Gdańsk i Warszawa oferują nie tylko wysokie zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem, ale i wysoką płynność rynku. Po stronie minusów należy zaś wpisać wysoką jak na polskie warunki barierę wejścia – nie każdego stać na to, by kupić atrakcyjne mieszkanie w tych miastach.

Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi dla największych miast 5,35 proc. netto – wynika z obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl. Na tę chwilę najlepiej wróży zakup lokalu w Gdańsku, Warszawie i Tychach. Nawet najmniej pod tym względem atrakcyjne Kielce, Poznań i Kraków oferują średnio znacznie wyższe odsetki niż najlepsze lokaty czy obligacje skarbowe.

Przeciętna rentowność najmu netto w okresie maj 2010 – czerwiec 2015

Źródło: obliczenia Home Brokera na podstawie cen transakcyjnych Home Brokera i Open Finance
oraz ofert najmu z serwisu Domiporta.pl obniżonych o 5 proc.
Dane obejmują średnią ważoną liczbą mieszkańców dla następujących miast:
Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań,
Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra.

Z raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że trzy- i dwunastomiesięczne lokaty są obecnie najniżej oprocentowane w historii, więcej niż 2 proc. netto to rzadkość. Przeciętna dostępna dziś na rynku lokata nie wystarczy nawet na to, by pokryć inflację, co de facto oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości. W tym świetle nie dziwi zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkania i wynajęciem go. Coraz więcej kupujących nieruchomości to inwestorzy, czyli osoby, które kupują lokal, by na nim zarabiać – np. wynajmując go. Dane NBP mówią wprost: jeszcze nigdy Polacy nie kupowali tylu mieszkań za gotówkę, w 2016 r. w siedmiu najważniejszych miastach na zakup nowych mieszkań za gotówkę przeznaczono 14,2 mld zł.

Rentowność inwestycji w mieszkanie zależy od kilku czynników. Równie istotna jak uzyskany od najemców czynsz jest cena zakupu. To z kalkulacji tych dwóch wartości można wyliczyć zysk. Pod warunkiem oczywiście, że lokal uda się szybko wynająć. Mieszkanie stojące puste nie przynosi żadnych dochodów, jego rentowność wynosi 0 proc. Pamiętać też należy o kosztach przygotowania do wynajmu oraz ewentualnych remontach, doposażeniu i innych inwestycjach.

Gdzie kupić mieszkanie na wynajem?

Home Broker i Domiporta.pl przeanalizowały rentowność najmu w 15 dużych miastach by sprawdzić, gdzie najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. Okazuje się, że najlepiej wróży taka inwestycja w Gdańsku, Tychach i Warszawie. W każdej z tych lokalizacji oczekiwana rentowność netto przekracza 6 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. rocznie zarobić można w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Wrocławiu i Białymstoku. Najmniej, bo 4,42 proc. rocznie powinno przynieść mieszkanie w Kielcach. Nadal jest to jednak sporo więcej niż oferują lokaty czy obligacje skarbowe.

Miasto	Mediana ceny zakupu mkw. mieszkania	Mediana stawki najmu (za mkw.) pomniejszona o 5%	Rentowność najmu netto	Zmiana r/r (w pkt. proc.)
Białystok	4 193 zł	26,89 zł	5,02%	0,86
Bydgoszcz	4 437 zł	27,50 zł	4,87%	0,47
Gdańsk	5 504 zł	42,45 zł	6,32%	0,77
Katowice	4 994 zł	34,55 zł	5,44%	-1,80
Kielce	3 826 zł	22,61 zł	4,42%	brak danych
Kraków	6 172 zł	38,00 zł	4,75%	0,51
Lublin	4 664 zł	32,26 zł	5,36%	0,42
Łódź	4 126 zł	27,81 zł	5,31%	-0,84
Poznań	5 413 zł	32,46 zł	4,65%	0,79
Rzeszów	4 539 zł	27,64 zł	4,79%	brak danych
Szczecin	4 609 zł	29,91 zł	4,93%	0,53
Tychy	3 944 zł	30,25 zł	6,15%	brak danych
Warszawa	6 925 zł	52,29 zł	6,04%	0,69
Wrocław	5 780 zł	38,70 zł	5,19%	-0,16
Zielona Góra	3 494 zł	22,67 zł	4,86%	0,27

