Spadła popularność wielkiej płyty

Spadła popularność wielkiej płyty

Co trzecie mieszkanie używane sprzedane w dużym mieście mieściło się w bloku z wielkiej płyty, a niespełna co drugie w kamienicy – wynika z danych Home Broker za ostatnie trzy miesiące. Tym samym betonowe bloki oddały palmę pierwszeństwa budynkom z cegły. Wciąż najmniej popularnym segmentem rynku pozostaje używane budownictwo współczesne.

Nabywcy w dużych miastach, wybierając używane lokum, najczęściej kupują lokale w blokach z wielkiej płyty lub kamienicach. Tak jest już od trzech lat – od kiedy Home Broker prowadzi stosowne badania. Walkę o palmę pierwszeństwa pomiędzy tymi dwoma typami budownictwa, w okresie od połowy 2010 r. do końca 2011 r., wygrywała w większości wypadków wielka płyta. Sytuację taką można tłumaczyć ograniczonym dostępem do finansowania bankowego, które zmuszało nabywców do poszukiwania najtańszych mieszkań. Takie można znaleźć w wielkiej płycie, gdzie cena metra kwadratowego jest najniższa, a do tego powierzchnia takich lokali jest relatywnie mała.  Dlatego mieszkania te są często jedynym wyjściem, gdy nabywca chce minimalizować cenę zakupu.

Przełom 2011 i 2012 roku należał już jednak do kamienic. To one miały największy udział w transakcjach mieszkaniami używanymi w największych miastach. Sytuacja ta trwa do dziś z chwilową przerwą w trzecim kwartale zeszłego roku, kiedy to na prowadzenie znów wyszła wielka płyta. Popularność kamienic może wynikać z faktu, że np. w ostatnim kwartale zeszłego roku przeciętna cena transakcyjna mieszkań w kamienicach różniła się zaledwie o kilka procent od tych w blokach z wielkiej płyty. Relatywnie niewiele trzeba więc było dopłacić, aby otrzymać lokal w bardziej cenionym budownictwie. Ale uwaga! Jak wynika z doświadczenia doradców Home Brokera, nabywcy rezygnując z zakupu mieszkania w wielkiej płycie skłonni są wybierać mieszkania z grona tańszych kamienic.

Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie prowadzimy na podstawie danych o transakcjach zawartych na pięciu największych rynkach.


Kamienice czyli co?

Pod nazwą „kamienice” rozumiemy wszelkiego typu budynki wzniesione z cegły przed 2000 rokiem. W tym gronie znajdzie się więc zarówno staromiejska zabudowa krakowska, jak i powojenne budynki zbudowane z cegły na warszawskim Śródmieściu czy Mokotowie. Choć jest to pewne uproszczenie, bo często w potocznym rozumieniu za kamienice uznaje się budynki z przynajmniej kilkudziesięcioletnią historią, nie ma innej nazwy, która dobrze charakteryzowałaby ten segment rynku mieszkań używanych.


Kamienice na prowadzeniu

Bazując na wartościach średnich dla wszystkich badanych miast można wnioskować, że czwarty kwartał zeszłego roku przyniósł wzrost popularności mieszkań mieszczących się w kamienicach. Względem analogicznego okresu przed rokiem ich udział w transakcjach na rynku wtórnym podniósł się o 4,1 pkt. proc. – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Mieszkania w budynkach wzniesionych z cegły przed 2000 rokiem odpowiadały za 46% transakcji. Kolejne (udział w rynku na poziomie niecałych 33%) w hierarchii popularności zajęły mieszkania w betonowych blokach. Ich udział w liczbie zawieranych transakcji obniżył się względem analogicznego okresu przed rokiem o 4,6 pkt. proc. Mieszkania współczesne, a więc te które zbudowano po 2000 roku, cieszyły się najmniejszą popularnością. Odpowiadały one za co piątą zawartą transakcję (21,3%). Względem analogicznego okresu przed rokiem spadek ich udziału w rynku wyniósł 0,5 pkt. proc.


Mniej transakcji, to większa zmienność

Wytłumaczenie zaprezentowanych zmian nie może jednak być przedstawione w oderwaniu od sytuacji rynkowej. Szczególnie chodzi tu o program „Rodzina na swoim”, który skończył się w 2012 roku, a duża skłonność potencjalnych nabywców do korzystania z tej formy dopłat mocno wpływała na przedstawione powyżej wyniki. Przypomnijmy, że program dopłat faworyzował rynek pierwotny, który dlatego zyskiwał coraz większy udział w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Trudno więc dziwić się znacznej zmienności powyżej przedstawionych danych w rozbiciu na miasta. Niewykluczone, że w przyszłości okażą się one w dużej mierze przypadkowe. Szczególnie dotyczyć to może Krakowa, gdzie zaszły najbardziej dynamiczne zmiany w strukturze sprzedanych mieszkań używanych.

