Czy to dobry moment na zakup mieszkania? Czy warunki kredytowe będą lepsze, a ceny mieszkań niższe?

Niezbyt dobre informacje dla osób zamierzających zaciągnąć kredyt hipoteczny płyną niestety z październikowego raportu firmy doradczej Expander. W przypadku dominujących dziś na rynku kredytów w złotych (78,4 proc. pożyczek zaciągniętych w II kw. br. wg danych AMRON) przeciętna marża ofert promocyjnych czyli cross-sellingowych, łączących w pakiecie kredyt hipoteczny z innymi produktami banku wyniosła przeciętnie 1,25 proc. Po systematycznych spadkach w ostatnich kwartałach poziom marż dyktowanych przez banki ustabilizował się. Mimo to kredyty drożeją. Zwiększyło się bowiem ich całkowite oprocentowanie o 0,1 pkt. proc. (z 6,01 proc. do 6,11 proc.) ze względu na kolejny wzrost stawki WIBOR.

Droższe kredyty w euro, niedostępny frank

Osoby zainteresowane kredytami walutowymi też nie mogą liczyć na zmiany na lepsze. W przypadku standardowych ofert kredytów denominowanych w euro przeciętna marża wyniosła 3,17 proc. Koniec dobrej passy pożyczek w walucie Eurolandu sygnalizują zmiany marży odsetkowej jeśli chodzi o oferty pakietowe. Po wycofaniu się DnB Nord z tych kredytów, średni wskaźnik marży wzrósł z 1,99 proc. do 2,06 proc., podaje Comperia.pl. Dobrą wiadomością jest natomiast spadek o 25 pkt poziomu stóp procentowych w Eurolandzie. W ślad za nimi powinna zaś pójść w dół 3-miesięczna stawka wskaźnika Euribor, będąca podstawą do wyznaczania oprocentowania kredytów w euro.

Frank natomiast praktycznie zniknął z rynku od czasu, kiedy całkowicie wycofał się z kredytów w CHF Deutsche Bank. Już wcześniej pożyczki w szwajcarskiej walucie w tym banku były dostępne dla nielicznych. Kredyt we frankach możemy dziś zaciągnąć tylko w dwóch bankach. Żeby go uzyskać w jednym z nich należy wylegitymować się ponadprzeciętnie wysokimi dochodami, w drugim wysoka marża stanowi barierę dla potencjalnych pożyczkobiorców.

Czy mieszkania będą tańsze?

Jeśli nie możemy liczyć na tańszy kredyt, może kupimy mieszkanie w niższej cenie, kiedy wstrzymamy się teraz zakupem? W ciągu tego roku regularnie spadały przecież ceny zarówno używanych, jak i nowych lokali.
W Warszawie można kupić od dewelopera mieszkanie w średniej cenie 8,5 tys. zł/mkw. (dane Emmerson za III kw. br.). W ofercie rynku pierwotnego znajdziemy najwięcej mieszkań w kwocie od 6 do 9 tys. zł za mkw. W najtańszej Białołęce możemy nawet wyszukać lokale w cenie 5 tys. zł za 1 mkw.

Z kolei na stołecznym rynku wtórnym, wg danych serwisu Oferty.net, średnia ofertowa cena mieszkań wynosi teraz 8,8 tys. zł za mkw. W ciągu ostatnich 12 miesięcy używane lokale staniały o ok. 4,5 proc. Nowe mieszkania z kolei, jak podaje w swoim raporcie Emmerson, od początku bieżącego roku są tańsze o 3,4 proc.

Oferta rynku nieruchomości jest dziś rekordowo duża, ale do kupienia są przede wszystkim lokale mniejsze i tańsze, które bez problemu znajdują nabywców. – Po ograniczeniu dostępu do rządowych dopłat, niedrogie mieszkania stały się jeszcze bardziej poszukiwane. W Rezydencji Kościuszki, którą realizujemy w sąsiadującym z Warszawą, Piastowie mamy w sprzedaży mieszkania, których ceny nie przekraczają obecnych, coraz bardziej ograniczonych możliwości finansowych klientów. Dlatego popyt na lokale w naszej inwestycji jest stały. Najtańsze mieszkanie kosztuje niespełna 176 tys. zł. Co czwarty lokal pozostający jeszcze w ofercie kosztuje poniżej 300 tys. zł – twierdzi Wojciech Stisz, specjalista ds. marketingu i sprzedaży w BARC Warszawa S.A.

Coraz mniejszy dostęp do finansowania

Czy warto czekać na obniżki cen? Przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich nie przewidują już większej korekty cen nowych mieszkań. Powód jest prosty. Deweloperzy nie mają już zapasu na swoich marżach. Między innymi z tego powodu, że wzrosły koszty budowy i kredytów inwestycyjnych.

Co jest może najbardziej istotne dla planujących zakup, w przyszłym roku może się okazać, że nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej przez banki całkowicie uniemożliwią im zaciągnięcie odpowiednio wysokiej pożyczki. Te same dochody w związku z większymi wymaganiami banków pozwolą na zaciągnięcie mniejszego kredytu.

Do końca 2011 roku banki muszą wprowadzić w życie wszystkie zapisy rekomendacji S III. Oznacza to, że licząc zdolność kredytową, będą ustalać maksymalny okres kredytowania do 25 lat. Jednocześnie dla kredytów w walutach obcych obciążenie dochodu netto miesięcznymi ratami nie będzie mogło przekroczyć 42 procent. Z szacunków analityków Domu Kredytowego Notus wynika, że w związku z tymi zmianami maksymalna zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców obniży się o 6 – 9 procent.