Wtórny rynek nieruchomości mieszkaniowych zanotuje w przyszłym roku spadek liczby transakcji w związku z coraz większym rozchodzeniem się oczekiwań kupujących i sprzedających – przewiduje Home Broker. „Dźwignią handlu” będzie rynek deweloperski o ile wykaże się wystarczającą elastycznością. Bo zainteresowanych kupnem mieszkań jest więcej niż przed rokiem.

Co trzeci klient, który za pośrednictwem Home Broker kupił w 2011 roku nieruchomość, wybrał rynek pierwotny. Z badań, które pośrednik przeprowadził wśród nabywców wynika, że głównym motywem zakupu mieszkania od dewelopera jest chęć wprowadzenia się do nowego lokalu. Na drugim miejscu znalazły się niższe opłaty czynszowe niż w przypadku mieszkań używanych, a na kolejnych: możliwość wykończenia według własnych upodobań, brak prowizji dla pośrednika oraz oczekiwanie szybkiego wzrostu wartości nieruchomości.

Rynek deweloperski dostosował się do oczekiwań

– W 2012 roku udział rynku pierwotnego w transakcjach na rynku mieszkaniowym będzie większy niż w tym roku – przewiduje Damian Milibrand, prezes Home Brokera. Wynika to stąd, że rynek deweloperski jest dziś znacznie bardziej dostosowany do oczekiwań kupujących niż rynek wtórny, na którym coraz trudniej o porozumienie między nabywcą a sprzedającym. – Nasze doświadczenia ze współpracy z deweloperami z ostatnich kilku miesięcy pokazują, że generalnie wykazują oni dużą elastyczność w polityce sprzedaży, choć są od tego wyjątki – zauważa szef Home Brokera. Daje to obraz rynku dokładnie przeciwny do tego z 2008 roku, gdy deweloperzy zaskoczeni nagłym załamaniem cen woleli wstrzymać sprzedaż niż zrezygnować z założonej marży. Dziś gotowi są do negocjacji i udostępniają atrakcyjne programy rabatowe.

Rynek wtórny stracił płynność

Odmienną sytuację mamy na rynku wtórnym, gdzie na skutek spadku cen transakcyjnych – tylko w tym roku o 5% w największych miastach – coraz trudniej o porozumienie między kupującym a sprzedającym. – Oceniając zachowanie uczestników tego rynku w 2011 roku można powiedzieć, że wszedł on w fazę wyczekiwania – ocenia Damian Milibrand. Doradcy Home Broker szacują, że w przyszłym roku liczba transakcji na rynku wtórnym spadnie o kilka procent.

Ogniwem, które odpowiada za spadek „transakcyjności” rynku wtórnego są sprzedający. – Ponieważ nie akceptują spadku cen, czekają. Często blokują w ten sposób sprzedaż nie tylko swojej, ale też kolejnej nieruchomości, bo w przypadku rynku wtórnego bardzo często mamy do czynienia z transakcjami wiązanymi – wyjaśnia prezes. W szczególnej sytuacji są osoby, które kupiły mieszkania w ostatnich kilku latach. Sprzedając je dziś często muszą pogodzić się ze stratą wynikającą czy to ze spadku wartości lokalu, czy wzrostu wartości zadłużenia jeśli finansowali się kredytem w walucie.

Popyt na mieszkania nie osłabł

Na drugim biegunie mamy kupujących, których cały czas przybywa. – Pod tym względem póki co nie widać żadnych oznak kryzysu. Problem tylko w tym, że osoby te patrzą realistycznie na rynek i nie chcą przepłacać – podkreśla Damian Milibrand. To jego zdaniem, w połączeniu z elastycznym podejściem deweloperów, pozwala dość optymistycznie patrzeć w 2012 rok. – Klienci na rynku są, widzimy duży popyt na mieszkania w Polsce, tylko trzeba do nich dostosować podaż – podsumowuje szef Home Brokera. Tylko w listopadzie do Home Brokera zgłosiło się ponad 8,5 tysiąca rodzin i osób samotnych zainteresowanych zakupem własnego M. W sumie w ciągu jedenastu miesięcy br. tak mierzony popyt był o dwie trzecie większy niż w analogicznym okresie przed rokiem. – Liczby te odzwierciedlają wzrost naszego biznesu, ale nie osiągnęlibyśmy ich, gdyby w Polsce nie było silnego popytu na mieszkania – podsumowuje Damian Milibrand.

Na wtórnym sprzedaż trwa już 5 miesięcy

Tymczasem trudną sytuację na rynku wtórnym odzwierciedlają dane Home Brokera dotyczące długości procesu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Lokale, które zostały sprzedane w listopadzie (umowa ostateczna), były wprowadzone do oferty średnio 154 dni wcześniej. Oznacza to, że ich sprzedaż trwała przeciętnie pięć miesięcy. To najgorszy wynik w historii badania prowadzonego przez Home Broker od stycznia 2009 roku, czyli od 35 miesięcy.

Możliwe problemy z finansowaniem

Znalezienie kupującego zajmuje przeciętnie 94 dni, czyli ponad trzy miesiące. Tyle bowiem czasu średnio minęło dla badanych nieruchomości od momentu wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej. Niestety – po okresowej poprawie – ostatnie dane wskazują też na wydłużenie okresu od umowy przedwstępnej do ostatecznej, czyli czasu, który w przybliżeniu zajmuje zdobycie finansowania. Dla nieruchomości finalnie sprzedanych w listopadzie było to średnio 59 dni, czyli prawie dwa miesiące. – To kolejny ważny sygnał, że w przyszłym roku mogą pojawić się problemy z finansowaniem – zauważa Damian Milibrand. Trudno dziś jednak ocenić, jakie będą łączne efekty wprowadzenia od stycznia rekomendacji S, czy wcześniejszego ograniczenia programu Rodzina na swoim.