Skomplikowane przepisy podatkowe
Skromna wiedza na temat podatku od zbycia nieruchomości wynika też stąd, że jest to podatek dość skomplikowany, co z kolei jest konsekwencją bardzo częstych zmian w przepisach. W efekcie mamy taką sytuację, że wysokość podatku, sposób jego obliczania czy wreszcie możliwość skorzystania z ulg zależy od daty nabycia nieruchomości. Sprawę dodatkowo komplikują różne terminy płatności podatku czy różne formularze deklaracji.
Kluczowe dla opodatkowania zbycia nieruchomości są następujące okresy:
- Okres do końca 2006r.,
- Lata 2007-2008,
- Okres od początku 2009r.
10% przychodu dla nieruchomości nabytych do końca 2006 r.
Sprzedaż nieruchomości nabytej do końca 2006r. powoduje jej opodatkowanie na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2006 r. Podstawową zasadą tego stanu prawnego jest opodatkowanie przychodu ze zbycia nieruchomości. Podatek ustalony w formie ryczałtu wynosi 10% uzyskanego przychodu (cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży, np. opłaty notarialne czy prowizję pośrednika w obrocie nieruchomościami). Podatek płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Zbywca zatem zobowiązany jest do samodzielnego obliczenia podatku i wpłacenia go na rachunek urzędu skarbowego, składając przy tym deklarację podatkową – PIT 23.
19% dochodu dla nieruchomości nabytych w latach 2007-2008
Podstawową różnicą w stosunku do poprzedniego stanu prawnego jest to, że podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (czyli cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu). Zmianie uległa również stawka podatku. Obecnie wynosi ona 19% dochodu (art. 30e ustawy o PIT). Podatnik zobowiązany jest rozliczyć dochód w zeznaniu PIT 36, PIT 36L lub PIT 38.
Nowy formularz od 1 stycznia 2009r.
Sprzedaż nieruchomości nabytej od początku 2009r. opodatkowana jest na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2009r. Oznacza to, że tak jak w latach 2007-2008 opodatkowaniu podlega dochód przy zastosowaniu stawki podatku – 19%. Nie mniej jednak nastąpiła zmiana w zakresie możliwych zwolnień a także obowiązków ewidencyjnych a także składanego przez podatnika formularza. Obecnie właściwym jest formularz PIT 39.
Ulga 5-letnia
Niezależnie od tego kiedy nieruchomość została nabyta podatnik może skorzystać z preferencji, która polega na tym, że nie trzeba wykazywać przychodu do opodatkowania ze zbycia nieruchomości (tym samym nie trzeba płacić podatku) jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (tzn. nie jest przedmiotem działalności gospodarczej) i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jest to tzw. ulga pięcioletnia.
Dwa lata na reinwestycję
Jeżeli jednak sprzedający zbywa np. mieszkanie, przed upływem okresu pięcioletniego może skorzystać z innych ulg. Najpopularniejszą ulgą dla nieruchomości nabytych do końca 2006r. jest ulga dwuletnia, która polega na tym, że przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony jeśli uzyskane ze sprzedaży kwoty zostaną wydatkowane w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe (np. zakup albo remont innej nieruchomości) realizowane na terytorium Polski (ulga dwuletnia).
Podobna ulga funkcjonuje w przypadku zbycia nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009r., jednak w tym przypadku zakup nowych nieruchomości został rozszerzony na inne kraje (Unia Europejska, Szwajcaria, Islandia i Norwegia).
Krótka ulga meldunkowa
Sprzedaż nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 może także korzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym. Jest to możliwe jeśli podatnik był zameldowany w zbywanym lokalu na pobyt stały przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia i złoży stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od dnia zbycia (ulga meldunkowa).
Ulga pięcioletnia najbardziej znana
Skorzystanie z ulg powoduje zmniejszenie podatku. Nie każdy jednak ma świadomość, że takie zwolnienia istnieją. Prawie we wszystkich badanych przez HB grupach wiekowych ulga pięcioletnia jest najbardziej znanym zwolnieniem. Wiedzę o jej istnieniu deklaruje w zależności od grupy wiekowej od 31% do 63% badanych. Wynika to przede wszystkim z tego, że przy częstych zmianach przepisów podatkowych, ta cały czas istnieje w systemie opodatkowania nieruchomości. Na drugim miejscu uplasowała się ulga dwuletnia. Najmniej znaną ulgą jest ulga meldunkowa, która dotyczy nieruchomości nabytych tylko w dwóch latach podatkowych.
dr Joanna Szlęzak-Matusewicz, Tax Care
Katarzyna Siwek, Home Broker