Tagi:␣
front

Omnie Bartosz Turek

Kierownik działu analiz Lion’s Bank. Ukończył studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości na Politechnice Warszawskiej. Analityk rynku nieruchomości w Lion's House Sp. z o.o. i w Idea Bank SA oddział Lion’s Bank w Warszawie. Specjalizuje się w tematyce prawnej i administracyjnej dotyczącej rynku mieszkaniowego, posiada bogatą wiedzę na temat czynników determinujących wartość nieruchomości.

7 komentarzy

  1. Styczeń 25th, 2013 20:35

    Niewiele lepsza sytuacja ma miejsce w obszarze liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Było ich w lipcu o 11,5% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W siódmym miesiącu 2012 roku wydano pozwolenia na budowę 14,6 tysięcy mieszkań. Największą w tej kategorii dynamikę wzrostu notują spółdzielnie i kategoria pozostałych inwestorów, gdzie znaleźć można informacje o budowie mieszkań zakładowych, komunalnych i społecznych czynszowych. Otrzymały one w maju 2012 roku pozwolenia na budowę odpowiednio aż o 63,5% oraz 439,7% większej liczby mieszkań niż w siódmym miesiącu 2011 roku. Wynik ten, choć spory, nie musi jednak świadczyć o diametralnych zmianach w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Wyniki działalności tych uczestników rynku są bardzo nieregularne, co wynika z niewielkiej skali ich działalności. Kierunek na tym rynku wyznaczają osoby fizyczne i deweloperzy. W przypadku tych drugich, odpowiedzialnych za jedną trzecią wydanych pozwoleń, widoczny był spadek o 23,4% względem analogicznego okresu przed rokiem. Inwestorzy indywidualni otrzymali w lipcu pozwolenia na budowę 8768 nieruchomości, czyli o 7,2% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

  2. Styczeń 25th, 2013 9:02

    Skok po 4 miesiącach spadków Po czterech miesiącach umiarkowanych spadków liczba rozpoczynanych budów w styczniu zanotowała dynamiczny wzrost o 40,4% względem analogicznego okresu sprzed roku i opiewała na 6,2 tys. lokali. Największą dynamiką względem pierwszego miesiąca zeszłego roku charakteryzowały się wyniki działalności deweloperów oraz budownictwa komunalnego, zakładowego i społecznego czynszowego. Należy jednak zauważyć, że tylko ten pierwszy gracz ma na rynek znaczący wpływ. Deweloperzy rozpoczęli więc w styczniu budowy o 54% większej liczby mieszkań niż przed rokiem, czyli 3213 lokali. Poszerza to i tak już rekordową podaż nowych mieszkań na rynku. Dla nabywców oznacza to większą konkurencję ze strony deweloperów o ich serca i portfele. Wzmaga się jednak obawa przed nadpodażą na rynku, która w najgorszym wypadku mogłaby doprowadzić do upadłości firm o najbardziej niestabilnej sytuacji finansowej. Porównując natomiast wynik styczniowy do grudniowego należy zauważyć wzrost o 10,7% liczby budów rozpoczynanych przez inwestorów indywidualnych. W przypadku deweloperów widać natomiast w tym zakresie spadek o 36,7%. Należy jednak zauważyć, że jest to w pełni uzasadnione sezonowością na rynku mieszkaniowym. W ostatnich pięciu latach styczniowa liczba rozpoczynanych budów była zawsze niższa od grudniowej. Tym bardziej cieszyć więc mogą wyniki budownictwa indywidualnego, które sezonowości się nie poddały.

