Istotą każdej umowy o dzieło jest, zgodnie z art. 627 Kodeksu cywilnego, wykonanie oznaczonego dzieła oraz zapłata wynagrodzenia przez zamawiającego. W tym zakresie umowa o roboty budowlane jest zdecydowanie bardziej rozbudowana. Obiekt przewidziany
w umowie o roboty budowlane musi być bowiem wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor poza zapłatą umówionego wynagrodzenia, zobowiązany jest do dokonania wymaganych przez odrębne przepisy czynności dotyczących przygotowania robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu. O powyższym stanowi wprost art. 647 Kodeksu cywilnego. Ponadto zgodnie z utrwalonym poglądem orzecznictwa „zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań Prawa budowlanego”(Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r., II CKN 653/97, OSNC 1998/12/2007). Specyfika powyższych elementów wskazuje, że umowa o roboty budowlane przeznaczona jest dla inwestycji o większym rozmiarze, takich jak budynki mieszkalne, wiadukty, hale czy biurowce – realizowanych w oparciu o przepisy Prawa budowlanego. Powyższemu celowi służy także szczegółowe uregulowanie relacji stron umowy o roboty budowlane, a także ich odpowiedzialności. Zgodnie bowiem, z art. 652 Kodeksu cywilnego jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. W odróżnieniu od umowy o dzieło, zgodnie z art. 648 Kodeksu cywilnego, umowa o roboty budowlane winna być zawarta w formie pisemnej (dla celów dowodowych). W przypadku umowy o dzieło co do zasady roszczenia z niej wynikające przedawniają się, zgodnie z art. 646 Kodeksu cywilnego z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła. Przepis ten nie znajduje jednak zastosowania wobec umowy o roboty budowlane, z tytułu której roszczenia przedawnią się zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego po dziesięciu latach, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych
z prowadzeniem działalności gospodarczej – po trzech latach.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż umowa o roboty budowlane z racji odwołania do przepisów Prawa budowlanego, jak również szczególnych obowiązków zarówno po stronie wykonawcy jak i inwestora, przeznaczona jest dla realizacji tylko dużych inwestycji. Wobec tych mniejszych, korzystniejsze dla inwestora jest zawarcie umowy
o dzieło, która daje stronom większą dowolność w kreowaniu obowiązków i uprawnień stron.

Lesław Pisarczyk

Aplikant radcowski

Młynarczyk Puchała Kancelaria Radców Prawnych w Gliwicach

]]> http://abcnieruchomosci.pl/punktu-widzenia-inwestora-korzystniejsze-jest-zawarcie-umowy-dzielo-czy-roboty-budowlane/feed 0 http://abcnieruchomosci.pl/kiedy-konczy-sie-postepowanie-udzielenie-zamowienia-publicznego http://abcnieruchomosci.pl/kiedy-konczy-sie-postepowanie-udzielenie-zamowienia-publicznego#comments Fri, 18 May 2012 16:20:01 +0000 Lesław Pisarczyk http://abcnieruchomosci.pl/?p=26562

Ustawa z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (Dz.U.10.113.759 j.t. ze zm.) nie określa terminu zakończenia postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie nie daje również orzecznictwo, jak i komentatorzy wśród których ukształtowały się dwa odmienne poglądy dotyczące przedmiotowej kwestii.

Według pierwszego nurtu zdarzeniami kończącymi postępowanie o udzielenie zamówienia będą albo zawarcie umowy, albo unieważnienie postępowania (tak S. Babiarz, Prawo zamówień publicznych. Komentarz,  LexisNexis 2010, s. 704). Natomiast według drugiego nurtu postępowanie kończy się z chwilą wyboru najkorzystniejszej oferty, a w trybie zamówienia z wolnej reki z chwilą wynegocjowania postanowień umowy (tak W. Dzierżanowski, Prawo zamówień publicznych. Komentarz, Wolters Kluwer 2010, s. 461).

Biorąc pod uwagę nowelizację ustawy z dnia 2 grudnia 2009 r. (Dz.U.09.223.1778) należy uznać, iż drugi ze wskazanych powyżej poglądów jest prawidłowy. Nowelizacją tą wprowadzono z dniem 29 stycznia 2010 r. definicję legalną postępowania o udzielenie zamówienia publicznego określając tym samym ramy czasowe tego postępowania. Z definicji wskazanej w art. 2 pkt 7a ustawy wynika, iż postępowanie o udzielenie zamówienia publicznego prowadzone jest „w celu dokonania wyboru oferty wykonawcy, z którym zostanie zawarta umowa w sprawie zamówienia publicznego, lub – w przypadku trybu zamówienia z wolnej ręki – wynegocjowania postanowień takiej umowy”. W konsekwencji można zatem uznać, iż z chwilą osiągnięcia owego celu postępowania o udzielenie zamówienia publicznego zostaje zakończone.

Taka wykładnia przedmiotowej definicji pokrywa się również z intencją ustawodawcy. Z uzasadnienia projektu nowelizacji z dnia 2 grudnia 2009 r. wynika bowiem, iż celem wprowadzenia do ustawy definicji postępowania o udzielenie zamówienia publicznego jest wyraźne wyznaczenie ram czasowych tego postępowania oraz usunięcie dotychczasowych wątpliwości pojawiających się w doktrynie, a dotyczących właśnie momentu zakończenia postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. W uzasadnieniu projektu nowelizacji wyjaśniono dodatkowo, iż w przypadku konieczności powtórzenia wyboru oferty najkorzystniejszej na skutek orzeczenia Krajowej Izby Odwoławczej albo sądu, to ów powtórny wybór wyznaczał będzie moment zakończenia postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Ustawodawca wyraźnie również stwierdził, że czynność zawarcia umowy nie stanowi czynności postępowania, gdyż nie jest podejmowana w celu wyboru oferty najkorzystniejszej lecz jest jedynie konsekwencją przeprowadzonego postępowania.

Podobne stanowisko zajął także Prezes Urzędu Zamówień Publicznych w opinii z dnia 17 maja 2010 r. pod tytułem „Zakończenie postępowania o udzielenie zamówienia publicznego a obowiązek złożenia oświadczenia (ZP-11) o braku lub istnieniu okoliczności stanowiących podstawę wyłączenia z postępowania (art. 17 ust. 2 ustawy PZP)”. W publikacji tej zasadnie zwrócono uwagę na cel procedur udzielania zamówień publicznych, który zostaje osiągnięty z chwilą wyboru najkorzystniejszej oferty, a nie zawarcia samej umowy. Z chwilą zawarcia umowy dochodzi natomiast do udzielenia zamówienia publicznego, niemniej jednak należy pamiętać, iż pojęcie postępowania o udzielenie zamówienia publicznego nie jest tożsame z udzieleniem zamówienia publicznego.  

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania należy uznać, iż moment zakończenia postępowania o udzielenie zamówienia publicznego wyznacza osiągnięcie celu tego postępowania jakim jest wybór najkorzystniejszej oferty, a w przypadku zamówienia z wolnej ręki, wynegocjowanie postanowień takiej umowy. Oczywiście należy pamiętać, że chodzi tutaj o wybór ostateczny, a zatem prawomocny. Natomiast samo zawarcie umowy, czyli innymi słowy udzielenie zamówienia publicznego, stanowi już jedynie konsekwencję postępowania zakończonego wyborem najkorzystniejszej oferty.

Radca prawny Dominika Surowiec

Młynarczyk Puchała

Kancelaria Radców Prawnych w Gliwicach

Tulipany to jedne z najpopularniejszych roślin cebulowych, które lubią żyzne, przepuszczalne i wilgotne gleby. Cebulki najlepiej sadzić bezpośrednio po zakupie, aby nie dopuścić do zbytniego przesuszenia. Tulipany będą najlepiej rosnąć na słonecznym stanowisku. Sadzi się je na głębokość równą 2–3 wysokościom cebul.

Lilak to krzew, który popularnie nazywamy bzem. Lubi stanowiska słoneczne i żyzną, gliniastą glebę bogatą w wapń. Dorastają nawet do 6-7 metrów wysokości, a ich kwiaty osiągają długość 25 cm. Są bardzo łatwe w uprawie i dobrze znoszą mrozy oraz suszę.

W kwietniu wyniki budownictwa mieszkaniowego były lepsze niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z opublikowanych dziś danych GUS. O 23,9% wzrosła liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę. Rozpoczęto budowę o 20,9% większej liczby mieszkań, a oddano do użytkowania o 7,5% więcej nieruchomości.

Wymierne korzyści z przyspieszenia nowych inwestycji

Osiągnięcie tak dobrych wyników możliwe było w dużej mierze dzięki dużej aktywności firm budujących mieszkania. Niewykluczone jednak, że w kolejnych miesiącach deweloperzy nie będą już tak ekspansywnie działać na rynku. W ostatnich miesiącach wielu z nich przyspieszało bowiem wprowadzenie nowych inwestycji do sprzedaży, bo pozwalało im to nie oferować rachunków powierniczych przyszłym nabywcom lokali w konkretnych inwestycjach. Przypomnijmy, że jest to rachunek bankowy, na którym gromadzone są środki wpłacane przez nabywców. W najmniej restrykcyjnej formie (rachunek powierniczy otwarty) deweloper nie może z wpłacanych pieniędzy dowolnie korzystać (jak to było dotychczas), tylko musi przeznaczyć je na finansowanie budowy konkretnej inwestycji. Ponadto dostęp do pierwszej transzy pieniędzy firma budująca mieszkanie dostanie najwcześniej po osiągnięciu 10-proc. zaawansowania prac budowlanych. Deweloper, który nie dysponuje środkami własnymi, stosując rachunek, będzie musiał posiłkować się zewnętrznymi źródłami finansowania: kredytem, emitując akcje lub obligacje. Koszty takiego finansowania to około 10-13% w skali roku.

