Tereny pod inwestycje przemysłowe znów bardziej przyciągają inwestorów. Pisaliśmy już o wpływie rekordowego kontraktu firmy Amazon, na rynek nieruchomości magazynowych. Obserwujemy wzmożone zainteresowanie terenami pod aktywizację gospodarczą. Te najpopularniejsze to grunty położone blisko dużych miast i dobrze skomunikowane – przy węzłach autostradowych itp. Wyższe wyceny uzyskują też działki położone w Specjalnych Strefach Ekonomicznych, bądź w ich sąsiedztwie. 

Najwyższe stawki dotyczą terenów w dużych miastach, bądź na ich obrzeżach. Obecnie w WGN średnie ceny terenów pod aktywizację gospodarczą wynoszą około 160 zł/ m kw., ale w największych metropoliach może być to nawet kilka razy tyle.O tym, że popyt rośnie, świadczą dane z ubiegłego roku, z rynku powierzchni magazynowych. Cała wynajęta powierzchnia w zeszłym roku to ponad 1,26 mln m kw. Uczestnicy branży spodziewają się dalszego wzrostu popytu na tego typu obiekty w tym roku, a tym samym wzrostu podaży, co z kolei przełoży się na dalsze zainteresowanie atrakcyjnie położonymi, dobrze skomunikowanymi terenami inwestycyjnymi. Wynik z 2013 roku to absolutny rekord.

Jakichnieruchomości szukają inwestorzy? Oczywiście poza lokalizacją, ważne jest bygruntybyły przygotowane do prowadzenia działalności – a więc liczą się działki z drogami dojazdowymi, uzbrojone itp. Takie nieruchomości spotykamy m.in. na obszarach Specjalnych Stref Ekonomicznych.

W Polsce od 1994 roku powstało 14 takich właśnie stref.Inwestorzy, którzy zdecydują się tam ulokować swoją działalność mają szanse na wiele udogodnień (choć obwarowane jest to wieloma warunkami). Możliwa jest pomoc publiczna, ulgi podatkowe (zwolnienie z podatku dochodowego, podatku odnieruchomości itp.) . Ponadto inwestor, który chce wejść do strefy, w niektórych z nich ma możliwość realizowania inwestycji w systemie bulit to suit, czyli „szytych na miarę’ z przeznaczeniem na późniejszy najem (np. powierzchnie magazynowe). Obecność w strefie to też pomoc organizacyjna, administracyjna oraz tzw. poinwestycyjna udzielana ze strony zarządców strefy.

Oczywiście inwestycje w strefach obwarowane są też różnego rodzaju wymogami. Podstawowy to konieczność uiszczenia opłaty administracyjnej, obowiązek poniesienia określonych nakładów oraz prowadzenia działalności przez 3 lub 5 lat itp.

Z punktu widzenia jednak samych terenów inwestycyjnych te w strefach cechują się dobrym przygotowaniem do działalności gospodarczej, a tym samym wyższymi cenami. Obecnie w Polsce obszar objęty SSE wynosi ponad 16 tysięcy hektarów. Są to grunty zlokalizowane w 210 gminach w całym kraju.

Jak kształtują się ceny? Wiele zależy od lokalizacji. Za teren 10 hektarów ziemi w Bolesławcu, sąsiadujący bezpośrednio z obszarem Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej (w sąsiedztwie węzłów autostradowych A4 i A18), jeden z oferentów oczekuje 100 zł od metra kwadratowego.O wiele więcej trzeba zapłacić za działkę na obszarze Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. W Gliwicach grunt o powierzchni 7900 m kw. przeznaczony pod obiekty i usługi komercyjne oraz działalność produkcyjną, baz, składów i magazynów, na działce z zapewnioną dostawą mediów, wyceniono na 1,34 mln zł, co daje stawkę ponad 170 zł/ m kw. Inną działkę w tej samej gliwickiej podstrefie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej wyceniono na 150 zł od metra.

Wyższe stawki spotykamy też w lokalnych strefach przemysłowych, które podobnie jak SSE kumulują tego typu działalność i dają dostęp do uzbrojonych i wyposażonych w infrastrukturę gruntów. W Lesznie 11,5 tys. m kw. położonego właśnie w takim rejonie wyceniono na 250 zł od metra. Stawka jest tu zdecydowanie powyżej przeciętnej, gdyż teren znajduje się w bliskim sąsiedztwieobiektów komercyjnych, na obszarze miasta.

Podobnie rzecz ma się z gruntem w krakowskiej Nowej Hucie, położonym w sąsiedztwie strefy ekonomicznej. Tu cena jest już typowo „miejska”. Stawka wynosi 412 zł za metr kwadratowy.

Przegląd ofert sprzedażynieruchomości położonych w Specjalnych Strefach Ekonomicznych, bądź w ich okolicy, potwierdza, że tereny te uzyskują nieco wyższe wyceny od „zwykłych” gruntów. Stawki zaczynają się od 100 zł za metr kwadratowy. Co prawda wydaje się, że są to ceny przeciętne, natomiast należy pamiętać, że średnią cenową „zaburzają” skutecznie ceny działek w największych miastach, które wyceniane są wielokrotnie wyżej.

Warto dodać, że państwo ciągle promujeinwestowanie w tego typu obszarach. Działalność SSE została wydłużona w naszym kraju do 2026 roku. Planowane są też zmiany, które mają zwiększyć atrakcyjność i uelastycznić inwestowanie w strefach. M.in. planowane jest rozszerzenie państwowego wsparcia na inwestycje realizowane na gruntach prywatnych, włączonych do strefy.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN