Kolejny fragment książki „Jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie” autorstwa Jacka Chołoniewskiego. Książkę tę można kupić na www.JakKupicMieszkanie.net . Użytkownicy portalu abcNieruchomości do każdej zamówionej książki otrzymają oryginalny prezent – płaską lupę o formacie karty kredytowej w estetycznym pokrowcu. Aby otrzymać ten prezent należy podać przy zakupie kod promocji: ABC.

Transakcję sprzedaży mieszkania musisz zawrzeć u notariusza – inaczej będzie nieważna. Zanim sprzedający i kupujący mieszkanie odwiedzą notariusza, muszą mu dostarczyć wszystkie potrzebne dane, poinformować o swoich preferencjach. Notariusz sporządzi akt notarialny – umowę sprzedaży. W dokumencie tym będzie między innymi zapisane: kto, komu, kiedy, za jaką kwotę (w jaki sposób i kiedy przekazaną) sprzedaje mieszkanie (dokładnie opisane w tym akcie) i kiedy to mieszkanie będzie wydane. Zawarcie transakcji polega na tym, że sprzedający i kupujący spotykają się u notariusza, który odczytuje treść wcześniej przygotowanej umowy. Jeśli obie strony transakcji zgadzają się z tą treścią, to składają pod nią swoje podpisy. Swój podpis składa także notariusz. Od tego momentu transakcja jest zawarta.

Nie powinno być tak, że z treścią umowy sprzedaży zapoznasz się po raz pierwszy dopiero tuż przed jej podpisaniem. Powinieneś mieć możliwość wcześniejszego (choćby o jeden dzień) spokojnego przestudiowania jej treści. Jeśli nie rozumiesz jakiegoś zapisu – zapytaj notariusza o jego znaczenie i konsekwencje. Jeśli nie zgadzasz się z którymś z zapisów – zgłoś notariuszowi (a także sprzedającemu) żądanie jego zmiany. Absolutnie nie podpisuj umowy, jeśli nie wszystko w niej jest tak, jakbyś chciał.

Oryginał umowy sprzedaży (podpisany przez wszystkie strony transakcji) pozostanie u notariusza, a kupujący i sprzedający mieszkanie otrzymają po jednym wypisie. Notariusz przechowuje akt notarialny sprzedaży mieszkania przez 10 lat. Potem jest on przekazywany do archiwum sądowego (w tym samym sądzie, który obsługuje księgi wieczyste).

Notariusz dba o to, by przebieg transakcji był prawidłowy. Dlatego powinien:

–        informować sprzedającego i kupującego o ich prawach i obowiązkach oraz o skutkach poszczególnych postanowień umowy sprzedaży

–        zbadać wiarygodność przedłożonych przez sprzedającego i kupującego dokumentów

–        dbać o interes zarówno sprzedającego jak i kupującego mieszkanie

–        czuwać nad tym, aby umowa była zgodna z prawem

Notariusz, oprócz sporządzenia i doprowadzenia do podpisania aktu notarialnego sprzedaży powinien także:

–        złożyć wniosek do właściwego Sądu Rejonowego o dokonanie wpisu personaliów nowego właściciela do ksiąg wieczystych

–        pobrać należne opłaty

Jeśli taka jest wola kupującego (zapisana w umowie sprzedaży), notariusz może także:

–        złożyć wniosek do właściwego Sądu Rejonowego o dokonanie wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych na rzecz banku, który udzielił kredytu na zakup mieszkania

Umowa sprzedaży mieszkania jest zawierana pomiędzy sprzedającym a kupującym. Rola notariusza, to jedynie „potwierdzenie zgodnej woli obu stron”. Dlatego treść umowy sprzedaży zależy przede wszystkim od woli sprzedającego i kupującego. Jeśli ich zdania co do tego, jaka ma być treść umowy, są różne – umowa nie może być zawarta. Sprzedający i kupujący powinni dojść do porozumienia w sprawie treści umowy zanim odwiedzą notariusza.

Sprzedający powinien przedstawić notariuszowi (a wcześniej kupującemu) szereg dokumentów:

–        wypis z księgi wieczystej dotyczący sprzedawanego mieszkania

–        akt notarialny sprzedaży mieszkania, z którego wynika kiedy i od kogo je kupił

–        zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta o tym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany

–        zaświadczenie z administracji, że właściciel mieszkania nie ma żadnych zaległości w regulowaniu stałych opłat

Jedynym dokumentem, który powinien przedstawić kupujący jest:

–        zaświadczenie z banku o udzielonym kredycie

Wszystkie wymienione wyżej dokumenty trzeba dostarczyć notariuszowi wcześniej, aby jego kancelaria miała czas na przygotowanie treści aktu notarialnego. W czasie wizyty u notariusza zarówno sprzedający jak i kupujący muszą mieć przy sobie dowody osobiste. Ich serię i numer, a także numery NIP i PESEL powinni przekazać notariuszowi wcześniej, bo dane te również muszą się znaleźć w tekście aktu notarialnego sprzedaży.

W czasie zawierania transakcji warto pamiętać, że:

–        Sprzedać mieszkanie może jedynie jego właściciel (właściciele). To, że nim jest (są), wynika z zapisów w księgach wieczystych. Przed zawarciem umowy sprzedaży należy koniecznie sprawdzić, czy osoby podające się za właścicieli mieszkania są wpisane do tych ksiąg.

–        Jeśli mieszkanie ma więcej niż jednego właściciela, to w akcie notarialnym sprzedaży wszyscy współwłaściciele muszą być wymienieni i wszyscy muszą go podpisać.

–        Podpisy muszą złożyć dokładnie te osoby, które wymieniono w akcie notarialnym. To czy tak rzeczywiście jest trzeba sprawdzić porównując dane zapisane w ich dowodach osobistych (nie tylko imię i nazwisko ale i numer PESEL) z tym co umieszczono w akcie notarialnym.

Notariusz powinien sprawdzić wszystkie te (a także wiele innych) okoliczności zawieranej transakcji. Mimo to, także i ty powinieneś zgodnie z zasadą „co dwie głowy to nie jedna” czuwać nad tym, aby wszystko odbyło się prawidłowo. Notariusz nie jest nieomylny.

Jeśli mieszkanie nie ma świadectwa energetycznego, to w akcie notarialnym prawdopodobnie znajdzie się zapis, że decydujesz się na zakup mieszkania mimo tego braku. Zapis ten jest do przyjęcia choćby dlatego, że za brak tego świadectwa nie grożą żadne sankcje. Świadectwo to można w razie potrzeby łatwo i tanio uzyskać (więcej na ten temat piszę w rozdziale „Załatw świadectwo energetyczne”, strona 75).