Różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi urastają w niektórych analizach do mitycznych wręcz rozmiarów. Jaka jest prawda? Jak duże są różnice między oczekiwaniami oferenta a ceną ostateczną? Czy i kiedy się pogłębiają?

Analiza cen ofertowych, na podstawie danych z serwisu www.szybko.pl prowadzona jest od IV kwartału 2005 roku. Pod koniec 2005 roku średnie ceny ofertowe we wszystkich miastach utrzymywały się na poziomie poniżej 5 tysięcy złotych za metr. Warszawa startowała z poziomu 4835 złotych za metr, Kraków 4416, Wrocław 3420, Poznań 3434 i Gdańsk 2864. Od ostatniego kwartału 2005 roku przez całe dwa lata ceny nieruchomości rosły w zastraszającym wręcz tempie. W III kwartale 2007, kiedy przypada szczyt nieruchomościowej hossy, ceny ofertowe w Gdańsku były o 136% wyższe niż na koniec 2005. We Wrocławiu wzrosły ponad dwukrotnie. W Warszawie wzrost wyniósł 87%, w Poznaniu ponad 90%. Pośrednicy i sami właściciele sprzedawanych nieruchomości relacjonowali, iż w okresie mieszkaniowej gorączki zakupów, często dochodziło do sytuacji, kiedy ceny ofertowe były niższe niż transakcyjne. Trudno jednak potwierdzić jednoznacznie prawdziwość takich opowieści, gdyż dane dotyczące sen transakcyjnych rozpoczynają się od I kwartału 2008, kiedy zarówno ceny ofertowe jak i transakcyjne zaczęły spadać.

Źródło: Opracowanie własne

Źródło: Opracowanie własne

Różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi

Analiza różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w 5 miastach wykazuje, że były one najgłębsze w 2008 roku, kiedy popyt na mieszkania już został radykalnie ograniczony na skutek wzrostu cen, ale sprzedający nadal wierzyli w kontynuację trendu wzrostowego. Wskaźnik  różnicy między ceną ofertową a transakcyjną liczony razem dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia., Poznania i Gdańska wynosił w 2008 roku 6,6 p.p.. W 2009 dysproporcja zmalała do 5,4 p.p., a utrzymujący się trend spadkowy cen ofertowych zniwelował różnicę do  5,2 p.p 2010., a w dwóch pierwszych kwartałach 2011 do 5 p.p.

Obecnie uśredniony wskaźnik utrzymuje się na poziomie uznawanym za tradycyjny margines ceny pozostawiany do negocjacji. Aktualnie w trakcie negocjacji i zawierania umów kupna-sprzedaży nieruchomości istnieje silna presja ze strony kupujących na wynegocjowanie rabatu. Można się więc spodziewać, iż różnice między cenami transakcyjnymi i ofertowymi będą się utrzymywać na poziomie zbliżonym do 5 punktów procentowych.