Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232 poz. 1377). zwana dalej „ustawą deweloperską” została uchwalona 16 września 2011 r., natomiast weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Głównym jej celem było wprowadzenie do polskiego porządku prawnego nazwanej umowy deweloperskiej jako odrębnego typu umowy.

 

Do 29 kwietnia 2012 r. nabywcy skazani byli na kilka typów nienazwanych umów, tylko zbliżonych w treści do umowy deweloperskiej nazwanej. W dodatku umowy te były dalekie od zagwarantowania kompleksowej ochrony praw nabywców, gdyż interpretowane były ze szczątkowych regulacji prawnych, a głównie w praktyce obrotu gospodarczego.

Dotychczasowe rozwiązania
Najczęściej nienazwane umowy deweloperskie zawierane były w zwykłej formie pisemnej, zarówno umowy przedwstępne jak i przyrzeczone. Jednak należy pamiętać, iż dopiero zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego skutkuje możliwością domagania się przez nabywcę ustanowienia i przeniesienia na tego nabywcę odrębnej własności lokali. Z kolei umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej pozwala dochodzić nabywcy wyłączenie zwrotu kosztów, które poniósł licząc na zwarcie umowy przyrzeczonej, a nie przeniesienia własności lokalu. Częstą praktyką stosowną przez deweloperów była także propozycja podpisania w zwykłej formie pisemnej tzw. rezerwacji mieszkaniowej w zamian za odpowiednio wysoka kaucję. Jednak rezerwacja taka nie zobowiązuje dewelopera chociażby do wybudowania lokali, a jedynie daje możliwość ubiegania się nabywcy jej zwrotu w nominalnej wysokości. Ale nawet zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i dołożenie należytej staranności w sprawdzeniu dokumentów dotyczących inwestycji (tj.: odpisu z księgi wieczystej, mapy z ewidencji gruntów), jak i samego dewelopera (tj.: sprawozdań finansowych, odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o braku zaległości), nie dawało pewności, że inwestycja zostanie doprowadzona do końca, a tylko ten skutek aktualizował roszczenie o przeniesienie odrębnej własności lokali.

W interesie nabywcy
Zgodnie z art. 3 pkt. 9 ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska oznacza umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Z punktu widzenie interesów nabywcy do najistotniejszych różnic pomiędzy umową deweloperską, a umowami zwieranymi dotychczas należy zaliczyć to, iż ustawa wprowadza zasadę zakazu rozwiązania umowy deweloperskiej aż do zakończenia przedsięwzięcia. Zawarcie umowy deweloperskiej gwarantuje też nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli umowa nie zawiera wszystkich wymaganych ustawą elementów, a informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym. Ważnym dla nabywcy skutkiem zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego jest powstanie, w razie uchylania się przez dewelopera od przeniesienia własność lokalu, roszczenia o jego przeniesienie, które może być dochodzone na drodze sądowej. Ustawa stanowi także, iż umowa zawarta w formie aktu notarialnego jest podstawą wpisu roszczenia o przeniesienie prawa do lokalu, do księgi wieczystej, z której lokal ma być wyodrębniony. Zawarcie umowy deweloperskiej na nowych zasadach chroni ponadto nabywcę przed ujemnymi skutkami ogłoszenia upadłości dewelopera. Do tej pory priorytetem postępowania upadłościowego dewelopera była niezwłoczna sprzedaż całego majątku, obecnie głównym celem będzie doprowadzenie przedsięwzięcia do końca i przekazanie lokali nabywcom.

Ale wyższe koszty
Podpisując umowę deweloperską na podstawie nowego stanu prawnego, nabywca powinien jednak zwrócić uwagę, że wprawdzie jego bezpieczeństwo zostało znaczenie poprawione, ale wiąże się z tym zwiększony koszt inwestycji i samej transakcji. Do wspomnianych kosztów należą przede wszystkim: taksa notarialna za sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego, opłata za wpisanie prawa nabywcy do księgi wieczystej, obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych przez dewelopera, czy w końcu koszty emitowania prospektów inwestycji. Obecnie w obliczu kryzysu oraz wejścia w życie ustawy deweloperskiej, także deweloperzy zmuszeni są w większym niż dotychczas stopniu brać pod uwagę interesy nabywców, w związku z tym warto zwrócić uwagę, iż 18-punktowa lista postanowień warunkujących ważność umowy deweloperskiej nie ma charakteru zamkniętego, a tym samym umowa może zawierać również inne postanowienia, pod warunkiem, że są one dla kupującego korzystniejsze niż postanowienia ustawowe.

Nowe rozwiązania
W ustawie znalazła się definicja przedsięwzięcia deweloperskiego dla realizacji, którego deweloper obowiązany jest zawrzeć umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Skoro zatem do istotnych cech umowy deweloperskiej dotyczącej przedsięwzięcia budowlanego należy zamieszczenie w niej m.in. informacji dotyczących  mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numeru rachunku, zasad dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacji o kosztach prowadzenia rachunku, to uznać należy, iż umowa deweloperska staję się obowiązkową formą prawną regulującą nabywanie lokali powstałych w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto nabywca ma prawo odstąpić od umowy, gdy ta nie zawiera wymaganych ustawą postanowień. Tym samym po 29 kwietnia 2012 r. deweloperzy nie powinni proponować do podpisania nabywcom umów odbiegających treścią od umowy deweloperskiej, jak było to w dotychczasowej praktyce, a nabywcy mając na względzie swój interes powinni takim propozycją odmawiać.

Po staremu lub do negocjacji
Jednak korzystne dla nabywców regulacje związane z ustawą deweloperską w szczególności w postaci obowiązku zakładania przez dewelopera rachunków powierniczych stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu 29 kwietnia 2012 r. Ustawa reguluje także zagadnienie przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony dotyczących rachunków powierniczych. Tym samym należy uznać, iż umowy zawarte przed 29 kwietnia 2012 r. pozostają nie zmienione i to bez naruszenia obecnie obowiązującego prawa, które nie może działać wstecz, ani naruszać zasady swobody umów. Z drugiej jednak strony ta zasada pozwala po 29 kwietnia 2012 r. renegocjować zawarte wcześniej umowy na warunkach odbiegających od regulacji ustawowej, jednak wymaga to zgody dewelopera i nie ma środków do wymuszenia takiej zgody nawet na drodze postępowania sądowego.

Rafał Szudarek, aplikant IV roku

Młynarczyk Puchała Kancelaria Radców Prawnych w Gliwicach