Nie powinno więc dziwić, że wielu deweloperów chciało zdążyć przed końcem kwietnia z rozpoczęciem sprzedaży mieszkań. W efekcie aż o 74,7,3% (r/r) wzrosła w kwietniu liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. O 72,2% większa była też liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia na budowę. Progres na poziomie 31,7% widoczny był także w obszarze mieszkań oddanych do użytkowania. Jest to jednak zjawisko w pełni naturalne i nie należy go wiązać z wprowadzeniem nowego aktu prawnego.

Dynamikę podnoszą deweloperzy

Kwietniowe zagregowane dane dla wszystkich grup inwestorów budujących mieszkania względem analogicznego okresu przed rokiem pokazują wzrost liczby rozpoczętych inwestycji o 20,9%. Biorąc pod uwagę dane za pierwsze cztery miesiące tego i zeszłego roku progres osiągnął podobny pułap 8,2%. W kwietniu rozpoczęto budowę 20,4 tys. mieszkań. Prawie połowę z nich rozpoczęli deweloperzy, w przypadku których oznacza to progres względem analogicznego okresu przed rokiem o 74,7%.

Podobna sytuacja ma miejsce w obszarze liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Było ich w kwietniu o 23,9% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W sumie było ich w czwartym miesiącu 2012 roku 19,3 tysięcy. Największą w tej kategorii dynamikę wzrostu notują spółdzielnie. Otrzymały one w kwietniu 2012 roku pozwolenia na budowę aż o 252,9% większej liczby mieszkań niż w czwartym miesiącu 2011 roku. Wynik ten, choć spory, nie musi jednak świadczyć o diametralnych zmianach w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Wyniki działalności spółdzielni są bowiem bardzo nieregularne, co wynika z niewielkiej skali ich działalności na omawianym polu. Spory bo aż 72,2-proc. (r/r) wzrost zanotowali też w kwietniu deweloperzy. Otrzymali oni pozwolenia na budowę 9,6 tys. mieszkań.

Budowy mają się ku końcowi

W kwietniu liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 10,2 tys. sztuk i była ona wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem o 7,5%. Nie do przecenienia, na poprawę wyników w omawianym obszarze, jest wpływ wyniku deweloperów. Zgodnie z danymi GUS w marcu oddali oni do użytkowania 4 tys. lokali, czyli o 31,7% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Wynik ten wpisuje się w widoczny od kilku miesięcy trend. Jest to efekt kończących się budów, których rozpoczęcie przypada na pierwszą falę pokryzysowego ożywienia.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

Jakkolwiek wypowiadanie kategorycznych sądów odnośnie celowości i zasadności przyjętej przez Sejm ustawy, przed rozpoczęciem je stosowania w praktyce, byłoby przedwczesne, wydaje się, że można pokusić się o  następujące, wstępne wnioski.

W mocą art. 4 ustawy obowiązek banku  zakładania mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz dokonywania za ich pośrednictwem rozliczeń z nabywcami, częściowo zabezpiecza nabywców przed konsekwencjami kontraktowania z nierzetelnym deweloperem względnie negatywnymi skutkami obiektywnych trudności finansowych deweloperów zagrażających realizacji inwestycji i tym samym wykonaniu umowy względnie odzyskaniu zainwestowanych środków. Określenie „częściowo” uzasadnione jest z kilku istotnych powodów.

