Czy w przyszłym roku kredyty będą trochę tańsze?

Czy w przyszłym roku kredyty będą trochę tańsze?
Możliwość komentowania Czy w przyszłym roku kredyty będą trochę tańsze? została wyłączona, 28/10/2015, przez␣, w␣architektura i design, budownictwo, ceny, deweloperzy, Headline, Małe M, MdM, mieszkania, mieszkaniowe

2015 10 27 Infografika

Rata długu zaciągniętego na zakup trzypokojowego mieszkania w dużym mieście wynosi 1386 zł – wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl. Choć od ponad pół roku zakup przeciętnego mieszkania na kredyt nieznacznie drożeje, to prognozy sugerują, że w przyszłym roku oprocentowanie długu najprawdopodobniej spadnie – wyznaczając tym samym kolejne historyczne minimum.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) we wrześniu br. osiągnęła poziom 78 pkt. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem niemal identycznym jak przed miesiącem. I choć w ciągu ostatnich 6 miesięcy koszt kredytu kosmetycznie rósł, to wciąż dziś kredyt jest tańszy niż przed rokiem (o 3,4%). Jeszcze mocniej koszt kredytu spadł w odniesieniu do stycznia 2013 roku, a więc w momentu, w którym badanie rozpoczęto. Wtedy zakup na kredyt był aż o 28,3% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

1

Metodologia badania:
 Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:
1)                   Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2)                  Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
3)                  Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
1)                   Kredyt udzielany na 30 lat,
2)                  System rat równych,
3)                  Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

 Mieszkań jest masa, więc ceny nie rosną

 Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,9% r/r). Taka stabilizacja może zaskakiwać. Skoro bowiem kredyt jest tani, powinno to skłaniać do zadłużania się i zakupów. Idąc dalej, większy popyt skutkować powinien wyższymi cenami. Czemu tak nie jest? Szybko rośnie też oferta mieszkań dostępnych na rynku. Obserwowaną dziś stabilizację cen zawdzięczamy głównie deweloperom, którzy nigdy wcześniej nie rozpoczynali tak wielu nowych budów jak w bieżącym roku.

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,7 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i Gdańsk (5,6). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,7 tys. zł za m kw. oraz Katowice i Bydgoszcz z cenami o 100-200 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

 Mieszkanie nie dla każdego młodego

W związku z nowelizacją programu „Mieszkanie dla młodych” warto też zauważyć, że choć ustawa pozwoliła na dofinansowanie zakupów lokali „z drugiej ręki”, to w praktyce dostęp do takich ofert w jednych lokalizacjach jest łatwy, a w innych okazuje się nie lada wyzwaniem. Przykład? W Bydgoszczy i Katowicach limity cen kwalifikujące do dopłat są wyższe od median cen ofertowych nieruchomości. Oznacza to po prostu, że ponad połowa cen ofertowych jest niższa niż limity cen programu „MdM”. Na drugim biegunie są Warszawa i Kraków, w których limity cen kwalifikujące do dopłat są o ponad 30% niższe niż mediana cen ofertowych.

2015 10 27 tabela 1

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są zazwyczaj wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 6% w Krakwie do 12% we Wrocławiu. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

2015 10 27 tabela 2

Trzy pokoje za 1386 zł miesięcznie

 Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe kosmetycznie spadły. W ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmalał z 1,8% do 1,75%. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,73% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,48%. Co więcej – na podobnym – historycznie niskim – poziomie oprocentowanie hipotek utrzymuje się ponad pół roku.

2015 10 27 wykres 2

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 924 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 554 zł, a trzypokojowych lokali 1386 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2100 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1400 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 840 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 400 – 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 660 – 690 zł, a trzech około 1000 – 1040 zł.

2015 10 27 tabela 3

Stopy w górę? Nie przez najbliższe dwa lata

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne.

Warto jednak podkreślić, że w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął powoli rosnąć. Coraz więcej wskazuje na to, że ruch ten nie będzie kontynuowany. Prognozy zmian poziomu WIBOR-u są co prawda bardzo zmienne, ale najnowsze mogą napawać kredytobiorców optymizmem. Przewidywania rynkowe sugerują bowiem, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad dwa lata, a bieżący poziom WIBOR-u w najbliższych miesiącach nawet kosmetycznie spadnie. Z drugiej strony jeszcze w czerwcu br. najbardziej prawdopodobny scenariusz zakładał podwyżkę stóp procentowych na przełomie 2015/16 – co pokazuje jak zmienne są te prognozy.

Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 26 października 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,41%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,73%). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,57% – czyli wciąż wyraźnie mniej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,73%). Z tych notowań wnioskować można, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie jeszcze długo poczekać (nawet ponad dwa lata). Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania, które jednak, jak wyżej wspomniano, w niepewnych czasach potrafią zmieniać się jak w kalejdoskopie.

2015 10 27 wykres 3

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Marcin Drogomirecki, Morizon.pl

Omnie Karolina Skrzeczyńska

Studentka dziennikarstwa i komunikacji społecznej oraz absolwentka historii. Współpracuje z Szybko.pl od grudnia 2014 roku. Interesuje się zabytkami nieruchomymi oraz planowaniem przestrzennym.