Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 11 września 2011 r., które weszły w życie w kwietniu tego roku, określają treść umowy deweloperskiej, która m.in. ma określać powierzchnię i układ pomieszczeń, a także wskazywać sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 22 ust. 1 pkt 14).

 

W wykonywaniu przepisów ustawy deweloperskiej, w zakresie pomiaru powierzchni, najistotniejszą rolę odgrywa rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r. poz. 462), które weszło w życie 29 kwietnia 2012 r.

Ujednolicenie zasad mierzenia
Przepisami powyższego rozporządzenia wprowadzono jednolite zasady służące do pomiaru powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, które to pomiary mają być dokonywane zgodnie z obowiązującą Polską Normą PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie- Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, z uwzględnieniem zasad przywołanych w § 11 ust. 2 pkt 2 tego rozporządzenia. Przepisy te będą miały zastosowanie jedynie do budynków nowobudowanych, nie stosuje się ich natomiast przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, jeżeli zasady te nie były stosowane w tych budynkach i lokalach oddanych do użytkowania przed dniem wejścia w życie rozporządzenia.

Powierzchnia użytkowa
Od dnia wejścia w życie wspomnianego rozporządzenia, przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględniana będzie jedynie powierzchnia mieszkalna lokalu lub domu jednorodzinnego wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, co oznacza, że wyłączona zostaje powierzchnia loggii, balkonów i tarasów, o ile nie zostaną one zabudowane trwałymi ścianami. W związku z tak przyjętym uregulowaniem powstała konieczność doprecyzowania pojęcia „lokal mieszkalny”, które nie zostało ujęte w treści Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997. Dlatego też § 11 ust. 2 pkt. 2 lit a) powołanego rozporządzenia stanowi, że przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowo w § 11 ust. 2 pkt 2 lit b wprowadzono jednolitą zasadę przyjmowania do obliczeń powierzchni pomieszczeń: w 100 proc., jeśli wysokość pomieszczeń jest równa lub większa od 2,20 m, w 50 proc, jeśli jest równa lub większa od 1,40 m i mniejsza niż 2,20 m, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się ją całkowicie. Zgodnie z powołaną powyżej normą PN-ISO 9836:1997, do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie wlicza się także wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m². Obmiar wykonuje się na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym, czyli w świetle wyprawionych ścian.
Należy również zaznaczyć, że § 14 powyższego rozporządzenia stanowi, iż do wniosku o pozwolenie na budowę lub odrębnego wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Karolina Kapuścik, Aplikant I roku
Młynarczyk Puchała Kancelaria Radców Prawnych w Gliwicach