Kolejny fragment książki „Jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie” autorstwa Jacka Chołoniewskiego. Książkę tę można kupić na www.JakKupicMieszkanie.net . Użytkownicy portalu abcNieruchomości do każdej zamówionej książki otrzymają oryginalny prezent – płaską lupę o formacie karty kredytowej w estetycznym pokrowcu. Aby otrzymać ten prezent należy podać przy zakupie kod promocji: ABC.

Ogromna większość transakcji sprzedaży mieszkań dochodzi do skutku bez problemów, a obie strony są zadowolone także po zawarciu ostatecznej umowy. Czasem jednak bywa inaczej. Poniższe uwagi nie wyczerpują tematu (jest on bardzo obszerny), a jedynie sygnalizują najważniejsze sprawy.

Aby transakcja sprzedaży mieszkania doszła do skutku, kupujący musi przekazać sprzedającemu całą należność, a sprzedający wydać mieszkanie („przekazać klucze”) kupującemu. W akcie notarialnym zazwyczaj umieszcza się oświadczenia sprzedającego i kupującego, że poddają się dobrowolnie egzekucji wprost z aktu notarialnego. Oznacza to, że jeśli kupujący nie zapłaci za mieszkanie, to sprzedający może go do tego zmusić zgłaszając odpowiedni wniosek u komornika. Z kolei, jeśli sprzedający nie wyda mieszkania, to kupujący może go do tego zmusić zgłaszając odpowiedni wniosek również u komornika.

Inną niż egzekucja (przewidzianą w Kodeksie Cywilnym) reakcją na zwłokę w wykonaniu umowy sprzedaży przez drugą stronę może też być odstąpienie od umowy. Jeśli kupujący nie zapłaci za mieszkanie, to sprzedający może od niej odstąpić (czyli oświadczyć, że już nie chce go sprzedać). Jeśli sprzedający nie wyda mieszkania, to kupujący może od niej odstąpić (czyli oświadczyć, że już nie chce go kupić). Możliwość odstąpienia od umowy z powodu zwłoki w jej wykonaniu przez drugą stronę dotyczy zresztą wszelkich umów, nie tylko umowy sprzedaży mieszkania.

Nie jest prawdą, że po sprzedaży mieszkania sprzedawca już za nic nie odpowiada w myśl zasady „widziały gały co brały”. Każda transakcja sprzedaży, w tym także transakcja sprzedaży mieszkania, objęta jest (zgodnie z obowiązującym prawem) tak zwaną rękojmią. Oznacza to, że sprzedający odpowiada wobec kupującego za wady sprzedanej przez siebie rzeczy (w naszym przypadku – za wady mieszkania). Rękojmia obowiązuje nie tylko dewelopera ale także prywatną osobę sprzedającą mieszkanie. W przypadku mieszkań uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne (np. grożący zawaleniem strop, brak dostaw wody z powodu skorodowanych rur) przysługują ci przez trzy lata od momentu zakupu, a za wady prawne (np. mieszkanie zostało wcześniej sprzedane komuś innemu) przysługują przez rok od momentu, gdy się dowiedziałeś o istnieniu tych wad. W ramach rękojmi kupujący może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny albo nawet odstąpienia od umowy. Jeśli chcesz skorzystać z rękojmi, skontaktuj się z byłym właścicielem mieszkania i przedstaw mu na piśmie swoje żądania wraz z uzasadnieniem. Jeśli nie zgodzi się na ich spełnienie, pozostanie ci tylko skierowanie sprawy do sądu.

Jeśli uważasz, że do nabycia przez ciebie wadliwego mieszkania przyczynił się notariusz oraz (ewentualnie) pośrednik nieruchomości, rzeczoznawca budowlany, radca prawny (o ile obsługiwali tę transakcję), możesz zażądać rekompensaty także od nich. W praktyce wchodzi tu w grę tylko odszkodowanie pieniężne a nie inne świadczenia. Wszyscy wymienieni powyżej fachowcy powinni posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i dlatego w razie konieczności zapłacenia ci odszkodowania nie będą go musieli płacić z własnej kieszeni (o ile odszkodowanie nie będzie większe niż limit ich ubezpieczenia).