  3. Styczeń 25th, 2013 4:14

    We wszystkich badanych miastach drugi kwartał bieżącego roku przyniósł wzrost popularności mieszkań mieszczących się w kamienicach. Względem analogicznego okresu przed rokiem ich udział w transakcjach na rynku wtórnym podniósł się o 9,9 pkt. proc. – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Mieszkania w budynkach wzniesionych z cegły do 2000 roku odpowiadały za prawie 44% transakcji. Kolejne (udział w rynku na poziomie niecałych 32%) w hierarchii popularności zajęły mieszkania w betonowych blokach. Ich udział w liczbie zawieranych transakcji obniżył się względem analogicznego okresu przed rokiem o 7,9 pkt. proc. Mieszkania współczesne, a więc te które zbudowano po 2000 roku, cieszyły się najmniejszą popularnością. Odpowiadały one za co czwartą zawartą transakcję (24,6%). Względem analogicznego okresu przed rokiem spadek ich udziału w rynku wyniósł 2 pkt. proc. Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie prowadzimy na podstawie danych o transakcjach zawartych na pięciu największych rynkach. Kamienice czyli co? Pod nazwą „kamienice” rozumiemy wszelkiego typu budynki wzniesione z cegły do 2000 roku. W tym gronie znajdzie się więc zarówno staromiejska zabudowa krakowska, jak i powojenne budynki zbudowane z cegły na warszawskim Śródmieściu czy Mokotowie. Choć jest to pewne uproszczenie, nie ma innej nazwy, która dobrze charakteryzowałaby ten segment rynku mieszkań używanych.

  4. Styczeń 25th, 2013 3:58

    Gorzej ocenić można dokonania w zakresie rozpoczynanych inwestycji i liczby otrzymanych pozwoleń. W grudniu wszyscy gracze na tym rynku rozpoczęli budowę 5,5 tys. mieszkań. Był to wynik o 39,7% gorszy niż przed rokiem. Większa skłonność do uzyskiwania pozwoleń wśród osób fizycznych niż deweloperów spowodowała, że regres na całym rynku nie jest aż tak dotkliwy jak w przypadku firm budujących mieszkania na sprzedaż. Wszyscy inwestorzy otrzymali bowiem w grudniu pozwolenia na budowę 11,8 tys. mieszkań, czyli o 22,7% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Gdyby wziąć natomiast pod uwagę dane za 12 miesięcy zeszłego roku, to na całym rynku wynik (165,1 tys. mieszkań) jest gorszy niż w 2011 roku o 10,3%.

  5. Styczeń 25th, 2013 0:35

    W krótszym terminie progres widoczny jest szczególnie w obszarze liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Wzrosła ona w październiku o 15,9% wobec wyniku z analogicznego okresu przed rokiem. Oddano do użytkowania 13,6 tys. mieszkań. Gdyby jednak rozważyć skumulowane dane za pierwszych dziesięć miesięcy roku, wciąż widoczny jest spadek względem zeszłego roku o 7,8%. Warto jednak zauważyć, że jeszcze we wrześniu dane w ujęciu skumulowanym za pierwsze trzy kwartały bieżącego roku mówiły o znacznie większym, bo 10,6-proc. spadku względem analogicznego okresu przed rokiem. Jak więc widać w tym zakresie widoczny jest postęp, który ma szanse trwać przynajmniej do końca roku. Trzeba bowiem pamiętać, że duża część projektów deweloperskich rozpoczętych po kryzysie ma się dziś ku końcowi.

  6. Styczeń 24th, 2013 21:08

    Pierwszy kwartał bieżącego roku przyniósł wzrost popularności mieszkań mieszczących się w blokach z wielkiej płyty oraz kamienic. Względem analogicznego okresu przed rokiem ich udział w transakcjach na rynku wtórnym podniósł się o odpowiednio 1,1 i 3 pkt. proc. – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Mieszkania w budynkach wzniesionych z cegły do 2000 roku odpowiadały za prawie 40% transakcji. Kolejne (udział w rynku na poziomie niecałych 39%) w hierarchii popularności zajęły mieszkania w betonowych blokach. Mieszkania współczesne, a więc te które zbudowano po 2000 roku, cieszyły się najmniejszą popularnością. Odpowiadały one za co piątą zawartą transakcję (21,5%). Względem analogicznego okresu przed rokiem spadek udziału w rynku wyniósł 4,1 pkt. proc. Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach.

  7. Styczeń 24th, 2013 19:06

    Od 9 miesiêcy ro¶nie te¿ udzia³ budownictwa wspó³czesnego w ogólnej liczbie transakcji mieszkaniami u¿ywanymi (tylko rynek wtórny!). Pod koniec 2011 roku wynosi³ on nieca³e 20,8 proc., a trzy kwarta³y pó¼niej ju¿ 24,6 proc.. Wci±¿ jest to jednak wynik ni¿szy ni¿ w analogicznym okresie przed rokiem, kiedy udzia³ mieszkañ wzniesionych po 2000 roku by³ wy¿szy ni¿ dzi¶ o 2 pkt. proc. Relatywnie niska popularno¶æ tego segmentu rynku mo¿e byæ pochodn± tego, ¿e jest on najdro¿szy. Za metr mieszkania zbudowanego po 2000 roku w ostatnim kwartale p³aci³o siê o oko³o jedn± czwart± wiêcej ni¿ w betonowym bloku.