeniach przesyłowych niezbędnych prac modernizacyjnych (ze względu na wystąpienie awarii), ustawodawca przewidział w art. 124 b u.g.n. uproszczoną procedurę udzielania zezwolenia przedsiębiorcy na wstęp na daną nieruchomość. Przede wszystkim wyeliminowano wymóg prowadzenia wcześniejszych rokowań z właścicielem. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także w tym wypadku wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności. Może być nią – obok właściciela – obciążony podmiot, któremu przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości. Ponadto, obowiązek określony decyzją podlega egzekucji administracyjnej. W tym trybie jednak obowiązek udostępnienia nieruchomości może być ustanowiony na czas nie dłuższy niż 6 miesięcy. Przedsiębiorca, podobnie jak w procedurze z art. 124 u.g.n., zobowiązany jest do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, a jeśli to nie będzie możliwe – do wypłaty odszkodowania. Właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie, uzgodnione z wnioskodawcą w ciągu 30 dni od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, starosta wszczyna z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.

W specjalnych sytuacjach

Specjalny tryb ograniczenia prawa własności został przewidziany w art. 125 u.g.n., a skorzystać może z niego jedynie przedsiębiorca, który uzyskał koncesję na wykonywanie działalności z zakresu poszukiwania, rozpoznawania, wydobywania kopalin objętych własnością górniczą. Ograniczenie następuje decyzją starosty, na czas nie dłuższy niż termin obowiązywania koncesji. Odszkodowanie z tytułu ograniczenia prawa własności wypłaca przedsiębiorca. Jeżeli ograniczenie zostanie ustanowione na okres dłuższy niż jeden rok lub jeżeli uniemożliwi ono właścicielowi nieruchomości korzystanie z niej w sposób dotychczasowy, właściciel może żądać aby przedsiębiorca nabył od niego tę nieruchomość. W sprawach spornych ustawodawca ustalił kognicję sądów powszechnych.

W trybie nagłym

Natomiast w sytuacji, w której potrzeba wejścia na teren jest uzasadniona wystąpieniem siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody, starosta, na podstawie art. 126 u.g.n. udzieli, w drodze decyzji zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia zajęcia. Z uwagi na niecierpiące zwłoki przyczyny, jakie leżą u podstaw wniosku złożonego w tym trybie, wydanie decyzji następuje niezwłocznie, nie później niż terminie 7 dni od dnia jego złożenia. Decyzji takiej z urzędu nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. W tym trybie, podobnie jak we wcześniejszych, wnioskodawca jest obowiązany doprowadzić nieruchomość do stanu poprzedniego. Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe w wyniku zajęcia nieruchomości przysługuje właścicielowi odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między nim a wnioskodawcą. W przypadku braku uzgodnień w terminie 30 dni od dnia, w którym upłynął określony w decyzji termin udostępnienia nieruchomości – podobnie jak w art. 124 b u.g.n. – starosta wszczyna z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania. Jeśli na skutek czasowego zajęcia nieruchomości właściciel nie będzie mógł korzystać z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, może on żądać, aby podmiot, który zajął nieruchomość, nabył od niego własność w drodze umowy.

W art. 126 ust. 5 u.g.n. ustawodawca uregulował prawną możliwość wejścia na teren bez uzyskiwania zgody właściciela przez przedsiębiorcę – w sytuacji, w której nagła potrzeba zapobieżenia okolicznościom uniemożliwia złożenie wniosku o wydanie decyzji na czasowe zajęcie nieruchomości. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega w tym wypadku egzekucji administracyjnej. Łatwo się domyślić, że w tym trybie realizowane będą czynności, których niedokonanie może zagrażać bezpieczeństwu publicznemu, a także życiu i zdrowiu znajdujących się w pobliżu osób. Takie wejście na teren musi jednak zostać następczo zatwierdzone przez starostę. W terminie 3 dni od dnia zajęcia nieruchomości podmiot, który ją zajął, składa wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej zajęcie. Wydanie decyzji powinno nastąpić nie później niż po upływie 6 miesięcy od dnia zajęcia nieruchomości. Sama decyzja potwierdzająca zaistnienie przesłanek zajęcia nieruchomości powinna zostać wydana w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. Jednakże w przypadku niezłożenia wniosku w terminie, starosta w drodze decyzji orzeka o nałożeniu kary w wysokości 5 tys. zł za każdy dzień zwłoki, licząc od dnia następującego po dniu, w którym upłynął termin do złożenia wniosku. Taka sama kara zostanie przez starostę nałożona, gdy zajęcie nieruchomości nastąpi w sytuacji niespełnienia przesłanek, o których mowa powyżej.