Po pierwsze zatem, w ostatecznej wersji ustawy dopuszczono nieprzewidywany w pierwotnym projekcie wariant systemu rozliczeń, w postaci otwartego rachunku powierniczego bez dodatkowego zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (art. 4 pkt. 4). Realia rynkowe wskazują przy tym jednoznacznie, że to właśnie ten model – „najtańszy” z punktu widzenia kosztów ponoszonych przez dewelopera dominował będzie w praktyce obrotu. Mając na względzie, że zgodnie z dotychczasowym doświadczeniem do fiaska przedsięwzięć deweloperskich  spowodowanych zapaścią finansową dewelopera dochodzi na pewnym – często znaczącym etapie ich zaawansowania, nie zaś jeszcze przed rozpoczęciem robót. W wypadku ziszczenia się tej ewentualności, z uwagi na brak gwarancji nabywca nie będzie mógł liczyć na szybkie odzyskanie zainwestowanych już środków na podstawie roszczenia zgłoszonego do gwaranta. Z kolei wypłacone do tego czasu deweloperowi środki tytułem wykonanych już robót, podlegały będą egzekucji przez jego wierzycieli na zasadach ogólnych a zatem bez żadnych szczególnych preferencji dla niedoszłych nabywców. Wypada przy tym zauważyć, że zgodnie z art. 12 ustawy obowiązkiem banku prowadzącego rachunek (a zarazem przesłanką wypłaty kolejnych transz) jest jedynie kontrola postępu robót, nie zaś weryfikacja aktualnej kondycji finansowej dewelopera i jego zdolności do sfinalizowania rozpoczętej inwestycji.

Mocą komentowanej ustawy celem zabezpieczenia nabywców na wypadek upadłości dewelopera, wprowadzono do prawa upadłościowego i naprawczego mechanizm polegający na wyłączeniu środków zdeponowanych na rachunku powierniczym oraz samej nieruchomości objętej przedsięwzięciem deweloperskim do odrębnej masy upadłościowej mającej służyć w pierwszej kolejności zaspokojeniu nabywców. Ze względu jednak na wadliwe, a w każdym razie wysoce nieprecyzyjne brzmienie  art. 4254 ust. 5  prawa upadłościowego i naprawczego zachodzi obawa, że literalna wykładania tego przepisu prowadzić będzie do zakwestionowania przyjętego powyżej założenia. Zgodnie bowiem z tym przepisem, w wypadku  podjęcia przez Zgromadzenie Nabywców uchwały o zaspokojeniu się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych lub uchylenia podjętej uchwały przez sędziego-komisarza, mienie stanowiące osobną masę upadłości (a zatem również środki zgromadzone na tych rachunkach)wejdzie do ogólnej masy upadłości podlegającej podziałowi na zasadach ogólnych pomiędzy wszystkich uprawnionych wierzycieli dewelopera. Przyjęcie takiej interpretacji, oznaczałoby, że również ochrona wynikająca z zamkniętego rachunku powierniczego (bez dodatkowej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej) w wypadku upadłości dewelopera będzie w dużym stopniu iluzoryczna (pomijając w tym miejscu możliwość podjęcia przez Zgromadzenie Nabywców decyzji o kontynuacji budowy celem doprowadzenia do sfinalizowania przedsięwzięcia deweloperskiego. Rozwiązanie takie, wymagające porozumienia nabywców oraz uchwalenia obowiązku wniesienia  dodatkowych dopłat, chroni przed włączeniem w/w aktywów do ogólnej masy upadłościowej).

Kolejną dość ewidentną wadą regulacji z punktu widzenia interesów nabywcy jest sposób określenia w at. 29 przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy, a co za tym idzie „wycofania” zainwestowanych środków poprzez złożenie odpowiedniej dyspozycji bankowi prowadzącemu rachunek powierniczy. W szczególności więc, nabywca nie będzie miał możliwości odstąpienia od umowy przed upływem dodatkowego 30 dniowego terminu od chwili upływu terminu wyznaczonego w umowie do przeniesienia własności, pomimo, iż stan zaawansowania prac, lub pogorszenie kondycji finansowej dewelopera wyłączał będzie możliwość wykonania umowy deweloperskiej w terminie. W takim wypadku dla nabywcy zaktualizują się ryzyka opisane powyżej.

