Jest subtelna różnica pomiędzy określeniami: „wiem co mówię” i „mówię co wiem”.  Dlatego tylko nieliczni, doświadczeni pośrednicy proponują zawieranie tzw. umów na wyłączność, bo wiedzą o czym mówią. Mniej doświadczeni na rynku nieruchomości z góry rezygnują z rozmowy z klientem, na temat umowy na wyłączność, bo wymaga to wysiłku i wyjaśnienia zamawiającym różnicy pomiędzy tzw. umową otwartą, a umową na wyłączność.

Niedoświadczeni agenci słysząc informację od zamawiających, że nie podpiszą innej umowy niż z tzw. klauzulą otwartą, natychmiast rezygnują z rozmowy na temat umowy z klauzulą „na wyłączność”.

Prawdą jest, że zamawiający może podpisać umowy otwarte z kilkoma, kilkunastoma czy kilkudziesięcioma biurami. Nie może natomiast oczekiwać, że poszczególni pośrednicy zechcą ze sobą współpracować przy sprzedaży czy najmie Jego mieszkania. Każdy będzie chciał sam znaleźć potencjalnego kupującego, bo tylko wtedy jego praca będzie wynagrodzona. Innymi słowy ofertę swojego klienta będzie ukrywał przed innymi pośrednikami. Czyż nie jest to działanie na niekorzyść zamawiających, którym zależy na szybkiej sprzedaży i z zyskiem?

Pośrednik proponujący umowę „otwartą” z góry zakłada, że jest to umowa, która tak naprawdę do niczego go nie zobowiązuje. Jak znajdzie klienta to będzie miał zapłacone. Co zatem robi żeby zarobić? Otóż zwiększa swoją szansę poprzez zawieranie kolejnych umów z innymi zamawiającymi. Miesięcznie zawiera takich umów minimum 20-cia. Ile prezentowanych ofert sprzedaje lub wynajmuje? – różnie, najczęściej jedną na kilka miesięcy lub żadnej. Dlaczego? – bo przy założeniu, że w ciągu kilku miesięcy pracy w biurze nieruchomości ma w swej ofercie kilkadziesiąt nieruchomości, których nie jest w stanie dobrze wypromować (reklama kosztuje), o wielu już nie pamięta, wiele jego ofert już zostało zrealizowanych przez inne biura, a on nawet o tym nie wie i nadal „zajmuje się” nimi, a jego pracodawca płaci za ich reklamę. Miedzy innymi stąd bierze się niechęć kupujących do poszukiwania mieszkań w biurach nieruchomości, bo w dużej części oferty figurujące w bazach biur są już  nieaktualne. Zamazują obraz, ile nieruchomości tak naprawdę jest na rynku.

Czy w takiej oto sytuacji zamawiający może liczyć, że jego nieruchomość jest dla danego pośrednika najważniejsza? Czy pośrednik dołożył wszelkich starań by je dobrze wypromować? Czy w sytuacji kiedy zadzwoni do niego ktoś zainteresowany daną ofertą znajdzie czas na rozmowę i rzetelne przedstawienie informacji o tejże ofercie? Raczej nie, bo ile ofert można znać na pamięć, pamięta kilka ostatnich natomiast myślami jest już przy kolejnych, które zamierza przyjąć do sprzedaży lub najmu. Jeśli zdarzy się, że ma już umówionych kilka spotkań lub  danego dnia ma do zaprezentowania kilka mieszkań, to rozmowę z potencjalnie zainteresowanym tą konkretną ofertą odłoży na później, a to może spowodować, że bezpowrotnie straci klienta, a kolejny może się już nie pojawić. Biorąc także pod uwagę, że pośrednik jest jednym z wielu oferujących tę samą nieruchomość musi każdorazowo skontaktować się z właścicielem, by dowiedzieć się czy mieszkanie nie zostało już sprzedane, klient poszukujący może w tym czasie zainteresować się inną ofertą promowaną przez inne biuro.

To niestety nie jedyne niedogodności wynikające z podpisania wielu umów „otwartych”. Czy można wyobrazić sobie jednocześnie kontakt z kilkunastoma pośrednikami? Jeden chce przyprowadzić kupującego, inny chce sprawdzić stan prawny nieruchomości, kolejny w imieniu zainteresowanego próbuje przez telefon negocjować cenę, jeszcze inny pośrednik nie znając potrzeb kupującego „na siłę” chce mu pokazać mieszkanie, bo a nuż mu się spodoba.

Czy Sprzedającego stać na takie marnotrawienie czasu? Czy z tego tytułu nie ucierpi rodzina, praca, czy nic się od życia Sprzedającemu nie należy?

I jeszcze sprawa bezpieczeństwa – zamawiający współzawodniczy z pośrednikami podejmując sprzedaż lub najem nieruchomości bezpośrednio. Wpuszcza do swego lokum wszystkich, którzy mają na to ochotę, nie bacząc z kim ma do czynienia. Czy wszyscy są żywotnie zainteresowani kupnem lub najmem? Część tak, a pozostali? Może chcą porównać mieszkanie ze swoim, bo też chcą sprzedać czy wynająć, może lubią przeglądać cudze kąty, a może poszukują szansy łatwego zarobku
(oglądając mieszkanie zapoznają się ze zwyczajami właścicieli, zwracają uwagę na wartościowe przedmioty, by  w dogodnym dla siebie czasie włamać się i okraść)?

Można by długo mnożyć przykłady przemawiające za bezsensownością zawierania tzw. „otwartych” umów pośrednictwa, zdaniem doświadczonych pośredników umów niestarannego działania.