Czasami zdarza się, że zarówno najemca jak i wynajmujący mieszkanie są niezadowoleni z działań drugiej strony. W takich przypadkach warto wiedzieć w jakim trybie może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu mieszkania. Posiadanie takiej wiedzy jest także dużo warte jeszcze przed podpisaniem dokumentu dotyczącego wynajmu mieszkania. Polskie prawo reguluje tę kwestię dość dokładnie, chociaż nie wszystko jest jasno opisane. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania dla najemcy nie zawsze musi oznaczać koniec świata.

Prawo

W polskim prawodawstwie kwestię najmu mieszkań reguluje przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733 z późn. zm.). – Należy jednak pamiętać, że poza tymi przepisami istnieje jeszcze kilka innych aktów prawnych doprecyzowujących sytuację najemcy i wynajmującego w poszczególnych przypadkach – zwraca uwagę Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości. Wspomniana ustawa dotyczy umowy najmu mieszkania, gdy lokatorem jest osoba fizyczna. W świetle ustawy lokator to osoba będąca najemcą bądź ta, która jest użytkownikiem mieszkania na podstawie tytułu prawnego nie będącego prawem własności lokalu. Ustawie podlegają te lokale, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. – Nieco inaczej wygląda sytuacja, jeśli jesteśmy właścicielem mieszkania i wynajmujemy je firmie lub osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. W takim przypadku umowa jest regulowana poprzez zapisy kodeksu cywilnego – dodaje Marcin Sodo. Ze względu na dużą różnorodność przypadków, które mają miejsce w trakcie trwania umów najmu mieszkań zastosowanie mają czasami także inne akty prawne. Wśród nich wymienia się kodeks postępowania cywilnego, ustawę o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
z późn. zm.).

W jakich przypadkach może dojść do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania?

Ustawodawca podaje kilka przykładów sytuacji, w których właściciel może wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu mieszkania. Jednym z nich jest oczywiście zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu i innych opłat wynikających z korzystania z mieszkania przez trzy pełne okresy rozliczeniowe. W takim przypadku wynajmujący musi powiadomić najemcę pisemnie o tym, że zamierza wypowiedzieć umowę najmu mieszkania i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości finansowych. Wynajmujący może rozwiązać umowę także gdy odkryje, że najemca bez jego zgody wynajął, podnajął lub przekazał do bezpłatnego użytku lokal (lub jego część) bez wiedzy wynajmującego. Kolejny powód do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania daje punkt pierwszy ustępu drugiego w artykule 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim umowę można wypowiedzieć jeśli pomimo pisemnych upomnień najemca nadal używa lokalu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem, niszczy urządzenia, których mieszkańcy używają wspólnie i zakłóca porządek domowy czyniąc korzystanie z innych mieszkań uciążliwym. Umowę można wypowiedzieć również jeśli budynek, w którym znajduje się wynajmowane mieszkanie wymaga rozbiórki lub remontu (w tym przypadku wynajmujący powinien zaproponować także lokal zastępczy, jednak na okres nie dłuższy niż rok, po którym najemca powinien wrócić do wyremontowanego lokalu). – We wszystkich wymienionych wcześniej przypadkach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania na piśmie (pod rygorem nieważności) z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Oznacza to, że pismo dotyczące wypowiedzenia umowy powinno zostać dostarczone lokatorowi na koniec miesiąca kalendarzowego poprzedzającego termin wypowiedzenia – objaśnia Paweł Krzak z Czarnowiejskiego Biura Nieruchomości zajmującego się sprzedażą i wynajmem lokali mieszkalnych.

Ustawodawca przewidział także inne sytuacje i terminy wypowiedzenia umowy najmu

Jeśli czynsz za wynajem lokalu nie przekracza 3% jego wartości odtworzeniowej w skali roku, a najemca nie zamieszkuje w nim od ponad roku to właściciel mieszkania może wypowiedzieć mu umowę najmu z zachowaniem półrocznego terminu wypowiedzenia. Natomiast wypowiedzenie umowy najmu takiego mieszkania może nastąpić także z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Jak czytamy w ustawie jest to możliwe jeśli najemcy „przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.

Półroczny termin wypowiedzenia właściciel mieszkania musi zachować również w sytuacji, w której wypowiada on umowę najmu, ponieważ sam chce zamieszkać w mieszkaniu, którego umowa dotyczy. Jest to możliwe, jeśli lokator ma możliwość korzystania z lokalu spełniającego warunki lokalu zamiennego, lub jeśli właściciel mieszkania zapewni mu lokal zamienny. Ustawodawca zaznacza ponadto, że czynsz w lokalu zamiennym „musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego”.