Niezależnie od powyższych uwag, stawiając pytanie o rzeczywistych beneficjentów przedmiotowej ustawy, nie sposób pominąć kwestii kosztów związanych z wykonywaniem obowiązków nałożonych jej mocą na deweloperów. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niemałe, dodatkowe koszty zakładania oraz utrzymywania rachunków powierniczych jak również koszty obsługi prawnej i administracyjnej związanej z wykonywaniem rozbudowanych obowiązków informacyjnych, w szczególności przygotowywaniem i aktualizacją prospektów informacyjnych (na marginesie naruszenie owych szeroko, a zarazem niemość precyzyjnie zakreślonych obowiązków zostało obwarowane dotkliwymi konsekwencjami w zakresie odpowiedzialności cywilnej oraz prawno-karna dewelopera i personelu) mogą przełożyć się wprost na spadek rentowności tej działalności, a co za tym idzie wzrost barier dostępu do rynku dla nowych graczy, eliminację podmiotów słabszych kapitałowo, spadek konkurencji na przeregulowanym  rynku, spadek liczby nowych inwestycji oraz wzrost cen spowodowany spadkiem podaży oraz „przerzucaniem” dodatkowych kosztów w postaci ukrytego składnika dostosowanych do nowych warunków cen na nab  Odpowiadając na pytanie o to kto na ustawie skorzysta, nie sposób pominąć również popularnego w środowisku deweloperskim argumentu, iż realnym beneficjentem ustawy będą banki. Twierdzeniu temu nie można zresztą odmówić pewnych racji. Nałożenie na przedsiębiorców bezwzględnego obowiązku rozliczania umów deweloperskich za pośrednictwem rachunków powierniczych, będący warunkiem koniecznym  prowadzenia działalności deweloperskiej oznacza złożenie na rękach sektora bankowego olbrzymiej władzy rynkowej związanej z regulowaniem dostępu do prowadzenia tejże działalności, a to poprzez ustalanie stawek prowizji i opłat za prowadzenie tychże rachunków oraz kreowania własnej – sektorowej – polityki w zakresie wymagań stawianych deweloperom ubiegającym się o ich otwarcie. Oczywiście z samej istoty banku, jako instytucji nastawionej na maksymalizację zysku, a zarazem zobligowanych ustawowo do zapewnienia bezpieczeństwa powierzonych im depozytów, wynika, że podobnie jak w wypadku polityki kredytowej, ustalając warunki dostępu do umów powierniczych, kierowały się one będą właśnie maksymalizacją własnego zysku przy jednoczesnym dążeniu do minimalizacji ponoszonego przez nie ryzyka (zwłaszcza w zakresie udzielanych gwarancji). W warunkach asymetrii wprowadzonej przez ustawę (prawny obowiązek posiadania rachunku powierniczego jako warunek prowadzenia działalności) oczywistym zdaje się niebezpieczeństwo nadużywania pozycji uzyskanej przez jednego z partnerów poprzez narzucanie wygórowanych stawek prowizji i opłat za otwarcie i prowadzenie rachunków (istnienie obowiązku powoduje spłaszczenie stawek pomimo pluralizmu działających na rynku bankowym podmiotów), a zarazem stawiania wstępnych, „zaporowych” dla mniejszych podmiotów wymagań.

W tym miejscu wypada jedynie wspomnieć artykułowaną niekiedy obawę o możliwość naruszenia zasad gry rynkowej w wyniku możliwości występowania niektórych podmiotów w podwójnej roli (banki stając się instytucjami wyposażonymi w instrumenty quasi regulacyjne na rynku deweloperskim a jednocześnie mogąc w tym rynku pośrednio uczestniczyć za pomocą kontrolowanych przez siebie podmiotów, mogą znaleźć się w podwójnej roli generującej możliwość zachowań antykonkurencyjnych).  Podsumowując, wydaje się, że obecną chwilę próby oceny przyszłego wpływu ustawy deweloperskiej na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego obarczona jest zbyt dużym błędem. Świadomość niepewności owych skutków, by nie rzec eksperymentalnego charakteru uchwalonej ustawy miał zresztą zapewne i sam ustawodawca zobowiązując w art. 40 Radę Ministrów do dokonania w terminie 2 lat od dnia wejścia w życie ustaw przeglądu funkcjonowania jej przepisów oraz przedłożenia Sejmowi informacji o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian. Skala wątpliwości interpretacyjnych dotyczących szczegółowych postanowień ustawy, które wykraczają poza ramy tego artykułu, jak również jej praktyczne oddziaływanie na tak podstawowy sektor gospodarki jak budownictwo mieszkaniowe, może zmusić ustawodawcę do znacznie szybszej rewizji przyjętych przez siebie założeń oraz zawartych w poszczególnych przepisach rozwiązań.

Andrzej Olaś prawnik w kancelarii KKPW

Kupując używane mieszkanie w Poznaniu nie dostaniemy dużego rabatu. W przypadku transakcji zawieranych na poznańskim rynku wtórnym między lutym a kwietniem tego roku różnica między ceną ofertową a transakcyjną była niewielka – zaledwie 0,5 proc. To jedyne miasto o tak bardzo zbliżonych stawkach. Najczęściej upusty stosowane przez właścicieli mieszkań w innych miastach wynoszą ok. 5 proc. Jak wylicza serwis Szybko.pl, w Poznaniu wynegocjujemy średnio zaledwie 27 zł.

Przeciętny lokal z drugiej ręki kupowany w tym  okresie miał powierzchnię niemal 51 mkw. i kosztował średnio 268 tys. zł. Cena za 1 mkw., jaką płacili nabywcy mieszkań z drugiej ręki to 5420 zł/mkw. Obok Warszawy i Gdańska, w Poznaniu notowana jest największa liczba transakcji dotyczących dużych mieszkań o powierzchni powyżej 70 mkw.  

