Wielka płyta i nowe budownictwo wygrywają walkę o kieszenie nabywców

Wielka płyta i nowe budownictwo wygrywają walkę o kieszenie nabywców

Kamienice straciły dominującą rolę na rynku wtórnym. Palma pierwszeństwa przypadła w pierwszym kwartale najtańszemu segmentowi – wielkiej płycie. Wraz z odkręcaniem przez banki kurka z pieniędzmi coraz popularniejsze staje się też nowe budownictwo. Pomimo znacznego wzrostu wciąż zajmuje jednak ostatnie miejsce z udziałem w rynku na poziomie 26%.

Lokale z rynku wtórnego podzieliliśmy na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych w ostatnich 10 latach. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach. Znaczne różnice w strukturze zawieranych transakcji widać już nawet porównując pierwszy kwartał tego i zeszłego roku.

Cegła w odwrocie

W perspektywie tej równomierny (o 5 pp.) wzrost popularności odnotowały lokale w budynkach z wielkiej płyty oraz mieszkania współczesne. Odbyło się to kosztem mieszkań w budynkach z cegły. Podczas gdy na początku 2010 roku blisko co drugie sprzedane mieszkanie na rynku wtórnym mieściło się w tym segmencie rynku, to obecnie jest to prawie co trzeci lokal. Najwięcej, bo blisko 38% transakcji dotyczyło w pierwszym kwartale mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Jej niekwestionowanym atutem jest cena – przeciętnie trzeba zapłacić za metr o blisko jedną czwartą mniej niż w przypadku mieszkań współczesnych. Ponadto w budownictwie z okresu PRL metraż lokali najlepiej wpisuje się w zapotrzebowanie zgłaszane obecnie przez nabywców. Teraz popyt dotyczy bowiem lokali o przeciętnej powierzchni nieznacznie przekraczającej 50 m kw. Z drugiej strony w pierwszym kwartale br. wzrosła popularność mieszkań zbudowanych w ostatnim dziesięcioleciu. W pierwszym kwartale na ten segment rynku przypadało co czwarte sprzedane mieszkanie używane. Skąd takie zmiany w przypadku najdroższych mieszkań? Przede wszystkim trzeba zauważyć, że banki zliberalizowały swoje polityki kredytowe, przez co dostęp do finansowania jest łatwiejszy. Dla przykładu w kwietniu zeszłego roku trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby zadłużyć się na 30 lat na przeciętną kwotę 385 tys. zł, podczas gdy obecnie jest to 427 tys. zł. Wciąż jednak zdolność kredytowa modelowej rodziny jest na poziomie o 20% niższym niż tuż przed wybuchem kryzysu. Ponadto zgodnie z kwietniowymi badaniami Home Broker, 46% kupujących myśli obecnie o nabyciu lepszego mieszkania, przez co jedna osoba na cztery rozumie zmianę standardu na wyższy.

Na północy mała popularność nowych lokali

W Poznaniu i Trójmieście szczególnie małą popularnością wśród nabywców mieszkań używanych cieszą się lokale zbudowane w ostatniej dekadzie. Posiadają one odpowiednio 15 i 17-proc. udział w rynku. Powód jest prosty – cena. Porównując bowiem oferty sprzedaży mieszkań współczesnych i lokali w budynkach z wielkiej płyty, te pierwsze są w Trójmieście i Poznaniu droższe odpowiednio o 34 i 40%. Dla porównania w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu przeciętna różnica wynosi zaledwie 25%. Warto także podkreślić, że w Poznaniu doszło do najpoważniejszych przetasowań. Obecnie blisko połowa transakcji dotyczy mieszkań w wielkiej płycie, podczas gdy rok wcześniej była to co czwarta transakcja.

Wrocławski monolit na nowo

We Wrocławiu natomiast, dotychczas zajmująca największą część rynkowego tortu wielka płyta, mocno straciła na popularności. Jej kosztem zyskały mieszkania współczesne. Oferują one znacznie wyższy standard, przy relatywnie atrakcyjnej cenie. W mieście tym do ceny przeciętnego metra mieszkania z okresu PRL wystarczy dołożyć 21% aby zamieszkać w nowym budownictwie. Jest to najlepszy wynik spośród badanych miast.

