Regionalne rynki biurowe
2013 to kolejny dobry rok na polskim rynku nieruchomości biurowych. Dynamika nowej podaży, mierzona wolumenem projektów w budowie oraz nowo rozpoczętych inwestycji, utrzymała się na wysokim poziomie. Całkowite zasoby biurowe sześciu największych rynków regionalnych powiększyły się o ponad 10% w porównaniu do stanu z końca 2012 roku. Również aktywność na rynku najmu pozostaje znacząca, choć ilość powierzchni wynajętej w ciągu ostatnich 12 miesięcy okazała się nieznacznie niższa niż w 2012 roku.
W 2013 roku na największych rynkach regionalnych ukończono budowę około 231.000 m2 nowych biur na wynajem, co w porównaniu z 2012 rokiem stanowi wzrost o ok. 15%. Liderami nowej podaży były Wrocław i Trójmiasto. Zasoby każdego z tych rynków zwiększyły się o ponad 70.000 m2 ( łącznie ponad 60% powierzchni oddanej do użytku na wszystkich rynkach regionalnych). W pozostałych analizowanych miastach rozmiary nowej podaży wahały się pomiędzy 13.000 m2 a 30.000 m2.
Zwraca uwagę wysoka dynamika nowo rozpoczynanych budów obserwowana w 2013 roku na większości rynków regionalnych. Oszacowano, że w ciągu minionych 12 miesięcy rozpoczęto realizację ok. 299.000 m2 biur na wynajem, czyli o ponad 60% więcej aniżeli w 2012 roku. W konsekwencji, w miastach regionalnych powstaje obecnie ok. 402.000 m2 nowych biur i jest to poziom nienotowany od 2008 roku. Blisko połowa tej powierzchni jest realizowana na dwóch największych regionalnych rynkach biurowych – w Krakowie i we Wrocławiu (odpowiednio 27% i 21% podaży w budowie).
2013 rok to kontynuacja pozytywnych nastrojów na rynku najmu powierzchni biurowych w miastach regionalnych. Łącznie wynajęto ponad 324.000 m2 powierzchni biurowych, w porównaniu z 2012 rokiem stanowi to spadek o ok. 6%. Jednak ubiegłoroczny wolumen kształtuje się znacznie powyżej średniego rocznego popytu oszacowanego dla ostatnich 5 lat na poziomie ok. 262.000 m2.
Pomimo utrzymujących się optymistycznych nastrojów na rynku najmu, potwierdzonych wysokim poziomem popytu, duża aktywność deweloperska przyniosła w konsekwencji nieznaczne zwiększenie poziomu pustostanów w większości analizowanych miast.
Co prawda, według szacunków Knight Frank ok. 20% podaży w budowie jest obecnie zabezpieczone umowami przednajmu. Jednak mimo to, biorąc pod uwagę średnie rozmiary popytu obserwowanego w ciągu minionych 5 lat, w 2014 roku wraz z oddaniem do użytkowania nowych projektów biurowych, należy oczekiwać dalszych wzrostów w poziomie pustostanów.
W większości analizowanych miast mamy obecnie do czynienia z rynkiem najemcy. Oferta biur w różnych lokalizacjach i standardach wykończenia jest szeroka, co wymusza na właścicielach budynków większą elastyczność w zakresie oferowanych warunków najmu. Co więcej, w 2014 roku oczekiwany wzrost poziomu pustostanów po oddaniu do użytkowania nowych projektów może wzmóc presję zniżkową na czynsze.
Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badań Rynku Knight Frank