Co ciekawe, analitycy serwisu Szybko.pl już trzeci raz z rzędu odnotowali w Poznaniu podwyżki. W ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku średnia cena transakcyjna 1 mkw. używanego mieszkania wzrosła o 279 zł.

Ceny w górę

W większości dużych miast na rynku deweloperskim ceny mają niewielką tendencję spadkową. Pod tym względem Poznań stanowi wyjątek. Z danych Emmerson wynika, że w pierwszych trzech miesiącach 2012 roku średnia cena nowych mieszkań w stolicy Wielkopolski poszła w górę i wynosi obecnie 6,6 tys. zł/mkw. Od początku 2010 roku Poznań odnotował podobną do Warszawy, 9-procentową obniżkę przeciętnej stawki ofertowej na rynku pierwotnym.

W I kwartale 2012 roku największą liczbę mieszkań deweloperskich oferowało poznańskie Stare Miasto (1,3 tys.). Osoby planujące zakup nowego mieszkania mają w tej części miasta największy wybór. Większość kupujących szuka jednak tańszych lokali w innych dzielnicach.

- Największe zainteresowanie naszych klientów budzą nieduże mieszkania dwu i trzypokojowe. Większość mieszkań, które budujemy przy Lasku Dębieckim to takie właśnie lokale. Część osób interesuje się także możliwością skorzystania z dopłat do kredytu. Na osiedlu Red Park na Dębcu mamy w sprzedaży mieszkania w cenie od 5417 zł/mkw., więc na niektóre można zaciągnąć pożyczkę, do której dopłaca państwo – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development

Produkcja mieszkań najmniejsza w kraju

W pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku na poznański rynek trafiło 6 nowych inwestycji mieszkaniowych. Znalazło się w nich mniej niż 500 mieszkań, podaje Emmerson. To najmniej z wszystkich analizowanych dużych miast.  Z drugiej strony, w porównaniu do ostatnich trzech miesięcy 2011 roku nastąpił wzrost, bo w końcowym kwartale zeszłego roku na poznańskim rynku przybyły tylko 3 inwestycje.

Poznań oferuje dużo gotowych lokali, które stanowią 36 proc. całej oferty deweloperów. W marcu br. oddanych do użytkowania mieszkań było w sprzedaży 1,5 tys.

Jeśli przyjrzymy się strukturze poznańskiej oferty nowych mieszkań, zobaczymy że połowa z nich to lokale dwupokojowe. Co trzecie to lokum z trzema pokojami. Kawalerki stanowią 12 proc. oferty, a mieszkania czteropokojowe i większe obejmują 7 proc. puli lokali deweloperskich.

Autor: RED Real Estate Development

W Warszawie za 1 metr kwadratowy mieszkania od dewelopera musimy zapłacić średnio ok. 7900 zł. W ciągu roku nowe lokale potaniały o 220 zł za metr, podaje RynekPierwotny.com.

Od 6200 do 18 000 za metr

Najwięcej nowych mieszkań sprzedaje się w najtańszej w mieście Białołęce. Ta dzielnica już od jakiegoś czasu jest liderem pod względem zarówno budowy, jak i sprzedaży mieszkań na stołecznym runku pierwotnym. Nabywców przyciągają głównie niskie stawki za lokale. Średnia cena mieszkania deweloperskiego na Białołęce wynosi 6200 zł/mkw.

Na drugim biegunie warszawskiej skali cen nowo budowanych mieszkań jest Śródmieście. Na jego terenie, jak podaje Emmerson, można kupić nowe mieszkanie średnio za 18 000 zł/mkw. Jednak ulubionym rejonem mieszkańców stolicy jest Mokotów. W tej najpopularniejszej stołecznej dzielnicy powstają najczęściej inwestycje apartamentowe. Jak podaje portal Rynekpierwotny.com, na Mokotowie za mkw. nowego mieszkania zapłacimy przeciętnie 10 400  zł.

Luksusowy rejon Mokotowa

Właśnie na terenie Mokotowa, w rejonie ulic Sobieskiego i Wilanowskiej, w okolicy parku Pod Skocznią realizowane są najbardziej ekskluzywne inwestycje w Warszawie. W tym obszarze położona jest np. rezydencja Leszka Czarneckiego. Prace wykończeniowe tego stylizowanego na klasycystyczny pałac budynku dobiegają już końca.

W pobliżu dwie rezydencje buduje również Home Broker. Ta inwestycja to swego rodzaju „bliźniaki pałacowe” zaprojektowane w stylu willi weneckich. W rejonie ulicy Inspektowej duży projekt obejmujący ekologiczne wille miejskie zamierza zrealizować także firma MS Opoka.

