Kolejny fragment książki „Jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie” autorstwa Jacka Chołoniewskiego. Książkę tę można kupić na www.JakKupicMieszkanie.net . Użytkownicy portalu abcNieruchomości do każdej zamówionej książki otrzymają oryginalny prezent – płaską lupę o formacie karty kredytowej w estetycznym pokrowcu. Aby otrzymać ten prezent należy podać przy zakupie kod promocji: ABC.

Oferowane do sprzedaży mieszkania są najczęściej własnością prywatnej osoby (lub osób, na przykład małżonków), albo firmy. Stanowią one tak zwaną własność odrębną, która obejmuje:

–        Samo mieszkanie.

–        Udział w powierzchni wspólnej budynku – czyli tej jego części, która jest użytkowana przez wszystkich lokatorów (klatki schodowe, korytarze, windy, ogólnodostępne pomieszczenia na wózki, rowery itp.).

–        Udział w użytkowaniu wieczystym (lub we własności) działki.

Mieszkanie stanowiące odrębną własność musi być wpisane do księgi wieczystej.

Budynkiem, w którym są takie mieszkania zarządza wspólnota mieszkaniowa. Zwróć uwagę, czy wspólnota zarządza co najmniej siedmioma mieszkaniami. Jeśli tak jest, to będzie działać sprawniej, bo podejmuje decyzje większością głosów. Gdy wspólnota liczy sześć lub mniej mieszkań, to wtedy wszystkie jej uchwały muszą być jednomyślne (wymagają zgody wszystkich lokatorów) a to często powoduje, że trudno jest podjąć jakiekolwiek decyzje…

Kupując mieszkanie będące odrębną własnością stajesz się automatycznie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. To sprawia, że masz prawo brać udział w jej zebraniach i głosować. Daje ci to wpływ na decyzje dotyczące wszystkich mieszkań należących do wspólnoty, a więc także i twojego mieszkania. Im mniejsza wspólnota, tym większe prawdopodobieństwo, że jej uczestnicy (właściciele mieszkań) będą  musieli od czasu do czasu robić dodatkową zbiórkę pieniędzy na większe, konieczne remonty, na które nie starcza pieniędzy zebranych na fundusz remontowy (bo im mniejsza wspólnota tym fundusz remontowy jest mniejszy). Na przykład na remont przeciekającego dachu.

Co do mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe: kupując je, nabywamy zazwyczaj tak zwane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W praktyce prawo takie niewiele się różni od odrębnej własności (spółdzielcze mieszkania własnościowe można sprzedać, wynająć, zastawić, podarować, podlega dziedziczeniu), choć formalnie mieszkanie takie jest własnością spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze mieszkania własnościowe mogą być nawet (choć nie muszą) wpisane do ksiąg wieczystych. To, że są one „nie gorsze” od tych będących odrębną własnością, potwierdza rynek, na którym ceny obu rodzajów mieszkań są podobne.

W blokach postawionych przez spółdzielnię mogą też być mieszkania będące własnością odrębną. Jest tak wtedy, gdy ich właściciele wykupili je wcześniej na własność od spółdzielni mieszkaniowej (mieszkanie takie staje się wtedy odrębną własnością i musi być wpisane do ksiąg wieczystych). Przed wykupem mieszkanie takie musi być w pełni wydzielone z majątku spółdzielni. Niestety wykup nie zawsze jest możliwy (najczęściej z powodu nieuregulowanego statusu gruntu). Mieszkania wykupione od spółdzielni na własność (lub też takie, które od zawsze były odrębną własnością) określa się często jako będące „własnością hipoteczną”. Jest to mylące określenie, bo sugeruje, że tylko takie mieszkania mają założone księgi wieczyste i tylko na nie można brać kredyt hipoteczny. Tymczasem, przecież także i spółdzielcze mieszkania własnościowe mogą być wpisane do ksiąg oraz można pod ich zastaw wziąć kredyt hipoteczny.

Budynkiem, w którym znajdują się spółdzielcze lokale własnościowe i (ewentualnie) także lokale będące odrębną własnością administruje spółdzielnia mieszkaniowa. Osoba, która nabyła mieszkanie w takim budynku może sama zdecydować, czy chce zostać członkiem tej spółdzielni. Członkostwo w spółdzielni wiąże się wprawdzie z poniesieniem pewnych jednorazowych kosztów (przeciętnie od kilkuset do kilku tysięcy złotych), daje jednak pewne przywileje: możliwość głosowania na walnych zebraniach spółdzielni (a więc wpływ na decyzje, które ona podejmuje), udział w ewentualnych zyskach spółdzielni. Decyzja o zostaniu członkiem spółdzielni nie musi być podjęta od razu – w momencie zakupu mieszkania. Możesz przystąpić do spółdzielni w dowolnym momencie, o ile oczywiście uznasz ten krok za opłacalny lub wskazany z innych niż finansowe względów. Bywa, że spółdzielnia domaga się wyższego czynszu od lokatorów, którzy nie są jej członkami; w ten sposób „motywuje” ich do wstąpienia w szeregi członków.

Istnieją domy mieszkalne, w których są normalne, oddzielne mieszkania, nie stanowiące jednak odrębnych własności. Ich mieszkańcy są współwłaścicielami (w jakiejś części) całego domu. Kupując tego typu mieszkanie stajesz się więc takim współwłaścicielem. Mieszkania te można przekształcić w wyodrębnione lokale ale muszą się na to zdecydować wszyscy współwłaściciele (jeśli się nie zgadzają, to pozostaje jeszcze droga sądowa). Podobnie jednomyślnie muszą być podejmowane wszelkie inne decyzje związane z budynkiem (remonty, ocieplenie ścian, itp.). Taki, nietypowy, status mieszkania jest dość niewygodny: dlatego takie mieszkania są sporo tańsze. Bank nie udzieli kredytu hipotecznego na takie mieszkanie.