Amortyzacja nieruchomości

Możliwość robienia odpisów amortyzacyjnych zapewnia ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania. Dzięki zapisom tej ustawy, przedsiębiorstwa mogą dokonywać pomniejszenia podstawy do opodatkowania przez zaliczanie w koszty amortyzacji swoich nieruchomości.

Jednak mało kto wie, że taką samą możliwość ma również zwykły Kowalski, który wynajmuje swoje prywatne mieszkanie. Dokładnie o tym wspomina artykuł 22a. i kolejne ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpisywać amortyzację mogą osoby (fizyczne), które rozliczają się z US wyłącznie na zasadach ogólnych.

Który sposób lepszy: ryczałt, czy zasady ogólne

Zwykłemu Kowalskiemu, który nie jest księgowym, jest dość ciężko przebrnąć przez zawiłe przepisy ww ustawy, aby dobrze rozliczać amortyzację. Dlatego też ludzie posiadający jedno mieszkanie, które wynajmują, nie chcą się „bawić” w jego amortyzowanie. Zdecydowana większość korzysta z ryczałtowego rozliczania się z fiskusem. Jest to bardzo wygodny sposób, ale czy najlepszy?

Ryczałt kosztuje wynajmującego 8,5% od przychodu. Czy jest to dobry wybór? To zależy głównie od preferencji danego właściciela nieruchomości. Jeżeli wynajmujący chce rozliczać się na prostych zasadach i jak najmniej poświęcać czasu na sprawy podatkowe, to jest to dobry wybór. Jeżeli natomiast wynajmujący chce jak najwięcej zarobić na najmie, to w takim przypadku odpowiedź nie jest już taka prosta. Należy bowiem wszystko dokładnie wyliczyć.

Ekonomia

Można powiedzieć, że ekonomia to matematyka. Jeżeli „przychody – koszty > 0”, to się opłaca; jeżeli jest odwrotnie, to przedsięwzięcie jest nieopłacalne. W ekonomii występują podatki, które matematycznie można wyliczyć. I głównie do tego sprowadza się odpowiedź na pytanie: który sposób opodatkowania jest lepszy?

Przykład:

1. Czynsz najmu = 1.000 zł
Koszty amortyzacji = 1.100 zł
Ryczałt = 85 zł m-c
CashFlow = 915 zł

2. Czynsz najmu = 1.000 zł
Koszty amortyzacji = 1.100 zł
Podatek do zapłacenia = 0 zł
CashFlow = 1.000 zł

Z powyższego przykładu wynika, że można legalnie nie płacić podatku od najmu, a tym samym uzyskiwać o wiele lepszą rentowność z nieruchomości.