W tej samej części Mokotowa, przy ulicy Potoki budowę luksusowego osiedla, ośmiu willi miejskich jeszcze w tym roku ma zamiar rozpocząć firma Rogowski Development. W każdym z ośmiu budynków w luksusowej inwestycji o nazwie Ogrody Potoki znajdzie się kilka apartamentów.

Wille, penthouse i apartamenty mokotowskie

Deweloper jest już od dawna obecny ze swymi inwestycjami na terenie Mokotowa. Od lat buduje wieloetapowe osiedla Apartamenty Wilanowska, w którym także można kupić ekskluzywne penthouse’y o powierzchni powyżej 320 mkw. z tarasami lub ogrodami. Tu  ceny są już jednak zróżnicowane, a apartamenty dostępne nie tylko dla milionerów. Katalogowe stawki wahają się od 7,8 tys. do 12,7 tys. zł za mkw., ale Rogowski Development znany jest z możliwości indywidualnych negocjacji.

Co więcej, w innej inwestycji tego dewelopera także położonej na Mokotowie przy ulicy Granitowej można kupić w tej chwili apartament już w cenie 6,2 zł/mkw. Mieszkania, które zostały jeszcze w projekcie Apartamenty Przy Wyścigach mają większe metraże. Ciekawa jest jednak ich cena, która zbliżona jest do średniej stawki obowiązującej na Białołęce. Jak widać, na terenie Mokotowa w inwestycjach deweloperskich znaleźć można cały przekrój cenowy aktualny dla stolicy.

Autor: Rogowski Development

Donald Tusk obserwował też budowę autostrady A2 z pokładu śmigłowca. Według niego widać, że prace na tych najbardziej zagrożonych odcinkach są najbardziej intensywne.

Źródło: PAP

Photo by Softeis (CC-BY)

Kupić czy wynająć? Przed takim pytaniem stają co roku tysiące jeśli nie miliony Polaków. Tych, którzy wybierają własne „cztery kąty” jest około 870 tysięcy rocznie. Dla porównania z najmu korzysta około 955 tys. Polaków. Home Broker sprawdził, które rozwiązanie jest uzasadnione ekonomicznie. Ceny transakcyjne zakupu nieruchomości przyjęto na poziomie średnim notowanym w ostatnich 12 miesiącach. Ceny transakcyjne najmu oszacowano na podstawie danych o ofertach. W opinii Kajetana Michalskiego supervisora w dziale najmu Home Broker z Warszawy czynsze faktycznie osiągane przez właścicieli nieruchomości są przeważnie o 10% niższe od przeciętnego poziomu prezentowanego w ofertach.

Wielkość rynku najmu i zakupu lokali

Home Broker szacuje, że miesięcznie nabywców znajduje około 25 tys. nieruchomości mieszkalnych. W każdej z nich powinno zamieszkać przeciętnie 2,9 osób (wg GUS tyle osób liczby przeciętne gospodarstwo domowe). Jeśli natomiast chodzi o rynek najmu, to zgodnie z danymi Eurostatu w Polsce 2,5% obywateli zaspokaja swoje potrzeby na rynku najmu (wg GUS w 2010 roku Polskę zamieszkiwało 38,2 miliona osób).

Najem kawalerki o 210 zł tańszy

Decydując się na zakup mieszkania na kredyt trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością opłacania comiesięcznych rat, ale też utrzymania posiadanej nieruchomości (w analizie uwzględniliśmy czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, a pominęliśmy koszt zakupu energii elektrycznej). W takim ujęciu łączny koszt zakupu i utrzymania kawalerki o wartości 230 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna w ostatnich 12 miesiącach) w Warszawie można oszacować na 1690 zł miesięcznie, o ile finansowanie zakupu pochodziłoby w 100% z kredytu. Dla porównania za najem podobnej nieruchomości trzeba zapłacić około 1400 zł miesięcznie. Różnicę w koszcie zakupu i wynajęcia nieruchomości można więc oszacować na około 290 zł miesięcznie. Nie jest to wynik najwyższy. W Krakowie kupując przeciętną kawalerkę trzeba liczyć się z miesięcznym kosztem o około 320 zł wyższym niż gdyby wybrało się najem. Na drugim biegunie znajduje się Łódź. Za sprawą relatywnie niskich kosztów zarówno zakupu jak i najmu nowo upieczony właściciel musi się liczyć z miesięcznym kosztem o 60 zł wyższym niż gdyby wybrał najem.

