Długo oczekiwana obniżka stóp procentowych nastąpiła, a tym samym spadły koszty kredytów hipotecznych w złotych. Analitycy prognozują dalszy spadek ich oprocentowania

Zarówno osoby spłacające, jak i zamierzające zaciągnąć kredyt hipoteczny mogą mieć powody do zadowolenia, bo wraz z obniżką stóp procentowych spadnie wysokość miesięcznej raty spłaty. Dla tych, którzy dopiero planują zadłużenie się na mieszkanie oznacza to także wyższą zdolność kredytową.

Już w październiku, przed obniżką stóp procentowych NBP, kredyty taniały, informuje Comperia.pl. Był to efekt narastających oczekiwań odnośnie tej redukcji. Spadek kosztów kredytów hipotecznych w naszej rodzimej walucie, jaki nastąpił już w październiku spowodował, że ich ceny wróciły do poziomu z maja 2012 roku. Obniżka stóp procentowych, o której właśnie zadecydowała Rada Polityki Pieniężnej została zatem już wcześniej uwzględniona przez banki.

Początek cięć

Podstawowy wskaźnik, który ma wpływ na całkowite oprocentowanie kredytów hipotecznych został teraz obniżony z 4,75 do 4,5 proc. To pierwsza obniżka od czerwca 2009 roku. Analitycy oczekują, że jest to początek serii cięć. Przewidują, że mogą one osiągnąć nawet najniższy poziom w historii.

Obecna zmiana wprowadzona przez Radę Polityki Pieniężnej oznacza dla kredytobiorców, spadek miesięcznej raty kredytowej o kilkadziesiąt złotych. Ale jest też zła wiadomość. Analitycy sygnalizują, że od kilku miesięcy widoczna jest tendencja wzrostu marż naliczanych przez banki.

Wysokie marże bankowe

Z danych Home Broker wynika, że obecnie kredytobiorca chcący zaciągnąć kredyt na 30 lat w kwocie 300 tys. zł na zakup nieruchomości wartej 400 tys. zł, może liczyć średnio na marżę na poziomie 1,49 proc. Warunkiem są wysokie dochody, pozytywna historia kredytowa i posiadanie konta i karty kredytowej danego banku. Tymczasem jeszcze na początku czerwca tego roku można byłoby uzyskać marżę na poziomie 1,2 proc.

Właśnie ze względu na wyższe marże narzucane przez instytucje finansowe, mimo obniżki stóp procentowych, łączne oprocentowanie udzielanych w tej chwili kredytów hipotecznych jest tylko minimalnie niższe niż w czerwcu br.

Mniej kredytobiorców

W związku z ograniczonym dostępem do finansowania zakupu nieruchomości, liczba udzielanych kredytów hipotecznych w ostatnim czasie widocznie spadła. Trudności w bankach powodują, że coraz więcej osób poszukujących mieszkań chce je kupić za gotówkę.

Do zakupu mieszkania bez pożyczania pieniędzy przymierza się ponad 40 proc. kupujących w Krakowie i ponad 30 proc. we Wrocławiu, Łodzi i Warszawie. Z analizy portalu Domy.pl wynika, że trzech na czterech klientów na zakup mieszkania musi jednak zaciągnąć kredyt.

W tej sytuacji z pomocą kupującym przychodzą deweloperzy. – Żeby ułatwić klientom zakup mieszkania w naszych inwestycjach w Poznaniu i Warszawie wprowadziliśmy dogodniejszą dla nabywców formę płatności. Osoby, które teraz podpisują umowy na mieszkania będące jeszcze w budowie, dokonują tylko niewielkiej części wpłaty. Większość należności wpłacają dopiero w przyszłym roku przy odbiorze kluczy. Na osiedlu Red Park, które budujemy na poznańskim Dębcu oferujemy system płatności 15/85, a na warszawskim osiedlu Alpha przy Skoroszewskiej wróciliśmy do systemu 10/90. W ten sposób nasi klienci mogą wstrzymać się z zaciągnięciem kredytu do przyszłego roku, kiedy być może będą mogli uzyskać lepsze warunki i do tego czasu zaoszczędzić na odsetkach – wyjaśnia Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży w Red Real Estate Development.

Jak dostać więcej

Chcąc pożyczyć na mieszkanie należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w ogóle mamy szansę dostać  kredyt, o jaki się ubiegamy. Dopiero później porównywać ceny, wysokości marży i prowizji. W przypadku kredytów w euro banki narzucają bowiem poważne ograniczenia. Żeby zadłużyć się w tej walucie trzeba najczęściej zarabiać co najmniej 10 tys. zł netto.

Przy kredytach złotowych barierą jest najczęściej tzw. zdolność kredytowa, czyli maksymalna kwota kredytu, jaką bank może dać klientowi. Każdy bank ma własne sposoby na jej wyliczanie i dlatego różnice w poszczególnych instytucjach mogą być bardzo duże. Ważna jest wysokość dochodów i miesięczne koszty utrzymania, co do których banki mają swoje założone minimum.

Jeśli chcemy zwiększyć kwotę kredytu możemy wydłużyć okres kredytowania, ale tylko do 25 lat, bo banki zobligowane są przez instytucje nadrzędne do liczenia zdolności kredytowej maksymalnie na taki czas. Powinniśmy też wybrać raty równe, a nie malejące. Należy też pozbyć się limitu na koncie i drobnych pożyczek oraz zrezygnować z kart kredytowych, bo banki traktują je jako potencjalną możliwość zadłużenia.

Autor: RED Real Estate Development