Istnieje nawet trzyletni okres wypowiedzenia umowy najmu

Prawo przewiduje także zabezpieczenie dla osób, które otrzymują wypowiedzenie umowy najmu mieszkania, ale nie przysługuje im lokal zamienny oraz sam właściciel mieszkania nie zapewnia im takiego lokalu. W takich sytuacjach, jeśli do wypowiedzenia umowy dochodzi, ponieważ to sam właściciel chce zamieszkać w mieszkaniu i nie zapewnia lokatorom mieszkania zamiennego może on wypowiedzieć umowę, ale tylko z co najmniej trzyletnim okresem wypowiedzenia. Prawo w takich przypadkach chroni lokatorów przed nadużyciami ze strony właścicieli mieszkań. Jeśli dojdzie do wypowiedzenia umowy w tym trybie, ale właściciel mieszkania przestanie w nim zamieszkiwać przed upływem sześciu miesięcy od zakończenia najmu, lub nie zamieszka w nim w ogóle to lokator może powrócić do najmu na dotychczasowych warunkach lub zażądać od właściciela wypłacenia mu kwoty, która jest równa różnicy wysokości czynszu i opłat ponoszonych przez niego obecnie do tych, które przez rok ponosiłby z tytułu wypowiedzianej umowy najmu.

– W każdym z przewidzianych prawem przypadków wypowiedzenia umowy najmu mieszkania wynajmujący jest zobowiązany do wskazania w formie pisemnej powodu wymówienia umowy. Wynajmujący musi również taki powód umotywować – podkreśla Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości.

A co gdy wypowiedzenie umowy nie skutkuje?

Jeśli pomimo wypowiedzenia umowy najmu mieszkania jego właściciel nadal nie może się pozbyć najemcy z lokalu to pozostaje mu jedynie droga sądowa. Z pomocą przychodzi wspomniana wcześniej ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Procedura eksmisji najemcy rozpoczyna się od złożenia przez wynajmującego pozwu w sądzie rejonowym lub okręgowym (rodzaj sądu jest uzależniony od wartości przedmiotu sporu, czyli wysokości czynszu). Właściciel mieszkania (wynajmujący) ponosi z tego tytułu opłatę sądową w wysokości dwustu złotych. Jest to opłata stała, bez względu na wartość przedmiotu sporu. Sąd poza najemcą i wynajmującym w sprawie uwzględnia również gminę właściwą dla lokalizacji mieszkania, którego sprawa dotyczy oraz ewentualnie inne instytucje w określonych przypadkach. Oczywiście udział
w sprawie sądowej biorą także inne osoby zamieszkujące w lokalu z najemcą. Po zakończeniu sprawy sądowej do akcji wkracza komornik i zwraca się do najemcy o dobrowolne opuszczenie i wydanie lokalu w określonym terminie.

Jeśli najemca nie opuści mieszkania dobrowolnie to rozpoczyna się procedura eksmisyjna. Wcześniej sąd musi jeszcze zadecydować czy najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego, który musi zapewnić gmina. Zazwyczaj orzekanie o prawie do lokalu socjalnego ma największe znaczenie dla osób, które mieszkają w mieszkaniach komunalnych i innych lokalach stanowiących część publicznego zasobu mieszkaniowego, ponieważ najemca mieszkania prywatnego który zawarł umowę najmu po 1 stycznia 2005 roku niekocenie musi otrzymać orzeczenie przyznające mu lokal socjalny. Jeśli sprawa dotyczy najemcy lokalu prywatnego, który zawarł umowę do 31 grudnia 2004 roku sąd musi orzekać o tym, czy przysługuje mu lokal socjalny. – Dla wynajmującego najważniejszy jest fakt, że w sytuacji orzeczenia sądowego przyznającego lokal socjalny najemcy pozostaje on w dotychczasowym mieszkaniu do czasu, aż gmina zapewni mu taki lokal. Wstrzymywane jest więc wykonanie wcześniej orzeczonej eksmisji – zwraca uwagę Paweł Krzak.

Komu przysługuje lokal socjalny?

Sąd zgodnie z przepisami musi orzec o prawie do lokalu socjalnego wobec kobiet w ciąży, bezrobotnych, obłożnie chorych, małoletnich, którzy są niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni i zamieszkujących z nimi opiekunów. Prawo do lokalu socjalnego przysługuje również najbiedniejszym emerytom i rencistom oraz tym najemcom, którym takie prawo przyznała gmina. Natomiast jeśli wspomniane wyżej osoby posiadają prawa do innego lokalu, w którym mogą zamieszkać to sąd nie musi im przyznawać prawa do lokalu socjalnego. Tak samo prawa do lokalu socjalnego nie otrzymają osoby, które są eksmitowane ze względu na to, że znęcały się nad rodziną.

Jeśli nie lokal socjalny to pomieszczenie tymczasowe

Od 5 lutego 2005 roku polskie prawo przewiduje, że komornik nie może eksmitować najemcy na bruk, nawet jeśli sąd orzekł, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego czy zamiennego. W takiej sytuacji eksmisji można dokonać tylko do tak zwanego pomieszczenia tymczasowego zapewnionego przez gminę. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby takie pomieszczenie znalazł sobie także sam najemca, który ma być eksmitowany po wypowiedzeniu umowy o najem mieszkania lub wskazał mu je wynajmujący. Gmina ma sześć miesięcy na wskazanie lokalu tymczasowego, po tym czasie komornik może eksmitować najemcę do schroniska, noclegowni lub innej placówki, która zapewnia miejsca noclegowe, z adnotacją, że docelowo eksmitowany powinien otrzymać pomieszczenie tymczasowe.

Oczekiwanie na lokal socjalny lub eksmisję nie jest bezpłatne

Myli się ten, kto sądzi, że najemca po orzeczeniu eksmisji nie ma już zobowiązań w stosunku do wynajmującego. Ustawa przewiduje, że osoba taka płaci comiesięczne odszkodowanie na rzecz wynajmującego. Różnica pomiędzy dotychczasowym czynszem za lokal, a odszkodowaniem polega na tym, że ma ono zrekompensować wynajmującemu ponoszone przez niego straty. Oznacza to, że ma być równe czynszowi, który wynajmujący mógłby otrzymywać od nowego najemcy. Odszkodowanie może być więc wyższe od czynszu, który płacił wcześniej oczekujący na eksmisję najemca. Ponadto, w sytuacji gdy wynajmujący dojdzie do wniosku, że z otrzymywanego odszkodowania nie jest w stanie pokryć strat to ma prawo dochodzić od najemcy odszkodowania uzupełniającego.

Możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego

W przypadku mieszkań komunalnych wypowiedzenie umowy regulowane jest tymi samymi ustawami, które mają zastosowanie do lokali prywatnych. Ustawodawca przewidział jednak jeszcze jedną możliwość, z której może skorzystać gmina wypowiadając umowę najmu mieszkania komunalnego. Wiąże się ona z tak zwanym wieloletnim programem gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Jeśli dany lokal został objęty takim programem to gmina ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia jeśli zamierza przeznaczyć dane mieszkanie do sprzedaży.
W zdecydowanej większości przypadków aktualny najemca dysponuje jednocześnie prawem do zakupu danego mieszkania w pierwszej kolejności. Jeśli z niego nie skorzysta to gmina ma obowiązek zapewnić mu możliwość wynajmu innego lokalu w tej samej miejscowości, który musi mieć cechy co najmniej takie jak te, które przewidziano dla lokalu zamiennego. Również wysokość czynszu w nowym mieszkaniu musi być porównywalna z czynszem, który najemca płacił do tej pory. Należy również podkreślić, że ze względów humanitarnych nie wykonuje się sądowych orzeczeń o eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca, chyba, że eksmitowanemu został wskazany lokal, do którego może się przenieść.

Co jeśli to najemca chce wypowiedzieć umowę najmu?

Gdy umowa została zwarta na czas określony to najemca może wypowiedzieć ją wcześniej, bez zachowania terminu, tylko w nadzwyczajnych sytuacjach. Przykładem może być taki stan lokalu, który zagraża zdrowiu najemcy lub mieszkającej z nim rodzinie. Mogą to być na przykład wady budynku lub nieszczelna instalacja gazowa. Nieważne jest to, że najemca mógł być uprzedzony o takich defektach przed podpisaniem umowy. Najemca może rozwiązać umowę wynajmu na czas określony także wtedy, gdy w lokalu pojawiły się wady uniemożliwiające użycie go zgodnie z przeznaczeniem czyli do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a wynajmujący nie usunął ich bądź ich likwidacja nie jest możliwa.

W przypadku umów najmu na czas nieokreślony lokator może złożyć wymówienie na koniec miesiąca kalendarzowego z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem jeśli obowiązuje go czynsz miesięczny. Lokator w odróżnieniu od wynajmującego nie ma obowiązku wskazywania w wymówieniu umowy najmu jego przyczyn.