Krakowską kamienicę zamienię na deweloperskie

Wśród badanych rynków, nowe budownictwo największą popularnością cieszy się w Krakowie. W ostatnim kwartale odpowiadało ono za co trzecią transakcję na rynku wtórnym. Przed rokiem udział ten sięgał 16,7%. Zmiany te nie wpłynęły na popularność wielkiej płyty, ale odbyły się kosztem kamienic, które współmiernie do wzrostu udziału budownictwa współczesnego straciły swój udział w rynku. I tym razem z pomocą wyjaśnienia zjawiska śpieszą ceny. Zgodnie z danymi Home Broker właściciele kamienic chcieliby za każdy ich metr otrzymać średnio 8,3 tys. zł. W przypadku budownictwa z ostatniej dekady średnia cena ofertowa w stolicy województwa małopolskiego wynosi 8,2 tys. zł.

Tagi:␣
front

Omnie Bartosz Turek

Kierownik działu analiz Lion’s Bank. Ukończył studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości na Politechnice Warszawskiej. Analityk rynku nieruchomości w Lion's House Sp. z o.o. i w Idea Bank SA oddział Lion’s Bank w Warszawie. Specjalizuje się w tematyce prawnej i administracyjnej dotyczącej rynku mieszkaniowego, posiada bogatą wiedzę na temat czynników determinujących wartość nieruchomości.

11 komentarzy

  1. kaja
    Maj 13th, 2011 16:49

    bloki z wilkiej płyty (czyli trwalego zelbetonu) wytrwaja wiecej niz te nowe modne „ceglowe” budowane szybko, tanio byle wiecej poszlo do klienta

  2. Damian
    Maj 12th, 2011 22:16

    dzisiejsze nowe bidownictwo to takie trwale jak wszystko co nowe, kiedys odkurzacz, telewizor etc. chodzil kilkanascie lat, dzisiaj psuje sie zaraz po okresie gwaracji, lodowki, praki i inny sprzed domowy tez kiedys byl niezliszczalny, dzisiejszy ma pewien okres trwalosci i do wyrzucenia, podobnie z samochodami i wieloma innymi rzeczami… jak dla mnie stare bloki budowane za PRL wtrwaja wiecej niz nie jedno terazniejsze cudenko developerskie, jeszcze pare lat temu mialy sie zawalic a dzis juz okazuje sie ze sa bardzo trwale i nie wykluczone ze trwalsze niz ceglowe…

  3. Darek
    Maj 12th, 2011 16:53

    a ja pozwole sobie nie zgodzić z Pani opinią, wadą bloków w starym budnowictwie z wilkiej płyty czy z innych materiałów jest poprostu wygląd, ale sporo spółdzielni w tym zakresie zmodernizowało budynki i często nie odbiegają one od tzw. nowych bloków. Największą ich zaletą jest też lokalizacja i całkowity dostęp do infrastruktury miejskiej, i co najważniejsze mieszkańcy, z reguły normalni ludzie zarówno robotnicy, nauczyciele czy profesorowie uczelni itp. nie ma wywyższania się i wielkiego ego, za to w nowych blokach bardzo często ludzie zgrywają się na niewiadomo kogo bo wydaje im się za jak kupili miezszkanie w nowym za ciężkie kredyty to już są lesi…

  4. Maj 11th, 2011 19:06

    Moja opinia nie jest jednoznacznie negatywna. Jak pisałam wyżej widzę zalety budynków z wielkiej płyty (lokalizacja, dobrze zaplanowane osiedla, infrastruktura). Z pewnością też nie rozpadną się one w najbliższych dziesięcioleciach, a wykonywane remonty eliminują część usterek.
    Oczywiście że budowane obecnie mieszkania bywają bublami budowlanymi. Jednak w mojej opinii średni standard budynków powstających obecnie jest jednak lepszy niż średni standard bloków z wielkiej płyty.