Procedurę określoną w art. 126 u.g.n. stosuje się odpowiednio, gdy zajdzie potrzeba zapobieżenia znacznej szkody, wynikającej z awarii (o której mowa w wyżej opisanym art. 124 b u.g.n.). Zaś na mocy art. 124 a u.g.n. wszystkie wyżej opisane procedury mogą zostać przeprowadzone w odniesieniu do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Na drodze sądowej

Zasadniczo, w odniesieniu do wszystkich urządzeń przesyłowych, jest możliwość zastosowania trwałego obciążenia nieruchomości właściciela służebnością przesyłu, zgodnie z postanowieniami art. 305² par. 1 kodeksu cywilnego. Jeżeli zatem właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych (art. 49 par. 1 k.c.), przedsiębiorca przesyłowy może wystąpić do sądu cywilnego z powództwem o ustanowienie takiej służebności, za wynagrodzeniem ustalonym przez sąd. Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, obciążającym właściciela danej nieruchomości i podlega ujawnieniu w dziale III prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej. W porównaniu jednak do postępowań administracyjnych, postępowanie sądowe o ustanowienie służebności przesyłu może trwać nawet do kilkunastu miesięcy, w zależności od szeregu czynników.

Prace geologiczne

W przypadku, gdy przedsiębiorca przesyłowy prowadzi działalność objętą ustawą prawo górnicze i geologiczne (p.g.g.), to jest w zakresie prac geologicznych, wydobywania kopalin ze złóż, podziemnego bezzbiornikowego magazynowania substancji czy podziemnego składowania odpadów, ma on możliwość skorzystania z uregulowanego tą ustawą trybu ograniczania prawa własności. Artykuł 18 p.g.g. zawiera nader skąpą regulację w tym zakresie, w porównaniu – przykładowo – do art. 126 u.g.n. Procedura ta skonstruowana jest zgodnie z zasadę, że jeżeli cudza nieruchomość lub jej część jest niezbędna do wykonywania działalności (regulowanej ustawą – p.g.g.), przedsiębiorca może żądać umożliwienia korzystania z tej nieruchomości lub jej części przez czas oznaczony, za wynagrodzeniem. Korzystanie to nie może obejmować prawa do pobierania pożytków z nieruchomości. Podobnie też jak w przypadku trybów administracyjnych, jeżeli na skutek ograniczenia prawa nieruchomość lub jej część nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel może żądać, aby przedsiębiorca dokonał jej wykupu. Kognicję w sprawach spornych ustawodawca przekazał sądom powszechnym.

Wynagrodzenie właściciela

Ponieważ brak jasno określonych ustawowych regulacji dotyczących wynagrodzenia za ograniczenie prawa własności, w praktyce bardzo często w toku prowadzonych negocjacji właściciele nieruchomości żądają wygórowanych kwot wynagrodzenia za dane ograniczenie. Występując do sądu z powództwem o ograniczenie prawa własności na podstawie art. 18 p.g.g., przedsiębiorca musi liczyć się z tym, że wysokość wynagrodzenia określi sąd. Powinno być ono jednak niższe od wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu w analogicznym zakresie. Sama wysokość wynagrodzenia zależna jest przede wszystkim od czasu, na jaki ma nastąpić ograniczenie prawa własności, jak również od powierzchni nieruchomości, której to ograniczenie ma dotyczyć. Mając możliwość skorzystania z tego trybu, przedsiębiorca może również relatywnie szybko otrzymać tytuł uprawniający go do wejścia na teren przez złożenie wraz z pozwem wniosku o zabezpieczenie powództwa w trybie art. 730¹ w związku z art. 755 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego. Na tej podstawie możliwe jest wykonanie na urządzeniach niecierpiących zwłoki stosownych robót.

Kamil Twardowski, aplikant adwokacki

Kaczor, Klimczyk, Pucher, Wypiór adwokaci, spółka partnerska