W ostatnich 5 latach prawie 320 tys. osób wyprowadziło się z miast wojewódzkich do domów na wsi – wynika z danych GUS. Kusić mogą ich znacznie niższe koszty nieruchomości z dala od dużych miast. Ale jest też druga strona medalu – mieszkając 50 km za miastem rodzina może poświęcać nawet ponad 820 godzin rocznie na dojazdy do pracy wydając przy okazji 20 tys. zł na utrzymanie auta.

Już za niecałe trzy tygodnie rozpocznie się wiosna, a w raz z nią okres sezonowego wzrostu popytu na działki budowlane. – Końcówka tegorocznej zimy jest jednak na tyle łagodna, że już widać jak rynek gruntów powoli budzi się z zimowego zastoju. – mówi Radosław Brodaczewski, doradca Lion’s House z Warszawy. Dodaje ponadto, że osoby, które rozpoczną poszukiwania wcześniej będą miały większy wybór – oferta na przełomie zimy i wiosny jest bowiem najbogatsza. Warto zauważyć, że zgodnie z danymi GUS w ostatnich pięciu latach ponad 319 tys. osób zrezygnowało z mieszkania w miastach wojewódzkich na rzecz domu na wsi. W przeciwnym kierunku przeprowadziło się już tylko 185 tys. osób. Saldo migracji z miast wynosi więc 134 tysiące. Home Broker sprawdził czy taka decyzja może być opłacalna.

Im dalej, tym tańsza działka

Bez wątpienia każdy przypadek trzeba rozważyć odrębnie, a duża liczba niezbędnych do przyjęcia założeń sprowadza ten problem do rangi sporu akademickiego. Spróbujmy jednak rozważyć sytuację, w której dwuosobowa rodzina zastanawia się nad zakupem przeciętnej wielkości mieszkania (50 m kw.) na terenie najbardziej popularnej dzielnicy w Warszawie (Mokotów). Na ten cel musiałaby wydać przeciętnie 423 tys. zł. Czy taki budżet wystarczyłby na zakup działki za miastem i wzniesienie na niej domu? Przede wszystkim należy najpierw rozważyć jakiej wielkości ma być ta alternatywna nieruchomość. Najpopularniejsze są „parcele” o powierzchni 1000 m kw. i taką właśnie wielkość przyjmiemy do obliczeń. Jako alternatywę dla mieszkania o powierzchni 50 m kw. przyjmiemy skromny parterowy dom o prostej bryle i powierzchni 100 m kw. bez podpiwniczenia. Dlaczego właśnie taka wielkość? Najświeższe dane GUS pokazują, że przeciętna nieruchomość zbudowana przez dewelopera (przeważnie są to mieszkania) w styczniu miała 72,7 m kw. W przypadku inwestorów indywidualnych (przeważnie budują oni domy) było to 141,7 m kw., czyli około dwa razy więcej niż w przypadku mieszkań. Stąd też jako alternatywę dla 50-metrowego mieszkania przyjęty zostanie 100-metrowy dom. Koszt wybudowania takiej nieruchomości poza miastem może zamknąć się w budżecie na poziomie 250 tys. zł. Koszt działki zależy od wielu czynników takich, jak uzbrojenie, lokalizacja, sąsiedztwo, przeznaczenie czy jej kształt. – W dużym stopniu uogólniając można przyjąć, że 1000-metrowa działka pod budownictwo jednorodzinne na terenach słabiej zurbanizowanych oddalona o 20 km od centrum Warszawy w kierunku południowym lub zachodnim może kosztować około 200 tys. zł. – szacuje Radosław Brodaczewski. Na terenach miejskich byłoby to nawet ponad dwukrotnie więcej. Na przykład o 20 km od centrum oddalone jest też Piaseczno, a tam podobna działka mogłaby kosztować od 250 do 500 tys. zł. Oddalając się o kolejne 10 km od centrum, za działkę na terenach słabiej zurbanizowanych trzeba zapłacić średnio 113 tys. zł, w odległości 40 km od centrum byłoby to 83 tys., a 50 km od centrum już tylko 58 tys. zł. Warto ponadto zauważyć, że działki na północ i wschód od stolicy są tańsze od wcześniej przedstawionych. Różnicę można oszacować na około 20%.
Większy dom za cenę mieszkania

