W ostatnich miesiącach ceny mieszkań na rynku wtórnym charakteryzują się dużą zmiennością. Spadki cen z poprzedniego miesiąca zostały utrzymane jedynie w Poznaniu, w którym średnie ceny topnieją już od pięciu notowań. Natomiast na Pomorzu (Gdańsk, Gdynia) widzimy kontynuację wzrostów z początku roku. Są one jednak niewielkie i nie zanosi się na istotne zwyżki w najbliższych miesiącach. Na uwagę zasługuje zwiększająca się różnica w metrażach nabywanych mieszkań. W Poznaniu i Gdańsku średnia przekracza 60 m kw., podczas gdy w Łodzi zaledwie 48,7 m kw.

 Tab. 1 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w II 2014 r.

Miasto	Średnia cena ofertowa z okresu XII 2013 – II 2014	Średnia cena transakcyjna z okresu XII 2013 – II 2014	Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową	Zmiana proc. w cenach trans. m/m	Zmiana proc. w cenach trans. r/r	Średnia cena nabywanego mieszkania	Średni metraż nabywanego mieszkania
Wrocław	5665	5357	5,4%	-1,0%	6,3%	278 000 zł	54,3 m kw.
Kraków	6537	5625	13,9%	1,3%	6,0%	315 700 zł	55 m kw.
Warszawa	7605	7237	4,8%	-1,7%	6,6%	406 500 zł	57,8 m kw.
Poznań	5302	4803	9,4%	-2,8%	-0,4%	275 300 zł	61,5 m kw.
Gdańsk	5360	4937	7,9%	1,4%	-2,5%	290 200 zł	60,2 m kw.
Gdynia	5430	5058	6,9%	0,6%	-4,1%	255 300 zł	50,6 m kw.
Łódź	3648	3558	2,5%	-0,6%	6,1%	173 700 zł	48,7 m kw.

Analizowane transakcje z okresu grudzień 2013 – luty 2014 r. pokazują, że w poszczególnych miastach brak jest wspólnego trendu kształtowania się cen. Dwa miasta, które utrzymały wzrosty cen to Gdańsk i Gdynia. W Gdańsku wzrost wyniósł 1,4 proc., a cena m kw. nieśmiało podąża w kierunku 5000 zł za m kw. wynosząc obecnie 4937 zł. Większy udział w transakcjach mieszkań o dużych metrażach przyczynia się do utrzymania dość wysokiego, jak na transakcje w innych miastach, metrażu lokalu (60,2 m kw.). Dalsze kształtowanie się cen w tym mieście zależy w dużym stopniu od popularności programu Mieszkanie dla Młodych. Szacujemy, że prawie 4 na 10 oferowanych przez deweloperów mieszkań spełnia warunki dopłat. Tak duża podaż lokali z dopłatami może spowodować odpływ klientów na rynek pierwotny, a co za tym idzie osłabi dotychczasowy poziom popytu na segment popularny mieszkań w Gdańsku. Niewielkie wzrosty cen widoczne są też w Gdyni (0,6 proc., 5058 zł za m kw.). Tu jednak nabywane mieszkania są o prawie 10 m kw. mniejsze niż w sąsiednim Gdańsku.

Poza Pomorzem nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań w Krakowie (1,3 proc.) i wynosi 5625 zł za mkw. Nadal utrzymuje się tam duża różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi (13,9 proc.). Różnica ta jest największa w Polsce, świadcząc o tym jak bardzo dokonywane zakupy różnią się od oferty wystawianej przez sprzedających.

Spośród czterech kolejnych miast, w których ceny obniżyły się w stosunku do poprzedniego miesiąca liderem jest Poznań. W przypadku tego miasta o spadkach piszemy już piąty raz z rzędu. Średnio za m kw. płacimy 4803 zł. Spadki cen, które od września ubiegłego roku wynoszą już 532 zł za mkw., mobilizują do zakupu większych lokali. Średni metraż 61,5 m kw. jest najwyższy w kraju. Niższe ceny pojawiły się też na rynku warszawskim. Za mkw. płacono średnio 7237 zł, czyli o 1,7 proc. mniej niż przed miesiącem. W stolicy średnia wartość transakcji przekroczyła 400 tys. zł. Po kilkumiesięcznych wzrostach o 1 proc. ceny spadły we Wrocławiu. Natomiast w Łodzi mamy do czynienia z korektą o 0,6 proc. Cena transakcyjna wynosi 3558 zł za mkw. i utrzymuje się na podobnych poziomach od wielu miesięcy.