Magdalena Krawczyk, prawnik w kancelarii KKPW Kraków

Koszty ekologicznych technologii budowlanych są równie wysokie co płynące z nich korzyści. Jednak są to przedsięwzięcia odpowiednie tylko dla cierpliwych inwestorów, którzy dysponują pokaźnym kapitałem początkowym.

 

Pomimo sporych postępów w popularyzacji budownictwa zielonego, zaangażowanie w budowę energooszczędnych rozwiązań ciągle wiąże się ze znacznymi wydatkami. Sytuacja diametralnie może zmienić się już w pierwszym kwartale 2013 r., kiedy rusza pierwszy ogólnopolski program wsparcia dla budujących energooszczędnie, a na rynku pojawia się zupełnie nowy produkt bankowy – kredyt z dotacją.

Założenia program dopłat

Zgodnie z zapisami dyrektywy dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków, do końca 2020 r. wszystkie nowo powstające budynki mają charakteryzować się znikomym zużyciem energii. Urzeczywistnienie tego celu ma być bliższe dzięki nowemu programowi Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW), zakładającemu dopłaty do budynków energooszczędnych. Budżet programu opiewa na 300 mln złotych i ma pozwolić na wsparcie ok. 12 tys. inwestycji.

Celem programu jest propagowanie zastosowania odnawialnych źródeł energii w gospodarstwach domowych. Angażowanie OZE w proces budowlany wydaje się niezbędnym warunkiem budownictwa energooszczędnego. Zmniejszenie zapotrzebowania na energię użytkową do ogrzewania budynku, zmniejszenie kosztów użytkowania budynku, redukcja emisji gazów cieplarnianych to tylko niektóre z oferowanych przez ekologiczne technologie budowlane zalet.

Zasady finansowania

Dofinansowanie przybierze formę dotacji do częściowej spłaty kapitału kredytu, udzielonego przez bank, który zawarł z NFOŚiGW umowę o współpracy. Pierwszym warunkiem otrzymania pomocy jest oczywiście pozytywna decyzja kredytowa z banku biorącego udział w programie. To właśnie kredytodawca będzie odpowiedzialny praktycznie za całą obsługę przedsięwzięcia, począwszy od zakwalifikowania inwestora do udziału w programie, po potwierdzenie spełnienia wymagań w sposób wskazany przez Fundusz. Transfer dotacji nastąpi dopiero na skutek stosownego wystąpienia o nią banku, po zakończeniu procesu inwestycyjnego i spełnieniu z sukcesem przesłanek energooszczędności. Jednakże fakt, że kredytodawca ma sprawować nadzór nad weryfikacją projektu budowlanego i potwierdzeniem osiągnięcia standardu energetycznego przez budynek jest zdecydowanie chybiony i może zniechęcić wiele banków do udziału w projekcie.

Program zakłada bardzo szczegółowe kryteria certyfikowania poszczególnych inwestycji, pomocny w tym zakresie może okazać się opracowany przez Krajową Agencję Poszanowania Energii S. A. „Podręcznik Dobrych Praktyk”, zawierający katalog wytycznych dotyczących zasad projektowania energooszczędnych budynków mieszkalnych. Zawiera on szereg szczegółowych wskazówek technicznych, zobrazowanych konkretnymi liczbami. Wybrane budowy będą zbadane w zakresie spełnienia standardu energetycznego przez audytora wskazanego przez NFOŚiGW.

Na jakie inwestycje

Środki pozyskane z współfinansowanego kredytu mogą być przeznaczone na zakup lub budowę domu jednorodzinnego lub zakup lokalu w nowym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.  W tym ostatnim przypadku, spełnianie standardów oszczędności energii musi co prawda odnosić się do przedmiotu zakupu – czyli konkretnego mieszkania, jest jednak oczywiste, że taki standard musi być spełniony również w całym budynku. Kryje się tutaj pewne niebezpieczeństwo. O ile deweloper może prowadzić zrównoważoną energetycznie budowę, to jego starania nie muszą być nakierowane na osiągnięcie konkretnych standardów energetycznych, o których mowa w założeniach projektu. Uchybienie wymaganiom oznacza brak wypłaty środków z Funduszu i tylko pozornie nie ma to wpływu na odpowiedzialność banku. Niespełnienie standardu skutkuje większym obciążeniem kredytowym, nieprzewidzianym przez kredytobiorcę, który inwestując w zielone technologie spodziewał się preferencyjnych warunków spłaty kredytu. By do takiej sytuacji nie doszło umowy powinny zawierać dodatkowe klauzule dotyczące energochłonności budynku.

Co ważne, program adresowany jest wyłącznie do osób fizycznych, budujących w celach mieszkaniowych. Prowadzenie działalności gospodarczej w nowo wybudowanym budynku może ograniczyć lub nawet pozbawić pomocy. Taka forma dofinansowania nakłada też sztywny limit czasowy, budowa musi zostać ukończona w trzy lata od podpisania umowy kredytu.

Warto pamiętać, że ten cały katalog wymogów skierowany jest do potencjalnego kredytobiorcy, osoby finansujące budowę energooszczędnego domu z własnych środków nie mogą liczyć na wsparcie państwa. Korzyści obliczone są jednak w perspektywie najbliższych kilkunastu lat. Inwestorzy, którym uda się uzyskać dopłatę na pewno nie będą żałować, tym bardziej, że jej wysokość warunkowana jest stopniem energochłonności budynku, czyli w efekcie jego późniejszym kosztem eksploatacji. Z tym, że dopłata w takiej formie przyjmuje raczej formę rekompensaty, a inwestor nie może liczyć na finansowe wsparcie w momencie, gdy go najbardziej potrzebuje.

Jak pokazał pilotażowy program „Dom energooszczędny” realizowany przez Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w Katowicach sukces jest możliwy. Program zaprojektowano na blisko dziesięć lat, o ile nie utknie w gąszczu bankowych procedur, ma spore szanse powodzenia.

Magdalena Krawczyk