Osoby kupujące mieszkania w Krakowie nadal płacą za nie mniej. Po raz kolejny na tamtejszym rynku spadają średnie ceny transakcyjne sprzedawanych lokali. Właściciele oferują jednak swoje mieszkania po cenach znacznie wyższych niż wynika to z danych z transakcji. Póki co, aby zyskać zainteresowanie ofertą nie obędzie się bez jeszcze jednego podejścia do ustalenia realnej do osiągnięcia ceny. W odróżnieniu do stolicy Małopolski w Poznaniu i Gdańsku kolejny raz obserwujemy niewielkie podwyżki. Natomiast w Warszawie niezmiennie od wiosny bierzącego roku nadal widoczna jest stabilizacja na poziomie 7 300 – 7 400 zł za mkw.

Niecałe dwa miesiące dzielą nas od zamknięcia 2015 r. Zwykle w końcówce roku na rynku nieruchomości dzieje się najwięcej. Przełom lat jest cezurą czasową, którą wielu klientów nabywających mieszkania traktuje bardzo poważnie. Świadczą o tym starania o znalezienie lokalu, sfinansowania zakupu i zamknięcia transakcji jeszcze w bieżącym roku. W 2015 r. powodem do pośpiechu jest jeszcze zwiększająca się wraz z początkiem kolejnego roku wysokość wkładu własnego do kredytu z 10% do 15%. Choć może to rzeczywiście powodować nerwowe ruchy wśród potencjalnych nabywców, warto zaznaczyć, że nadal mając do dyspozycji tylko 10% wkładu własnego będzie można starać się o finansowanie. Warunkiem jest dodatkowe zabezpieczenie brakującego kapitału początkowego. Może to być ubezpieczenie, obciążenie hipoteki innej nieruchomości lub, co wydaje się najbardziej atrakcyjne, uzyskanie dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

Tab. 5. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w XI 2015 r.

 

Miasto	Średnia cena ofertowa z okresu VII-IX 2015	Średnia cena transakcyjna z okresu VII-IX 2015	Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową	Zmiana proc. w cenach trans. m/m	Zmiana proc. w cenach trans. r/r	Średnia cena nabywanego mieszkania	Średni metraż nabywanego mieszkania
Wrocław	5790	5341	7,8%	-1,8%	2,6%	247 400 zł	49,3 m kw.
Kraków	6491	5691	12,3%	-1,5%	-6,0%	319 100 zł	56,2 m kw.
Warszawa	7547	7466	1,1%	-0,3%	1,4%	411 000 zł	54 m kw.
Poznań	5245	5338	-1,8%	2,4%	4,1%	311 800 zł	59,6 m kw.
Gdańsk	5443	5231	3,9%	1,5%	7,4%	281 900 zł	54,4 m kw.
Gdynia	5433	5075	6,6%	5,7%	7,4%	247 300 zł	49 m kw.
Łódź	3730	3562	4,5%	-1,2%	-3,5%	175 600 zł	49,9 m kw.

 

Na tle analizowanych miast wyróżnia się Kraków. Kolejna obniżka cen ofertowych sprawiła, że obecny poziom (5 691 zł) jest najniższy od ponad roku. Porównując to do danych sprzed 12 miesięcy obecnie w tym mieście płacimy za mkw. o 6% mniej. Mimo coraz niższych wartości w transakcjach sprzedający zdają się nie widzieć potrzeby dostosowywania cen do obecnych warunków na rynku. Warto podkreślić wpływ znaczenia segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie (zwłaszcza tych zrewitalizowanych w kamienicach Starego Miasta) na średni koszt metra kwadratowego. Niezależnie od źródeł takiego stanu rzeczy cena ofertowa dochodzi już do 6 500 zł za mkw.

Poznań i Gdańsk reprezentują podobne poziomy cen (5 200 – 5 300 zł) i w każdym z tych miast to już kolejny miesiąc, kiedy zakupy są realizowane po nieco wyższych kwotach. W Poznaniu należy zwrócić uwagę na cenę transakcyjną, która jest nawet wyższa niż średnia umieszczona w portalach ogłoszeniowych. Charakterystyczna dla stolicy Wielkopolski jest dość duża powierzchnia kupowanych mieszkań. Podczas gdy w innych miastach przeważają zakupy lokali dwupokojowych i kompaktowych niedużych trzech pokoi, w Poznaniu średni metraż sprzedawane nieruchomości dochodzi do 60 mkw.

W Gdyni wprawdzie ceny ponownie wzrosły ponad poziom 5 000 zł za mkw., ale jest to zasługą większego niż zwykle udziału droższych mieszkań w kwotach powyżej 6 000 zł za mkw. Jeżeli nie uwzględnilibyśmy najdroższych transakcji, poziom cen byłby zbliżony do tych sprzed miesiąca (4 800 zł). Natomiast stołeczny rynek nieruchomości jest bardzo odporny na zmiany cenowe. Średnie koszty lokali z rynku wtórnego ustabilizowały się na podobnym poziomie jak przed miesiącem. Natomiast na przestrzeni ostatniego roku wydatki związane z zakupem lokalu w stolicy nieznacznie wzrosły (o 1,4%). Znamienna jest bardzo mała różnica cenowa pomiędzy tym, co oferuje rynek, a rzeczywiście podpisywanymi transakcjami.