  5. Ola
    Maj 11th, 2011 16:43

    skąd Pani ma takie straszne mniemanie o bloka w starym budownictwie, mieszkalam w trzech mieszkaniach z wielkiej płyty, teraz mieszkam w tzw. nowym budonictwie i nie ma porownania komfort jest o wiele gorszy, zwlaszcza zwiazany z akustyka i wykonaniem, w moim mieszkaniu mam popekane sciany, a po kilkumiesiacach zrobila sie wilgoc na scienie jednego z pokoji, dodatkowo wokol bloku nie ma kompletnie infrstruktury 🙁 Uleglam modzie na nowe i teraz place za swoje, kiedys tez mowili (glownie za przyczyna developerki) ze wielka plyta sie rozpadnie a teraz nagle odwrotnie – ze jest to bardzo trwala technologia (np. polecam artykul http://www.bankier.pl/wiadomosc/Co-dalej-z-wielka-plyta-2093842.html)

  6. Maj 11th, 2011 12:56

    W każdym przypadku złe wytłumienie hałasów jest problemem. Niestety to nie jedyny mankament bloków z wielkiej płyty. Brak pionów i poziomów na ścianach i podłogach, nieforemne otwory okienne, które uniemożliwiają właściwe zainstalowanie okien czy drzwi, kiepskie docieplenie (oczywiście ten problem jest obecnie rozwiązywany). Nie wspomnę już o trudnościach z wprowadzaniem zmian aranżacji pomieszczeń…

  7. Kasia
    Maj 11th, 2011 11:02

    akustyka – jest całkiem nieźle w porównaniu z nowymi blokami, gdzie ludzie się skarża na wszechobecny hałas, słychac wszystko, łącznie z tym jak sąsiad sika do muszli bo akurat wc sąsiaduje z salonem…, krzywizny się zgodze ale czy to taki problem ??

  8. Maj 11th, 2011 8:10

    Osobiście mieszkałam w bloku z płyty ponad 20 lat, jak zresztą większość z nas. Mimo że nie jestem inżynierem ani nie znam się na technologii budowy, mogę śmiało ocenić jakość budynków z wielkiej płyty: krzywe ściany, brak kątów prostych tam gdzie być powinny, szpary między oknami a ścianami etc. Nie wspominając już o akustyce czy też estetyce. Jestem zdania, że obecnie jakość wykonania jest jednak lepsza, chociażby dlatego że kupujący mogą ją wyegzekwować.
    Nie twierdzę jednak iż bloki z wielkiej płyty nie mają zalet. Przede wszystkim są dobrze zlokalizowane, a osiedla powstające kilkadziesiąt lat temu w tej właśnie technologii były przemyślane i zaprojektowane zgodnie z regułami (tereny zielone, zaplecze), czego nie można powiedzieć o wielu aktualnych inwestycjach.

  9. Tomek
    Maj 11th, 2011 6:33

    wielka płyta była wytwarzana w specjalnych zakładach, na budowie jedynie konstrukcja była łączona specjalnymi grubymi drutami oraz zalewana betonem, jest to identycznie jak obecnie budowane są bloki, ponieważ szkielet konstrukcji nowych bloków to z reguły właśnie beton (w którym są grube druty), reszta jest wypełniana cegłą lub pustakiem !! Moim zdaniem obecnioe bardziej się oszczędza na materiałach niż w PRL, co widać zresztą po nowych blokach, wystarczy poczytać na forach internetowych. Wielka płyta tylko dlatgeo, że była drogim budulcem ze względu na koszty zwłaszcza transportu z zakładów(aczkolwiek szybkim) przestała być używana w naszym kraju. Konstrukcje tego typu zwłaszcza w niskich blokach będą trwalsze niż obecnie budowane bloki !

  10. Ewa
    Maj 10th, 2011 22:15

    hahaha nie ma się co dziwić, ludzie już nie wierzę w kity wciskane przez developerke jakoby wielka płyta to „gorsze” budownictwo i ze juz sie przeciez rozpada – wrecz coraz wiecej profesonalistów mówi ze ta konstrukcja to moze przetrwac wieki:

    polecam artykuł jeden z wielu, w którym wypowiadają się specjaliści a nie panowie i panie od PR developerow:
    http://www.kurek.nieruchomosci.pl/index.html?t=9&art=004

  11. Olo
    Maj 10th, 2011 22:10

    A dlaczego piszacy ten artykul nie wspomną, że coraz częściej tak nazywana gorszym budownictwem „wielka plyta” okazuje sie lepsza niz nie jedno nowe mieszkanie i to pod wzgledem nie tylko lokalizacji ale tez i akustyki czy samego wykonania. Znam co najmniej kilka osób, które wybrały płytę bo nie chcą obecnych bubli i to dodatkowo droższych.