Gdyby więc przyjąć, że budowa 100-metrowego domu pochłonie 250 tys. zł, a zakup działki w odległości 20 km od centrum 200 tys. zł, to łączny koszt wyniesie około 450 tys. zł. Dla przyjętych założeń o 10 km dalej wymagany budżet opiewałby na ponad 360 tys. zł. W odległości 40 km od centrum byłoby to przeszło 330 tys. zł, a w odległości 50 km niecałe 310 tysięcy. 100-metrowy dom w odległości 20 km od centrum byłby więc rozwiązaniem droższym niż zakup 50-metrowego mieszkania na Mokotowie. 60 tys. zł mogłaby już w rozważanym przykładzie zaoszczędzić rodzina, która chciałaby zamieszkać w odległości 30 km od centrum, a w odległości 50 km byłoby to 116 tysięcy.

Koszty przyjdą z czasem

W rozważanym przypadku można więc zaoszczędzić wybierając dom oddalony od centrum o przynajmniej 30 km zamiast mieszkania na Mokotowie. Koszt zakupu nieruchomości to jednak nie jedyny element, na jakie trzeba zwrócić uwagę. W kalkulacji trzeba ponadto uwzględnić przynajmniej:

1) Koszty utrzymania nieruchomości,
2) Koszty dojazdów (samochód, pociąg, autobus),
3) Koszty finansowania (kredyt),
4) Koszty alternatywne (czas  dojazdu).

Utrzymanie domu jest tańsze

Zgodnie z danymi Home Broker, miesięczny koszt utrzymania mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosi około 7,5 zł. W przypadku domu jest to około 2,5 zł za metr. W efekcie modelowa rodzina przeznaczałaby rocznie na utrzymanie mieszkania około 4,5 tys. zł, a domu 3 tys. zł.

Mniejsze wydatki na domowy kredyt

Za wyborem domu zamiast mieszkania może też przemawiać roczny koszt odsetek od kredytu zaciągniętego na nieruchomość. Przyjmując, że modelowa rodzina dysponowałaby 25-proc. wkładem własnym i chciała zadłużyć się na 30 lat w rodzimej walucie, to można oszacować, że przeciętnie w tym okresie na odsetki musiałaby przeznaczyć 13,4 tys. zł rocznie (oprocentowanie kredytu 6,5%). 800 zł więcej byłoby w przypadku wzięcia kredytu na budowę domu w odległości 20 km od centrum, ale już kredyt na budynek 30 kilometrów od centrum generowałby roczny koszt odsetkowy na poziomie 11,4 tys. zł, a 20 kilometrów dalej 9,7 tysięcy.

Spore koszty samochodu

Z drugiej jednak strony trudno wyobrazić sobie mieszkanie na wsi bez samochodu, co generuje dodatkowe koszty. Gdyby przyjąć, że modelowa rodzina kupiłaby jedno auto i przeciętnie raz dziennie jechała do miasta i z powrotem, to roczne koszty dojazdów można oszacować na od 8,7 tys. zł w przypadku oddalenia od centrum o 20 km, do 19,7 tys. gdy dom znajdowałaby się w odległości 50 km od centrum. Wartości te uwzględniają nie tylko zużycie paliwa, ale też koszty serwisowe, ubezpieczenia oraz utratę wartości przez auto.

Nawet 820 godzin na dojazdy do pracy

Negatywną stroną wyboru domu za miastem zamiast mieszkania w mieście jest też czas potrzebny na dojazdy do pracy –oczywiście przy założeniu, że modelowa rodzina wraz ze zmianą miejsca zamieszkania nie zmieni też miejsca zatrudnienia. Przyjmując jednak, że oboje pracują na Mokotowie, to można oszacować, że na dojazdy do pracy poświęcaliby zaledwie po 30 minut gdyby także mieszkali na terenie tej dzielnicy. Gdyby jednak dojeżdżali z domu położonego 20 km od centrum, to czas dojazdu wydłużyłby się do przeszło godziny dziennie. Z domu położonego w odległości 50 km od centrum do pracy dojazd potrwałby ponad 1,5 godziny dziennie. Czas ten można przeliczyć na pieniądze przemnażając czas poświęcony na dojazdy przez stawkę przeciętnego godzinowego wynagrodzenia. W przypadku pary mieszkającej na Mokotowie byłoby to 7,9 tys. zł rocznie (wartość oszacowana dla dwóch osób). Dla porównania koszt alternatywny dla pary mieszkającej 20 km od centrum można oszacować na 17,1 tys. zł rocznie, a gdyby mieszkali oni w odległości 50 km od centrum aż 25 tys. zł. – poświęciliby bowiem przeszło 820 godzin rocznie na same dojazdy do pracy. Szacunki te nie uwzględniają ponadto transportu w innych celach niż jazda do pracy (np. zakupy, rozrywka), a tym bardziej nie uwzględniają czasu poświęconego na dowożenie dzieci do szkoły czy na dodatkowe zajęcia. W przyjętym przykładzie rozważana para nie posiada jednak jeszcze potomstwa.

Po 4 latach dom straci przewagę

Gdyby te wszystkie koszty wziąć pod uwagę, to rocznie mieszkańcy Mokotowa na utrzymanie nieruchomości, dojazdy do pracy (w tym koszty alternatywne) i odsetki od kredytu wydaliby 25,8 tys. zł. Mieszkając 20 km od centrum musieliby się liczyć z łącznymi kosztami na poziomie 43 tysięcy, a 30 kilometrów dalej aż 57,4 tys. zł. W efekcie wyprowadzając się 50 km od miasta pieniądze zaoszczędzone na cenie nieruchomości (ponad 100 tys. zł) mogą zostać zniwelowane poprzez wyższe roczne koszty dojazdów do pracy. W lepszej sytuacji byłyby osoby, które wykonują pracę zdalnie lub mogą do pracy dojeżdżać relatywnie tańszą komunikacją publiczną. Każdy konkretny przypadek trzeba więc przeanalizować odrębnie biorąc pod uwagę wiele czynników, ponieważ powyżej przedstawione wyniki stanowią jedynie efekt przyjętych założeń.

---

Założenia do obliczeń:

1) Rodzina za miastem posiada samochód opel astra z 2006 roku. Koszt przejechania jednego kilometra zostało przyjęte za serwisem autocentrum na poziomie 0,5 zł. Roczna utrata wartości przez auto została oszacowana na 1,4 tys. zł,
2) Koszt utrzymania nieruchomości został oszacowany na podstawie danych zebranych przez doradców Home Broker przy pozyskiwaniu oferty do sprzedaży na poziomie 7,5 zł miesięcznie za metr mieszkania i 2,5 za metr domu,
3) Średni roczny koszt odsetek od kredytu został oszacowany poprzez podzielenie łącznej kwoty odsetek w całym okresie kredytowania przez okres kredytowania. Założenia – rodzina ubiega się o dług hipoteczny oprocentowany na 6,5% w złotym na 30 lat posiadając 25% wkładu własnego,
4) Roczne koszty alternatywne czasu poświęconego na dojazdy do pracy zostały oszacowane poprzez pomnożenie czasu potrzebnego na dojazdy do pracy i przeciętnego godzinowego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (szacunek na podstawie danych GUS o wynagrodzeniu brutto). Czas niezbędny na dojazdy do pracy został oszacowany tak, jakby dojeżdżając do pracy trzeba było pokonać odległość równą odległości do centrum przy prędkości na poziomie 15 km/h w mieście i 60 km/h poza miastem.

---

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker