Za rok mieszkania powinny być tańsze o 2,9% niż obecnie – przewidują doradcy Home Broker. W styczniu respondenci przejawiali jednak znacznie większy optymizm niż jeszcze miesiąc wcześniej. Powodem takiej sytuacji jest wzrost liczby osób zainteresowanych zakupem własnego M, a także sezonowe ożywienie na rynku, jakie zwykle następuje na początku roku.

Pierwszy miesiąc roku tchnął optymizmem na rynku nieruchomości. Podczas gdy w grudniu doradcy Home Broker spodziewali się spadku cen w perspektywie 12 miesięcy średnio o 4,1%, to już w styczniu jest to 2,9%. Zakres spodziewanej przeceny jest blisko dwukrotnie mniejszy niż ten, który w ostatnim roku faktycznie obserwowaliśmy. W grudniu, uśrednione ceny transakcyjne w największych miastach Polski, były o prawie 5% niższe niż przed rokiem (dane Home Broker i Open Finance).

Makroekonomiczny charakter prognozy Home Broker

Jak należy interpretować prognozę spadku cen o 2,9% w perspektywie 12 miesięcy? Jako rodzaj generalnego spojrzenia na rynek. Z uwagi na to, że są to oczekiwania uśrednione, nie można odnosić ich ani do jednego miasta, ani do jednego segmentu rynku (np. nowe budownictwo czy wielka płyta), ani tym bardziej do konkretnej nieruchomości, którą zamierzamy kupić lub sprzedać. Prognozy Home Broker mają tym samym bardziej makroekonomiczny niż mikroekonomiczny charakter. Można się nimi posługiwać oceniając perspektywy gospodarki w nadchodzących 12 miesiącach, rynek nieruchomości staje się bowiem coraz ważniejszym jej ogniwem.

Czy optymizm rośnie sezonowo?

Wraz ze spadkiem prognozowanego zakresu przeceny wzrósł też odsetek osób spodziewających się w kolejnym roku wzrostów cen. Teraz stanowią oni 22% badanych, wobec 16% w grudniu (najniższy odczyt w historii badania prowadzonego od stycznia 2010 r.). Tym samym osiągnięty został poziom optymizmu z października zeszłego roku. Wciąż pesymiści, czyli osoby spodziewający się spadków cen mieszkań w perspektywie kolejnych 12 miesięcy, mają jednak dużą przewagę. W styczniu stanowili 78% respondentów. Kolejne odczyty pokażą, czy styczniowy wzrost optymizmu jest początkiem trwalszej tendencji, czy tylko zdarzeniem przypadkowym lub sezonowym. Warto zauważyć, że rok temu pomiędzy grudniem a styczniem także widoczny był wzrost optymizmu, po którym lutowa ankieta przyniosła znacznie gorsze odczyty.

Skąd może wynikać spadek pesymizmu wśród doradców Home Broker? Może być spowodowany tym, że na początku roku sezonowo dochodzi do pewnego rodzaju ożywienia na rynku mieszkaniowym. Wśród kupujących w tym okresie zwykle widać dużo zapału, który ma podstawy psychologiczne – nowe plany na nowy rok, nowe decyzje czy po prostu powrót do spraw, których nie udało się załatwić w poprzednim roku. Ale na tym nie koniec. Wstępne dane ze stycznia 2012 roku wskazują, że chętnych na zakup własnego „M” jest więcej niż w styczniu 2011 roku. Wzrost jest znaczący, bo o przeszło 22%, ale składa się na niego też zwiększenie skali biznesu Home Brokera.

Spadek zdolności i duża podaż mieszkań

Nie zmienia to jednak faktu, że mimo pewnej poprawy, prognoza doradców Home Broker wciąż wskazuje na spadek cen w perspektywie 12 miesięcy. Najbardziej nośnym argumentem osób spodziewających się przeceny nieruchomości jest spadek zdolności kredytowej. W perspektywie ostatnich 12 miesięcy obniżyła się ona o 15%. Trzyosobowe gospodarstwo domowe z dochodem 5 tys. zł netto w styczniu 2011 roku mogło bowiem liczyć na kredyt o wartości 428 tys. zł, a w bieżącym miesiącu już tylko 364 tys. zł – wynika z danych zebranych przez Home Broker przy założeniu zaciągnięcia długu w rodzimej walucie na 30 lat. Do dużego spadku doszło pomiędzy grudniem i styczniem, co było konsekwencją wejścia w życie nowych zapisów rekomendacji S. Podczas gdy w ostatnim miesiącu zeszłego roku modelowa rodzina mogła liczyć na kredyt o wartości 391 tys. zł, to już w styczniu było to 364 tysięcy. Ale uwaga! Z argumentem tym można polemizować – bo po pierwsze, wynagrodzenia w Polsce cały czas rosną, a po drugie, większość kredytów udzielana jest na dużo niższe kwoty, niż wynosi podana wyżej zdolność (według danych ZBP w III kw. 2011 r. przeciętna kwota nowego kredytu wyniosła 214 tys. zł). Drugim czynnikiem sprzyjającym dalszej przecenie mieszkań jest duża podaż lokali deweloperskich, której rynek nie jest w stanie szybko wchłonąć.

Rynek podzielony

Warto w tym miejscu zwrócić też uwagę na rozwarstwienie, które maluje się pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. Jego osią jest cena, która powoduje wzrost liczby sprzedanych mieszkań nowych kosztem używanych. Zgodnie z szacunkami Home Broker, w grudniu ceny ofertowe mieszkań były niższe o od 210 do 860 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy w przypadku nowych mieszkań na 5 największych rynkach (Kraków, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław). Dla porównania na rynkach wtórnych tych miast średnia przecena była o połowę niższa, kwotowo zawierając się w przedziale od 150 do 340 złotych w przeliczeniu na metr.

Wśród dużych miast brakuje „zielonych wysp”

Porównanie prognoz doradców dla poszczególnych miast prowadzi do wniosku, że ich nastroje w różnych częściach Polski są wyraźnie odmienne. Największych, bo sięgających przynajmniej 5% przecen spodziewają się doradcy z Lublina i Poznania. Kosmetyczne korekty nieprzekraczające 1% przewidywane są przez respondentów z Katowic i Krakowa.

 

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker

 

Metodologia badania

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.