13-metrowa kawalerka albo cztery pokoje „upchnięte” na 43 m kw. powierzchni? To nie żart. Takie oferty można znaleźć na rynku wtórnym. Wraz ze spadkiem zdolności kredytowej kompaktowe mieszkania wzbudzają coraz większe zainteresowanie. W skrajnych przypadkach zaciągnięcie kredytu na zakup może być jednak problemem.

Nabywcy mieszkań w wyniku kryzysu ograniczyli swoje preferencje odnośnie metrażu, co jest pokłosiem spadku przeciętnej zdolności. O ile na początku 2007 roku trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła liczyć na trzydziestoletni kredyt w złotych na kwotę 520 tys. zł, to dziś byłoby to 389 tys. zł – wskazują dane Home Broker. Za tymi potrzebami stopniowo podążają deweloperzy wprowadzając do sprzedaży coraz mniejsze lokale. Średni metraż mieszkań oddanych do użytkowania w 2008 roku wynosił 68 m kw., w bieżącym roku jest to niewiele ponad 65 metrów – wynika ze statystyk GUS. Z podobną sytuacją mamy do czynienia na rynku wtórnym, gdzie w następstwie skierowania popytu na mniejsze lokale, spada metraż mieszkań wprowadzanych do oferty sprzedaży. Przeciętna powierzchnia lokali używanych wprowadzonych na rynek spadła z 60 m kw. w pierwszym kwartale 2009 roku do 54 metrów obecnie (dane Home Broker dla 12 największych miast).

Kawalerka na 13 metrach

Zmiany te wynikają m.in. z ograniczonej możliwości zaciągnięcia kredytu. Aby zmieścić się w obliczanej przez banki zdolności kredytowej nabywcy minimalizują cenę mieszkań, a tym samym ich metraż. A to sprawia, że największym zainteresowaniem cieszą się obecnie mieszkania kompaktowe, czyli takie o jak najmniejszym metrażu przy zakładanej liczbie pokoi. Dzięki temu zabiegowi na małej powierzchni można oddzielić na przykład sypialnię od części dziennej mieszkania co mimo mniejszego komfortu może być i tak lepszym wyjściem niż zakup kawalerki.

Jak bardzo kompaktowe mogą być mieszkania? Skrajne przypadki można znaleźć na rynku wtórnym gdzie w starszym budownictwie pojawiają się oferty sprzedaży kawalerek o powierzchni nawet kilkunastu metrów. Przykładem może być 13-metrowe „M” w Krakowie. W dzielnicy Krowodrza lokal położony na parterze dwupiętrowej kamienicy z 1930 roku został wyceniony przez sprzedającego na 99 tys. zł. Mieszkanie wymaga pewnego wkładu finansowego, ale generalny remont nie jest niezbędny.

Zakup kompaktowego mieszkania jest często rozwiązaniem dla pomysłowej osoby. Niewielki metraż lokalu wymaga bowiem często zastosowania niecodziennych rozwiązań aranżacyjnych. Przykładem może być kawalerka o powierzchni 13,5 m kw. w łódzkiej dzielnicy Górna. Nad wejściem do tego mieszkania oraz łazienką znajduje się antresola. Może ona służyć jako pawlacz lub po przeróbce jako część sypialniana. Lokal znajduje się na czwartym – ostatnim piętrze przedwojennej kamienicy. Mieszkanie jest wykończone w bardzo dobrym standardzie i nie wymaga dodatkowego wkładu finansowego. Cena to 52 tys. zł.

Dwa pokoje mogą mieć 25 metrów

Kompaktowe dwa pokoje mogą zmieścić się już na powierzchni charakterystycznej dla kawalerek. Na przykład na wrocławskich Krzykach można znaleźć lokal dwupokojowy o powierzchni 24,9 m kw. Został on wyceniony przez sprzedającego na 200 tys. zł. Mieszkanie wymagać będzie niewielkiego remontu. Podobny lokal o powierzchni 26 m kw. dostępny jest teraz na poznańskiej Wildzie. Mieszkanie nadaje się do remontu i leży na parterze trzypiętrowego budynku z 1910 roku. Cena ofertowa to 117 tys. zł.

Niestety zmieścić dwa pokoje na takiej powierzchni nie jest łatwo. Ma to odzwierciedlenie w rozkładzie mieszkań. Na przykład na lubelskim Śródmieściu dwa pokoje zmieściły się na 26,5 m kw. Pomieszczenia są jednak przechodnie. Ponadto do łazienki wchodzi się przez … kuchnię. Kupując nietypowe mieszkanie warto też mieć na względzie nie tylko dzisiejsze potrzeby, ale też możliwość sprzedania go w przyszłości.

Im mniejszy lokal, tym droższy metr

Ciekawa oferta sprzedaży jest też dostępna na krakowskim Płaszowie. Mieszkanie ma cztery pokoje dwa poziomy i tylko 42,5 m kw. Znajduje się ono na piątym – ostatnim piętrze budynku wzniesionego w 2000 roku. Lokal wykończony jest w stanie dobrym, a cena ofertowa to 460 tys. zł. Oznacza to, że każdy metr kwadratowy został wyceniony na 10,8 tys. zł. Dla porównania przeciętna cena ofertowa w dzielnicy Podgórze, do której należy Płaszów, wynosi 7,3 tys. zł za m kw. Taka sytuacja nie jest odosobniona. Mieszkania kompaktowe są przeważnie w przeliczeniu na m kw. droższe niż przeciętna cena ofertowa w danym segmencie. Na przykład właściciele mieszkań dwupokojowych chcieliby otrzymać ponad 9,9 tys. zł za każdy metr lokalu, gdy całkowita powierzchnia „M” nie przekracza 30 metrów i 8,8 tys. zł, gdy lokal ma od 40 do 50 metrów. Podobne zależności widoczne są w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Cena ofertowa metra dwójki o powierzchni nieprzekraczającej 30 metrów jest przeważnie o kilkanaście procent wyższa niż w przypadku lokali nie większych niż 50 m kw.

Może być problem z kredytowaniem

Nie zmienia to jednak faktu, że całkowite ceny najmniejszych – kilkunastometrowych – kawalerek mogą wydawać się relatywnie przystępne. Dzięki temu często bywają kupowane bez udziału kredytu hipotecznego. Osoba, która chciałaby je jednak nabyć z wykorzystaniem finansowania bankowego mogłaby natknąć się na przeszkody. Problemem może być nietypowość lokalu, a także ograniczenia co do minimalnej kwoty kredytu.

Mimo, że większość banków pozwala na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego nawet w kwocie 30 tys. zł, to zazwyczaj kredyty te są znacznie droższe niż wynosi rynkowa przeciętna. Mniej niż 80 tys. zł nie pożyczą nam natomiast Alior Bank, BPH, mBank, Multibank. DnB Nord jako dolny limit kredytu wyznaczył kwotę 150 tys. zł. Nie oznacza to jednak, że w wyjątkowym przypadku bank nie będzie skłonny udzielić kredytu w wysokości niższej niż narzucone przez procedury wartości – praktyka doradców Home Broker wskazuje, że odstępstwa od tych procedur są w bankach na porządku dziennym.

Warto wspomnieć, że każdy kredyt udzielony na kwotę poniżej 80 tys. zł podpada pod rygory ustawy o kredycie konsumenckim. Zgodnie z jej zapisami łączna kwota prowizji i opłat okołokredytowych nie może przekroczyć 5%, a wcześniejsza spłata takiego kredytu musi być darmowa.

Zmiany przeciętnej zdolności kredytowej w ostatnich 5 latach:

3-os. rodzina z dochodem 5 tys. zł netto na najwyższy kredyt w rodzimej walucie mogła liczyć na początku 2007 roku. Gdyby chciała zadłużyć się na 30 lat mogłaby pożyczyć na mieszkanie nawet 520 tys. zł. W kolejnych miesiącach ograniczenie akcji kredytowej wynikało m. in. z rosnących stawek WIBOR i marż kredytowych. Nie bez znaczenia miały negatywne informacje o z amerykańskiego rynku, w tym: kryzys na rynku obligacji subprime w 2007 roku  i upadek banku inwestycyjnego Lehman Brothers we wrześniu 2008 roku. W efekcie modelowa rodzina, która chciała się zadłużyć na przełomie 2008 i 2009 roku mogła liczyć już tylko na niewiele ponad 300 tys. zł. Do początku bieżącego roku polskie banki sukcesywnie luzowały politykę kredytową, co miało odzwierciedlenie w zdolności kredytowej Polaków. Na początku bieżącego roku modelowa rodzina mogła już liczyć na ponad 425 tys. zł długu. Od tego momentu na rynku międzybankowym znowu rosła stawka WIBOR. Był to efekt czterech podwyżek stóp procentowych oraz fali złych informacji z rynku długu. Dziś trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. z netto może liczyć na kredyt w wysokości 389 tys. zł – o jedną czwartą mniej niż na początku 2007 roku, ale też o prawie 30% więcej niż na przełomie 2008 i 2009 roku.

Bartosz Turek, Arkadiusz Rojek
Home Broker