W I kwartale cena ziemi rolnej niespodziewanie wzrosła aż o 20,2% – wskazują dane GUS udostępniane przez ARMiR. To największy kwartalny wzrost od końca 2004 roku, od kiedy dane są gromadzone. Ziemia rolna jeszcze nigdy nie była tak droga. 

Przeciętna cena hektara gruntów rolnych wzrosła w ostatnich trzech miesiącach aż o 4173 zł (20,2%) – podaje Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Według najnowszych danych hektar ziemi w obrocie prywatnym kosztuje średnio 24,8 tys. zł. Kwartał wcześniej 100 arów rynek wyceniał na 20,6 tysięcy.

Niespodziewana podwyżka

Wzrost jest większy niż w rekordowych latach 2005 oraz 2007-2008, gdy zdarzyło się kilka kwartałów z dwucyfrową zmianą, ale nieprzekraczającą nigdy 19% (największy wzrost w historii badania miał miejsce w I kw. 2005 r. i wyniósł 18,8%) – wynika z analizy Home Brokera i Lion’s House. Co więcej, zarejestrowana w ostatnich trzech miesiącach dynamika cen znacznie przekracza wzrost wartości ziemi rolnej, jaki następuje normalnie w okresie roku (przeciętnie 17,2% w ostatnich siedmiu latach licząc do końca 2011 r.). Jeszcze ciekawiej wygląda odniesienie wzrostu zarejestrowanego w ostatnich trzech miesiącach do średniej kwartalnej z minionych siedmiu lat – ziemia drożała przeciętnie z kwartału na kwartał „tylko” o 4,2%.

Za ziemię płaci się prawie cztery razy więcej niż w 2004 roku

Gwałtowny wzrost wartości ziemi rolnej może być efektem kilku czynników. Jednym z nich jest wzmożony popyt ze strony inwestorów. – Obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania inwestycjami w ziemię rolną wśród zamożnych klientów. Możemy nawet mówić o pewnego rodzaju modzie na tego rodzaju inwestycje – informuje Radosław Brodaczewski, doradca do spraw nieruchomości w Lion’s House, który specjalizuje się w transakcjach na rynku gruntów. Kupują oni najczęściej działki w okolicach dużych miast. Te osiągają często ceny na poziomie przekraczającym 150 – 300 tys. zł za ha. Większy udział tego typu transakcji w ich ogólnej liczbie podbija średnią dla całej Polski, jaką oblicza GUS. – Wzrosty cen rzędu 20% i więcej w ciągu zaledwie kwartału pokazują siłę rynku. W dłuższym horyzoncie dynamika cen powinna jednak wrócić do średniego poziomu jaki obserwowaliśmy w ostatnich dwóch latach – ocenia Radosław Brodaczewski.

Inwestorzy poszukują bezpiecznej przystani dla kapitału

Wyższe zainteresowanie ze strony inwestorów jest efektem poszukiwania bezpiecznych lokat kapitału w okresie niepewności na rynkach. Grunty rolne są postrzegane jako bezpieczna inwestycja, która, jak pokazuje historia, może generować spore stopy zwrotu i nie poddaje się efektom kryzysu. Kupując grunt w I kwartale zeszłego roku można było zyskać w skali roku średnio 27,7%. Dla porównania, zgodnie z danymi NBP przeciętna roczna lokata założona w styczniu ub.r. była oprocentowana na poziomie 4% brutto. W przypadku inwestowania w spółki z indeksu WIG 20 pomiędzy styczniem 2011 i 2012 roku można natomiast było zanotować stratę na poziomie przekraczającym 21%.

Mała liczba transakcji sprzyja gwałtownym zmianom cen

Warto jednak podkreślić, że nie byłoby możliwe odnotowanie w pierwszym kwartale bieżącego roku aż tak dynamicznego wzrostu cen gruntów rolnych, gdyby rynek ten był bardziej płynny. Ostatnie dane GUS pokazują, że w ciągu miesiąca zawiera się około 6 – 7 tys. transakcji kupna/sprzedaży gruntów rolnych na wolnym rynku. Dla porównania, na rynku mieszkaniowym można liczbę transakcji można szacować na 20 -30 tys. miesięcznie.

Niewielki wpływy na wzrosty cen gruntów w obrocie prywatnym mógł mieć także spadek podaży dostarczanej przez Agencję Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. W pierwszym kwartale 2012 roku z zasobu agencji sprzedano 22,4 tys. ha, a w rok wcześniej było to 24 tys. ha.

Autostrada do zysków

Obserwowany w pierwszym kwartale dynamiczny wzrost cen może cieszyć właścicieli gruntów, ale Ci powody do zadowolenia mają od przynajmniej 7 lat. Już od tego okresu notowany jest bowiem stabilny wzrost cen gruntów, na co wpływ ma wiele czynników o charakterze długoterminowym:

• Fiskalne zachęty dla rolników – niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w przypadku gruntów rolnych stawka nie przekracza 361,63 zł za ha rocznie, podczas gdy w przypadku gruntów zajętych pod działalność gospodarczą jest to 8,4 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS),
• Możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego,
• Oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (nastąpi to w drugiej połowie 2016 roku), co może wywołać wzrost popytu na grunty rolne już w 2015 roku.

Dochód z podziału na mniejsze areały

Ale uwaga! Strategia inwestowania w grunty nie ogranicza się tylko do oczekiwanego  wzrostu cen ziemi w czasie. Jeszcze większych źródeł dochodu inwestorzy upatrują bowiem w zmianie przeznaczenia nieruchomości z rolnego na budowlany lub podziale dużego areału na mniejsze działki i ich odsprzedaży kolejnym nabywcom, w myśl zasady, że im mniejsza sprzedawana nieruchomość, tym wyższa jej cena w przeliczeniu na metr. Wzrost wartości nieruchomości rolnej może być też konsekwencją zmiany przeznaczenia działki lub budowy infrastruktury np. dróg ekspresowych czy autostrad, obwodnic, mostów itp. Wraz bowiem z tym jak skraca się czas potrzebny do dojazd z danej parceli do centrum dużego miasta, można żądać więcej za metr ziemi. Takie trafione inwestycje mogą  generować kilkukrotnie wyższe stopy zwrotu niż obserwowane dotychczas roczne wzrosty cen gruntów rolnych.

Duża sezonowość

Dynamiczny wzrost cen roli obserwowany w pierwszym kwartale br. był silniejszy niż wynikałoby to z długoterminowego trendu wzrostowego. Nie można więc oczekiwać równie dobrych wyników w kolejnym kwartale. Za podtrzymaniem dobrych informacji także w kolejnym odczycie wskaźnika przemawia natomiast sezonowość. Historia pokazuje bowiem, że w ciągu roku okresem, w których ceny gruntów rolnych w obrocie prywatnym rosną najbardziej jest zazwyczaj pierwsze półrocze – ze szczególnym uwzględnieniem drugiego kwartału (ceny są wtedy o 4,5% wyższe od średniej 12-miesięcznej). Czwarty kwartał jest z kolei najsłabszym okresem (ceny zniżkują o 3,1% względem 12-miesiecznej średniej). Dużą sezonowość na rynku ziemi rolnej można tłumaczyć warunkami pogodowymi. Najwięcej transakcji zawieranych jest bowiem w ciepłych miesiącach, co zbiega się w czasie z okresem największego natężenia prac polowych w rolnictwie.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker