We wrześniu ceny ofertowe w 15 miastach wzrosły średnio o 0,2%. Niski odnotowany wzrost, a przy tym obniżki cen w pięciu lokalizacjach sprawiają, że trudno mówić o jednolitym kierunku zmian. Na rynku nieruchomości lokalne uwarunkowania biorą bowiem górę nad czynnikami makro-ekonomicznymi.

Dane z września wskazują, że rynek oczekuje zapowiadanego przez ekspertów ożywienia. Widoczne jest to przede wszystkim po stronie podażowej i przejawia się wprowadzeniem do sprzedaży większej liczby ofert,

a w niektórych przypadkach również podniesieniem cen. Niestety popyt nie rośnie zgodnie z oczekiwaniami. Ani spadek stóp procentowych, stosunkowo niezła sytuacja na rynku pracy, ani też wchodzące w 2015 roku zmiany w sposobie udzielania kredytów hipotecznych, na razie nie skłoniły Polaków do częstszych zakupów.

We wrześniu spadły ceny: we Wrocławiu o 0,5%, Sopocie o 1,3%, Białymstoku o 0,8%, Olsztynie o 0,6% i Toruniu o 0,2%. W dużej mierze jest to efekt rosnącej podaży. We Wrocławiu, Sopocie, Olsztynie z miesiaca na miesiąc przybywa ofert sprzedaży. Po wakacjach jest ich o około 20% więcej niż w lipcu i sierpniu. Właściciele mieszkań, ale przede wszystkim agenci, znając reguły panujące na rynku i licząc na większe zainteresowanie, we wrześniu rozpoczęli intensywniejszy marketing i sprzedaż nieruchomości. Na znacznie zwiększoną liczbę mieszkań nie znajdują się jednak nabywcy, co ostatecznie wymusza i będzie wymuszało obniżki cen ofertowych.

 Z drugiej strony, w częsci lokalizacji mamy do czynienia z sytuacją odwrotną, czyli wzrostem cen ofertowych. W Krakowie w przeciągu miesiąca wzrosła ona o 90 złotych (+1,3%). W tym konkretnym przypadku jest to efekt podwojenia liczby mieszkań wystawionych na sprzedaż w najdroższej krakowskiej dzielnicy – Starym Mieście. Sytuację taką odnotowujemy również w innych miastach: na rynku pojawiło się wiecej ofert i do tego w wyższych cenach z nadzieją na sprzedaż w najlepszym dla rynku nieruchomości, jesiennym okresie. Strategia ta ma nikłe szanse powodzenia, na co wskazują rosnące rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi.

Tab. 4 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym IX 2013 – IX 2014

	WROCŁAW	KRAKÓW	WARSZAWA	POZNAŃ	GDAŃSK	GDYNIA	SOPOT
wrzesień 13	5 500	6 460	7 500	5 130	5 330	5 400	8 315
październik 13	5 600	6 500	7 550	5 200	5 340	5 450	8 500
listopad 13	5 640	6 550	7 600	5 290	5 390	5 460	8 460
grudzień 13	5 675	6 560	7 626	5 306	5 375	5 450	8 120
styczeń 14	5 680	6 520	7 600	5 310	5 366	5 440	8 200
luty 14	5 640	6 530	7 590	5 290	5 340	5 400	8 240
marzec 14	5 625	6 590	7 620	5 310	5 390	5 450	8 600
kwiecień 14	5 700	6 640	7 650	5 410	5 440	5 500	8 565
maj 14	5 715	6 655	7 685	5 460	5 480	5 590	8 660
czerwiec 14	5 730	6 640	7 670	5 420	5 450	5 605	8 700
lipiec 14	5 750	6 630	7 620	5 400	5 430	5 580	8 800
sierpień 14	5 780	6 700	7 650	5 420	5 420	5 610	8 970
wrzesień 14	5 750	6 790	7 690	5 440	5 450	5 615	8 850

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym IX 2013 – IX 2014

	ŁÓDŹ	LUBLIN	SZCZECIN	TORUŃ	OLSZTYN	OPOLE	BIAŁYSTOK	KATOWICE
wrzesień 13	3 470	4 640	4 170	4 330	4 300	4 060	4 225	3 690
październik 13	3 580	4 700	4 190	4 325	4 345	4 070	4 270	3 735
listopad 13	3 620	4 710	4 250	4 340	4 350	4 140	4 280	3 740
grudzień 13	3 615	4 715	4 235	4 290	4 380	4 164	4 315	3 800
styczeń 14	3 640	4 760	4 230	4 300	4 400	4 190	4 320	3 880
luty 14	3 690	4 780	4 220	4 311	4 420	4 200	4 380	3 900
marzec 14	3 686	4 770	4 300	4 295	4 430	4 210	4 370	3 920
kwiecień 14	3 600	4 790	4 270	4 360	4 440	4 260	4 390	3 940
maj 14	3 620	4 780	4 260	4 365	4 465	4 230	4 420	3 970
czerwiec 14	3 650	4 800	4 280	4 390	4 450	4 200	4 460	3 945
lipiec 14	3 615	4 820	4 250	4 380	4 460	4 220	4 445	3 915
sierpień 14	3 640	4 840	4 280	4 370	4 435	4 250	4 410	3 950
wrzesień 14	3 620	4 820	4 250	4 390	4 400	4 210	4 380	3 990

W porównaniu do ubiegłego miesiąca, statystycznie tańsze mieszkania kupujemy w Krakowie, Gdyni i Wrocławiu. W Krakowie średnia cena transakcyjna przekracza już tylko nieznacznie 6 000 zł (dokładnie 6 071 zł). Po nieoczekiwanych wzrostach średnich cen do poziomów 6 200-6 300 zł sytuacja wydaje się wracać do normy. Tańsze mieszkania wybieramy też w Gdyni, gdzie za mkw. płacimy 4 766 zł, czyli 2,1 % mniej niż przed miesiącem. W obu tych miastach ceny wystawionych do sprzedaży lokali znacznie różnią się od wartości, po których dokonywane są transakcje. W przypadku Krakowa różnica wynosi 9,5 %, w Gdyni aż 14,9 %. Takie niedopasowanie cenowe widoczne jest również we Wrocławiu (11,1 %) i Gdańsku (10,3 %). We Wrocławiu od początku roku średnie koszty nabycia nieruchomości spadły o prawie 300 zł i wynoszą dziś 5 120 zł. Tam jednak kupujemy największe mieszkania w skali kraju – średni nabywany metraż to 57,3 m kw.

 O 20 zł za mkw. wzrosły ceny lokali w Łodzi, gdzie za mkw. zapłacimy 3 622 zł. Jest to praktycznie taka sama wartość jaką obserwowaliśmy 12 miesięcy temu. Znamienna dla rynku łódzkiego jest zbieżność cen ofertowych i tych osiąganych w transakcjach. Są to wartości różniące się kwotą 3 zł. Kupujący w dużej mierze akceptują przeciętne koszty i jednocześnie nie dokonują zakupów daleko wychodzących poza średnie warunki rynkowe. To znak, że nowsze, a co za tym idzie droższe budownictwo w ostatnich lat cieszy się nieznacznym powodzeniem. Nie stanowi też ono zresztą znaczącej bazy podażowej.

 Tym razem niewielkie wahania w górę pojawiły się w Gdańsku, gdzie używane mieszkania silnie rywalizują z ofertą deweloperów dostępną w ramach MdM-u. Za mkw. płacono tu średnio 4 875 zł. Najwyższy wzrost cen nabywanych lokali widoczny jest w Warszawie. Metr kw. nabywany był średnio za 7 390 zł. Jest to najwyższa odnotowana wartość w stolicy w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Duża w tym zasługa wzrostu popularności zawierania transakcji w centralnie położonych lokalizacjach, co ma niebagatelny wpływ na kształtowanie się przeciętnej ceny.