…, a „dwójki” o 400 złotych

W przypadku mieszkań dwupokojowych w omawianych miastach różnica w koszcie byłaby oczywiście większa. W Łodzi wyniosłaby ona około 190 złotych miesięcznie. Łączny koszt zakupu można bowiem oszacować na niecałe 1320 zł miesięcznie, a najem podobnej nieruchomości kosztowałby 1130 zł za miesiąc. Zupełnie inaczej jest w Krakowie , gdzie za najem przeciętnej „dwójki” trzeba zapłacić około 1370 zł miesięcznie, a łączne koszty zakupu można oszacować na 1960 zł. „Oszczędność” z wyboru najmu można więc oszacować na 590 zł miesięcznie.

Raty budują majątek

Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność. Trzeba bowiem zauważyć, że w spłacanych co miesiąc ratach kredytowych część stanowi spłatę pożyczonego kapitału obniżając saldo zadłużenia wobec banku. W przypadku Krakowa, gdzie atrakcyjność najmu wydaje się relatywnie najwyższa, zaciągając kredyt na 30 lat i 273 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna mieszkania dwupokojowego) co miesiąc spłaca się średnio prawie 760 zł kapitału tworząc swój majątek. Przypomnijmy, że oszacowana cena najmu 2-pok. mieszkania w tym mieście jest niższa o około 590 zł niż łączne koszty zakupu. W efekcie nawet w tym przypadku zakup nieruchomości może być rozwiązaniem optymalnym.

Wkład własny lub dofinansowanie przechyla szalę na korzyść własności

W rozważanym przypadku nabywca nieruchomości pożycza od banku pieniądze na całą wartość nieruchomości. W praktyce nabywcy dysponują jednak przeciętnie wkładem własnym na poziomie 20 – 30%. Przyjęcie tej wartości do założeń obniżyłoby koszty kredytowania w podobnej skali. Nie można też zapomnieć o programie „Rodzina na swoim”, w przypadku którego beneficjenci mogą liczyć na dopłatę z budżetu na poziomie nawet blisko połowy odsetek kredytowych przez pierwszych 8 lat kredytowania. Jak to przekłada się na wysokość raty? Jeśli rodzina chciałaby pożyczyć na 30 lat 200 tys. zł na zakup mieszkania o maksymalnej powierzchni 50 m kw., to mogłaby liczyć na ratę dofinansowanego kredytu na poziomie zaledwie 654 zł, zamiast 1230 zł na standardowych warunkach. Niestety niskie limity cen, które pozwalają na zakup nieruchomości z pomocą tego kredytu (np. w Warszawie 5,9 tys. zł za m kw., a w Krakowie zaledwie 4,4 tys. zł za metr nowego mieszkania) sprawiają, że trudno skorzystać z takiego dofinansowania. W większości przypadków jednak zakup mieszkania na kredyt z dopłatą generuje miesięczne koszty niższe niż najem nieruchomości, co sprawia, że zakup staje się w takim wypadku bezkonkurencyjny.

Własność na chwilę może się nie opłacać

Reasumując, kto ma rację? 955 tysięcy osób, które zabezpieczają swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu, czy 870 tysięcy obywateli rocznie, którzy wybierają własność? O wszystkim jak zwykle decydują uwarunkowania w konkretnych przypadkach. Osoby, które przyjeżdżają do miasta jedynie na pewien czas nie posiadając zdolności kredytowej lub wkładu własnego mogą być nawet zmuszone wybrać rynek najmu. Szczególnie, że kupując nieruchomość ponosi się koszty (opłata notarialna, opłaty około kredytowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizja pośrednika czy opłaty sądowe) w wysokości około 5 – 7% wartości nieruchomości, czyli tyle ile trzeba zapłacić za rok najmu. Gdy jednak ktoś w danym miejscu planuje się osiedlić, a tym bardziej może skorzystać z państwowego dofinansowania do kredytów należy zastanowić się nad zakupem, który w ostatecznym rozrachunku powinien okazać się tańszy, a przy okazji pozwoli tworzyć własny majątek. Rozważając opłacalność najmu i zakupu trzeba też odnieść się do tradycji czy przyzwyczajeń. Według danych Eurostatu w Polsce 81,3% mieszkań zajmowanych jest przez właścicieli, a co za tym idzie posiadanie własnego „M” uważane jest za jedną z podstawowych potrzeb. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda na przykład w Niemczech, gdzie tylko 53,2% obywateli mieszka we własnych czterech ścianach.

Samo wnętrze muzeum nie ustępuje w niczym swojej oprawie. Turyści mogą oglądać najdziwniejsze ciekawostki ze świata, filmiki i wystawy, które przedstawiają niewiarygodne wydarzenia, czy też ludzi. Czy to wszystko prawdziwe? Wierz albo nie!