Za rok mieszkania powinny być tańsze średnio o 1,9% niż obecnie – przewidują doradcy Home Broker. Luty był drugim z rzędu miesiącem, w którym optymizm badanych wzrósł. Spadek pesymizmu może być spowodowany generalnie lepszymi nastrojami w gospodarce.

Styczniowy wzrost optymizmu wśród doradców Home Broker póki co nie okazał się zjawiskiem jednorazowym, bo ma swoją kontynuację w lutym. Podczas gdy jeszcze w grudniu doradcy spodziewali się spadku cen w perspektywie 12 miesięcy średnio o 4,1%, w styczniu było to już 2,9%, a w lutym tylko 1,9%. Jednocześnie zakres spodziewanej przeceny jest ponad dwukrotnie mniejszy niż ten, który w ostatnim roku faktycznie obserwowaliśmy. W styczniu, uśrednione ceny transakcyjne w największych miastach Polski, były o niecałe 4,8% niższe niż przed rokiem (dane Home Broker i Open Finance).

Po ustaniu obaw przybywa optymizmu

Wraz ze spadkiem prognozowanego zakresu przeceny wzrósł też odsetek osób spodziewających się w kolejnym roku wzrostów cen. Teraz stanowią oni 29% badanych. Jeszcze w grudniu było to zaledwie 16%, czyli prawie dwukrotnie mniej. Przy okazji warto zauważyć, że poziom optymizmu sprzed dwóch miesięcy był rekordowo niski w historii badania prowadzonego od stycznia 2010 r. W lutym osiągnięty został więc poziom optymizmu obserwowany na przełomie czerwca i lipca zeszłego roku. Nie zmienia to jednak faktu, że wciąż pesymiści, czyli osoby spodziewające się spadków cen mieszkań w perspektywie 12 miesięcy, utrzymują dużą przewagę. W lutym stanowili 71% respondentów wobec 78% miesiąc wcześniej.

Jest popyt na nieruchomości mieszkaniowe

Skąd może wynikać spadek pesymizmu wśród doradców Home Broker? Tak, jak w poprzednim miesiącu, może jeszcze oddziaływać psychologiczny efekt początku roku. Chodzi tu o mobilizację kupujących do załatwienia spraw, którymi nie zdążyli się zająć w poprzednim roku. Generalnie liczba osób zainteresowanych zakupem własnego „M” cały czas rośnie. W ostatnich trzech miesiącach placówki Home Brokera odwiedziło o ponad 40% więcej takich klientów niż rok wcześniej, choć na ten wynik wpływ miały nie tylko czynniki rynkowe, ale też wzrost biznesu pośrednika. Czynnikiem sprzyjającym myśleniu o zakupie mieszkania czy też jego zamianie na większe mogą być też rosnące wynagrodzenia. W sektorze przedsiębiorstw były w styczniu według GUS o ponad 8% wyższe niż przed rokiem. Inna przyczyna to generalnie lepsze nastroje w gospodarce spowodowane wzrostami na giełdach czy odczytami wskaźników makroekonomicznych wskazującymi na to, że polska gospodarka dobrze radzi sobie z kryzysem.

Paradoksalnie po stronie czynników pozytywnych można też zapisać brak oczekiwanych w najbliższym czasie nowych rekomendacji nadzoru ograniczających dostępność kredytów mieszkaniowych. Co prawda od stycznia 2013 roku nie będzie można już uzyskać dofinansowanego kredytu z programu „Rodzina na swoim”, ale program ten i tak został już tak okrojony, że jego wpływ na rynek jest niewielki. W ostatnich miesiącach na prognozach ciążył fakt ograniczenia programu dofinansowania kredytów (od końca sierpnia 2011 roku), a potem wejście w życie nowelizacji rekomendacji S (od stycznia 2012).

Więcej osób chce kupić przecenione mieszkania

Pozostałe czynniki wpływające na siłę popytu i podaży nie zmieniły się w lutym. Obecnie głównym argumentem osób spodziewających się przeceny nieruchomości jest rosnąca podaż niesprzedanych przez deweloperów mieszkań. Kolejny czynnik to powszechna opinia o tym, że ceny mieszkań będą jeszcze spadać, która powoduje, że kupujący zanim zdecydują się na zawarcie transakcji, bardzo długo negocjują cenę. Wśród argumentów przemawiających za spadkiem cen można wymienić też malejącą przeciętną zdolność kredytową, która dodatkowo ogranicza możliwości zakupowe Polaków.

W największych miastach oczekiwana jest korekta

Nastroje wśród ekspertów do spraw rynku nieruchomości w poszczególnych miastach są mocno zróżnicowane. Na przykład w Lublinie doradcy Home Broker spodziewają się, że przeciętne „M” za rok będzie o 5% tańsze. Z drugiej strony w Katowicach przewidywana przecena może być dziesięciokrotnie niższa. Przeceny na poziomie od 2 do 3% spodziewają się doradcy z Krakowa, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

---

Metodologia badania

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

---

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek
Home Broker