Lokalizacja, liczba pokoi, wiek budynku czy stan techniczny? Który z czynników decyduje o cenie nieruchomości?

LOKALIZACJA

Bez wątpienia kluczowa jest lokalizacja. Według ankiety przeprowadzonej w serwisie www.szybko.pl 48% procent kupujących uważa, że jest to najistotniejszy czynnik decydujący o zakupie nieruchomości, a 43% określa go jako ważny. Od lat za najdroższe miasto uchodzi Warszawa. Zdecydowanie wyższe średnie stawki za metr kwadratowy płaci się w najpopularniejszych polskich kurortach: Zakopanym, Sopocie, co jest jeszcze dobitniej wskazuje jak ważne jest miejsce i jego walory.

WIEK BUDYNKU

W przypadku polskiego rynku nieruchomości istotną rolę odgrywa wiek budynku, ponieważ implikuje technologię budowy. Mieszkania w nowych blokach z cegły mogą być o kilka do kilkunastu procent droższe niż w blokach z wielkiej płyty. Największe różnice w poziomie cen występują w Poznaniu, gdzie cena nieruchomości w bloku z wielkiej płyty jest o 11% niższa niż średnia i aż o 14% od ceny w nowym budownictwie.. W Warszawie wielka płyta jest o 6% tańsza niż mieszkania powstałe ostatniej 20-latce; w Krakowie o 10%, we Wrocławiu o 8,3% a w Gdańsku o 4,3%.

Najwyższe ceny za metr kwadratowy osiągają mieszkania w przedwojennych kamienicach, Wynika to zarówno z faktu niewielkiej podaży tego typu budynków: zaledwie 7% ofert w Warszawie czy też 9% w Poznaniu jak i z ich lokalizacji w atrakcyjnych częściach aglomeracji. Wyjątkiem na tym tle jest Wrocław, gdzie mieszkania w nowoczesnych budynkach z cegły osiągają średnio wyższe ceny niż lokale w kamienicach. Obserwowany wyjątek od reguły może wynikać ze standardu i stanu technicznego budynków. Wiele starych kamienic jest w kiepskim stanie technicznym, wymaga wysokich nakładów na remonty, a dodatkowo istnieje szereg obostrzeń wynikających z konieczności konsultowania i zatwierdzania remontów przez konserwatora zabytków.

 Średnie ceny ofertowe wrzesień 2011, Źródło: www.szybko.pl

WIELKOŚĆ

W zestawieniu cen mieszkań różnej wielkości, widać prawidłowość spadku ceny wraz ze wzrostem metrażu mieszkania. Mieszkania jednopokojowe należą do grupy najdroższych, ich ceny są (w analizowanej grupie miast) o 6,6% wyższe od średniej. Największa różnica, rzędu 9% występuje we Wrocławiu i Poznaniu, 6,6% w Krakowie, 4,8% w Gdańsku i 3,3% w Warszawie.

Najbliższe cenie średniej są mieszkania dwupokojowe. W przypadku Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Gdańska utrzymują się na poziomie 1-2% wyższym od średniej. To iż ceny mieszkań dwupokojowych są najbliższe średniej dla każdego z miast wynika ze struktury podaży. Około 40% nieruchomości w ofercie to mieszkania 2-pokojowe, kolejne 30% to mieszkania 3-pokojowe i to właśnie te dwie grupy najsilniej kształtują cenę średnią.

Nie zmienia to jednak faktu, że na rynku wtórnym w większości przypadków za mieszkania o dużym metrażu uzyskuje się niższą cenę za metr i jest to odzwierciedlenie znacznie mniejszego popytu na takie nieruchomości. Duże mieszkania 4-pokojowe są w analizowanych lokalizacjach o 5 do 12% tańsze od średniej, a różnica w złotych w między kawalerką a dużym mieszkaniem sięga nawet 1330 złotych we Wrocławiu.

Podsumowując, warto również zwrócić uwagę na fakt, iż w wielu krajach nie stosuje się przy kalkulacji cen nieruchomości przelicznika ceny metra kwadratowego, a mówi o cenie mieszkania w zależności od liczby pomieszczeń. Wydaje się jednak, że Polacy są przywiązani do takiego sposobu myślenia o wartości nieruchomości i nie zmieni się to w najbliższych latach.

APARTAMENT – CENA W GÓRĘ?

Standard budynku, ochrona, użyte materiały wykończeniowe, wyposażenie, sprzęt AGD wpływają na cenę, ale jest to czynnik trudny do oszacowania. Samo określenie „luksusowy apartament” na pewno nie ma już szans wywindować ceny.

A MOŻE MODA&TRENDY?

Sama moda nie przekłada się bezpośrednio i zasadniczo na cenę. Niektóre z dzielnic są „modne” od zawsze, ale wynika to przede wszystkim z ich atrakcyjnego położenia, charakteru zabudowy, dobrej komunikacji, tradycji.

Szybciej można mówić o tym, że modne stają się części dzielnic, ale nie musi się to od razu przełożyć na wzrost cen. Modne i „z klimatem” są okolice Inżynierskiej, Ratuszowej czy Ząbkowskiej na warszawskiej Pradze, ale nie przełożyło się to na wzrost cen nieruchomości tam zlokalizowanych, ponieważ nie spełniają one innych oczekiwać kupujących.

Inaczej wygląda natomiast sytuacja na ursynowskich Kabatach, które stały się modne wśród młodych, dobrze sytuowanych ludzi, ponieważ oferują zarówno atrakcyjne nieruchomości jak i całą infrastrukturę. W efekcie ceny są tu o kilkaset złotych wyższe na metrze niż na Ursynowie.

Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl