Czy odbiór robót budowlanych może nastąpić w sposób milczący
Odbiór prac budowlanych stanowi potwierdzenie spełnienia przez wykonawcę swojego zobowiązania i skutkuje wymagalnością roszczenia wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia, chyba że strony uregulowały tą kwestię odmiennie. Z chwilą odbioru robót niebezpieczeństwo uszkodzenia lub dewastacji przedmiotu odbioru przechodzi z wykonawcy na inwestora, z tą też chwilą rozpoczyna się bieg terminów rękojmi za wady obiektu budowlanego.
Kwestię odbioru robót budowlanych regulują zarówno przepisy kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) jak i prawa budowlanego (dalej: pr. bud.). Pomimo unormowania tej kwestii w dwóch aktach prawnych, ustawodawca nie uregulował jednak procedury odbioru robót w sposób szczegółowy. K.c. wskazuje jedynie, że odebranie obiektu budowlanego jest jednym z obowiązków inwestora, nie normując jednocześnie samej procedury związanej z odbiorem – zgłoszenia obiektu do odbioru, dopuszczalnej długości trwania samego procesu odbioru czy osób, które powinny uczestniczyć w odbiorze. Pr. bud. nakłada natomiast na inwestora obowiązek odbioru robót budowlanych przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych (art. 18 ust. 1 pr. bud.).
Ustawodawca pozostawił stronom umowy o roboty budowlane możliwość ukształtowania procesu odbioru robót zgodnie z własną wolą, stosownie do wyrażonej w art. 3531 k. c. zasady swobody umów. Strony procesu budowlanego nie powinny zdawać się na przypadek i szczegółowo uregulować w umowie o roboty budowlane proces odbioru robót budowlanych.
W praktyce omawiany etap jest często źródłem konfliktów pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Zdarza się, że ze względu na wady obiektu, inwestor odmawia odbioru prac budowlanych, do czego, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego nie jest uprawniony. Należy jednak zgodzić się z krytycznym stanowiskiem doktryny prawa w przedmiocie zajmowanego przez Sąd Najwyższy stanowiska. Odmowę odbioru robót budowlanych należy w pewnych przypadkach uznać za uzasadnioną – w konsekwencji odbioru obiektu pomimo znajomości występujących w nim wad inwestor utraciłby przysługujące mu względem wykonawcy uprawnienia z tytułu rękojmi.
Nieuzasadniona odmowa odbioru robót spowoduje jednak popadnięcie inwestora w zwłokę i może stać się podstawą roszczeń odszkodowaczych. Wykonawcy często powołują się w takim przypadku na tzw. „milczący” lub „domniemany” odbiór robót budowlanych. Przepisy kodeksu cywilnego nie zastrzegają okreslonej formy dla dokonania odbioru robót budowlanych. W oparciu wyłącznie o przepisy kodeksu cywilnego można więc przyjąć, że dla wywołania odpowiednich skutków cywilnoprawnych wystarczającym będzie dokonany w dowolnej formie odbiór prac przez samego inwestora. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 7 listopada 1997 r., (sygn. akt II CKN 446/97) „w przepisie art. 647 k.c. nie przesądzono formy odbioru obiektu budowlanego (…) dlatego też nie można wykluczyć, że w okolicznościach konkretnej sprawy może dojść do faktycznego odbioru obiektu bez sporządzenia formalnego protokołu”. Czynność odbioru może zatem stanowić każde zachowanie inwestora, które ujawnia jego wolę w sposób dostateczny, np. zawiadomienie przez inwestora odpowiedniego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu procesu budowlanego zgodnie z art. 54 pr. budowlanego.
Należy jednak zwrócić uwagę na art. 3 pkt 13 prawa budowlanego, który definiując sformułowanie „dokumentacja budowy” wskazuje, że w skład przedmiotowej dokumentacji wchodzą m. in. „protokoły odbiorów częściowych i końcowych”. Z brzmienia przywołanego przepisu należy więc wnioskować, że czynność odbioru robót powinna zostać dokonana w formie protokołu, przez zapewnioną przez inwestora osobę o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych (art. 3 pkt 13 w zw. z art. 18 ust. 1 pr. budowlanego).
Ponieważ pr. bud. jest aktem szczególnym w stosunku do k. c., należy opowiedzieć się za niedopuszczalnością tzw. milczącego odbioru robót budowlanych. W pewnych okolicznościach wykonawca ma możliwość wykazania odbioru robót nie tylko za pomocą protokołu, ale poprzez wykazanie innych czynności podjętych przez inwestora. Jeżeli budynek został prawidłowo przekazany do użytkowania zgodnie z wymogiem pr. bud., to oznacza, że musiał zostać uprzednio odebrany. Odbioru robót budowlanych nie można jednak wywodzić z bezczynności inwestora.
Odbiór robót budowlanych nie jest tożsamy z uprawnieniem do rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego. W zależności od rodzaju realizowanego obiektu, rozpoczęcie użytkowania budynku uzależnionie jest od braku sprzeciwu właściwego organu nadzoru budowlanego w następstwie złożenia przez inwestora zawiadomienia o zakończeniu prac budowlanych, lub od wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie obiektu.
Sławomir Lebioda – Associate w kancelarii KSP Legal & Tax Advice
Aplikant radcowski. Specjalizuje się w prawie korporacyjnym, gospodarczym oraz procesowym. Uczestnik wielu kompleksowych przeglądów prawnych due diligence. Posiada doświadczenie w bieżącej obsłudze korporacyjnej spółek jak również w procedurach związanych z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców. Absolwent Uniwersytetu Śląskiego, Wydziału Prawa i Administracji.