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z lutego 2017 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z lutego 2017 r. obniżone o 5 proc

Rynek wynajmu rośnie

– Analizując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl zauważyć można trendy w zachowaniu użytkowników, które potwierdzają opinie o coraz większym zainteresowaniu inwestorów lokowaniem kapitału w mieszkania na wynajem – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Od początku 2016 roku liczba użytkowników, którzy przeglądają serwis w poszukiwaniu lokali o potencjale inwestycyjnym wzrosła o 12 proc., a liczba ofert lokali do wynajęcia o 6 proc. względem całego 2015 roku – wylicza Górka.

Jakie mieszkanie kupić na wynajem?

Każde miasto ma swoją specyfikę. W Lublinie czy Toruniu dużo jest studentów, a w Warszawie istotną grupę klientów stanowią klienci „biznesowi”, choć i studentów nie brakuje. Na obszarze danego miasta, czy danej dzielnicy też są różne osiedla i każde może pasować do innego klienta. Nawet w danym bloku są przecież zróżnicowane mieszkania i każde pasuje do innego odbiorcy. Dla grupy studentów liczyć będą się oddzielne sypialnie, by możliwe było zbudowanie odrobiny prywatności oraz sprawny dojazd do uczelni, klient biznesowy wymagać będzie miejsca garażowego i bliskości centrum biurowego, a rodzina z dziećmi zwróci uwagę na bezpieczeństwo osiedla oraz bliskość przedszkola, szkoły czy placu zabaw.

– Szczególnie wyraźny trend rosnący wśród poszukujących mieszkań na wynajem zauważyć można w kategorii lokali dwupokojowych, niezależnie od tego, czy pochodzą one z rynku wtórnego czy pierwotnego. Obecnie prawie 44 proc. wszystkich zapytań o mieszkania stanowią właśnie zapytania o lokale dwupokojowe – wskazuje Maciej Górka z Domiporta.pl.

Uwaga na ryzyka

Możliwe zyski dużo wyższe niż z lokaty nie są oczywiście pozbawione ryzyka. Zakładając zwykłą lokatę dokładnie wiemy kiedy się ona zakończy i jakie odsetki otrzymamy, tymczasem kupując mieszkanie wiemy tylko, ile za nie zapłaciliśmy, a dwa ważne parametry pozostają zagadką. To od tego, jak szybko uda się znaleźć najemcę oraz jaki czynsz wynegocjujemy, zależy rzeczywista rentowność. Najlepiej wypada długoletnia umowa, nie ma wówczas okresów przejściowych, a i koszty remontów można ograniczyć do minimum.

Nie bez znaczenia jest także płynność inwestycji. Lokatę można zerwać, w razie czego utracimy część lub całość odsetek. Tymczasem spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, trochę trwa, a uzyskanie satysfakcjonującej stawki może być trudne. Ale różnice w płynności występują także na rynku nieruchomości i są zależne od specyfikacji danego miasta i nie musi to być wcale zależne od jego wielkości. Tam gdzie mieszkań brakuje, chętni zawsze się znajdą.

– Potencjalni inwestorzy powinni mieć na uwadze, że rynek najmu zbliża się do momentu swego rodzaju przesytu. Dodatkowo, za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich jak Mieszkanie Plus, gdzie stawki czynszów będą niższe od rynkowych i mogą wpłynąć na lokalne rynki. Dlatego inwestor , który zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym powinien przygotować symulacje różnych scenariuszy – podsumowuje Maciej Górka.

Należy też pamiętać, że takie badania jak rentowność najmu opierają się tylko na statystyce. Trzeba zwrócić uwagę np. na fakt, że nie wszystkie mieszkania są kupowane na wynajem, a nie każde wynajmowane mieszkanie jest kupowane (niektóre są np. otrzymywane w spadku). Należałoby więc każdy przypadek rozpatrywać oddzielnie.